Nơi đầu tiên mà Max Schranz chuyển đến sống sau khi ra ở riêng là nơi mà nhiều người trẻ mơ ước được sinh sống khi đạt đến đỉnh cao sự nghiệp.
Chỉ mới 26 tuổi, anh đã sống trong căn hộ căn hộ sáng sủa ở tầng 5 với trần cao, nhìn ra một thủ đô ở châu Âu, cách ga trung tâm 10 phút và có thể đi bộ đến các rạp chiếu phim, nhà hát cùng quán bar.
Không cần trúng xổ số hay nhận được sự hỗ trợ của phụ huynh để biến giấc mơ đó thành hiện thực. Schranz, người đang học thạc sĩ, trả 596 euro (hơn 653 USD) một tháng cho căn hộ hai phòng ngủ rộng 54 m2.
Con số này chỉ là một phần nhỏ so với giá thuê thông thường cho các căn hộ có kích thước và vị trí tương tự ở thành phố lớn khác ở châu Âu.
Hơn nữa, anh không phải đặt cọc và hợp đồng thuê nhà là không giới hạn. Theo lý thuyết, Schranz được phép chuyển nhượng hợp đồng cho con cái hoặc anh chị em khi quyết định chuyển đi.
“Tôi biết mình đang sống một cuộc sống khá thoải mái”, Schranz nói. “Bạn bè tôi ở các thành phố châu Âu khác hơi ghen tị một chút”.
Maximilian Schranz trong căn hộ tại Theodor-Körner-Hof ở Vienna. Ảnh: Guardian.
Khi các thành phố lớn khác tại “lục địa già” phải đối mặt với giá thuê tăng vọt, Vienna đi ngược lại xu hướng. Thủ đô của Áo một lần nữa được "xướng tên" là thành phố đáng sống nhất thế giới trong bảng xếp hạng của Economist.
Theo nghiên cứu gần đây của công ty Deloitte, người thuê nhà ở Vienna trung bình chỉ phải trả khoảng 1/3 so với người thuê ở London (Anh), Paris (Pháp), hay Dublin (Ireland).
Lý giải
Một phần lý do căn hộ của Schranz có giá phải chăng đến vậy là do nó thuộc sở hữu của thành phố.
Ở Vienna, điều này (gần như) là bình thường. Với tư cách chủ sở hữu của khoảng 220.000 căn hộ xã hội cho thuê, Vienna là thành phố sở hữu nhà lớn nhất ở châu Âu. 1/4 số người sống ở Vienna là những người thuê nhà xã hội.
Căn hộ của Schranz nằm bên trong Theodor Körner-Hof - nơi gồm 14 khu nhà được xây dựng từ những năm 50 ở quận Margareten.
Thuật ngữ của người Vienna dành cho những khu nhà như thế này là "Gemeindebauten" - tòa nhà cộng đồng, phản ánh triết lý cơ bản của họ đằng sau chúng.
"Một trong những khái niệm then chốt để hiểu về cách tiếp cận nhà ở của Vienna là tính bền vững xã hội”, Maik Novotny, nhà phê bình kiến trúc của tờ báo Áo Der Standard, nói.
Karl-Marx-Hof là một trong những "Gemeindebauten" nổi tiếng nhất ở Vienna. Ảnh: Marylise Vigneau.
"Để tránh tạo ra các khu ổ chuột và xung đột xã hội đi kèm, thành phố cố gắng kết hợp người dân có bối cảnh, vị thế và thu nhập khác nhau trong cùng một khu nhà. Nhà ở xã hội không chỉ dành cho người nghèo", ông cho hay.
Là người đang học, không khuyết tật và cũng không có người phụ thuộc, Schranz sẽ không bao giờ nghĩ đến việc đăng ký nhà ở xã hội ở các nước như Anh. Tuy nhiên, tại Vienna, thành phố đã thu hút anh thông qua chương trình dành cho người thuê nhà lần đầu dưới 30 tuổi.
“Việc duy trì sự kết hợp giữa những người có bối cảnh khác nhau trong nhà ở xã hội là chìa khóa, và điều đó không phải lúc nào cũng dễ dàng”, Kathrin Gaal, phó thị trưởng Vienna và ủy viên hội đồng điều hành về nhà ở, chia sẻ.
Một chiến thuật là đặt mức thu nhập tối đa cho người đăng ký ở mức 57.600 euro (hơn 62.900 USD) một năm với đối tượng độc thân, và 85.830 euro (hơn 93.800 USD) với hộ gia đình hai người.
Kể cả “bạn chuyển đến Gemeindebau lúc còn là sinh viên trẻ, và bắt đầu kiếm được nhiều tiền hơn khi sự nghiệp thăng tiến, chúng tôi vẫn sẽ không xem xét lại vì tình hình cũng có thể trở nên tồi tệ hơn”, Gaal nói.
Nhược điểm
Lối vào Theodor-Körner-Hof. Ảnh: Guardian.
Chương trình nhà ở xã hội của Vienna không chỉ đơn thuần là một chính sách của thành phố, đó là lý tưởng nền tảng và là nguồn tự hào to lớn. Dù vậy, nó vẫn tồn tại vấn đề đáng xem xét nhưng thường không được chú ý đúng mức trong các cuộc thảo luận lớn.
Heinz Barnerth (76 tuổi), kỹ sư cơ khí đã nghỉ hưu và là cư dân Gemeindebau - sống suốt 7 thập kỷ qua tại khu đất Reumannhof ở Margareten, khen ngợi ý tưởng đã tạo ra khu nhà ông vào những năm 1920.
“Mô hình của Vienna ngày càng hợp thời hơn bao giờ hết, bởi giá thuê nhà khó kiểm soát”, ông nói.
Nhưng thực tế không phải lúc nào cũng như lý tưởng, và Barnerth thậm chí còn sôi nổi hơn khi phàn nàn về thời gian thành phố cần để sửa chữa khu nhà ông.
Đèn ở cầu thang dẫn xuống tầng hầm đã không hoạt động 3 tuần, và khi khóa cửa bị hỏng, cư dân thường không buồn chờ đợi ban quản lý trung tâm đến sửa chữa.
“Nếu bạn không thuê thợ sửa khóa qua đêm, những kẻ nghiện ngập sẽ cố gắng đột nhập”, ông nói.
Một trong những nhược điểm khi chỉ có công ty lớn - Wiener Wohnen - chịu trách nhiệm quản lý và bảo trì quá nhiều nhà ở trong thành phố là việc tiếp nhận và ủy quyền công việc bị “tắc nghẽn”.
Nhược điểm khác của mô hình Vienna là chỉ những người đã cư trú lâu dài trong hai năm mới có thể đăng ký nhà ở xã hội. Trong khi đó, những người ở nhà cho thuê tư nhân phải đối mặt vấn đề quen thuộc như tại các thành phố châu Âu khác.
“20 trước, nhà cho thuê tư nhân ở Vienna hầu hết có chất lượng thấp và giá thấp”, Justin Kadi, phó giáo sư về quy hoạch và nhà ở tại Đại học Cambridge, cho biết.
“Nhưng trong những năm gần đây, dịch vụ cho thuê tư nhân đã trở thành một phân khúc của thị trường nhà ở Vienna. Nhiều trường hợp không chỉ có chất lượng cao mà còn khá đắt đỏ”.
Chương trình nhà ở xã hội của Vienna không chỉ đơn thuần là một chính sách của thành phố, đó là lý tưởng nền tảng và là nguồn tự hào to lớn. Ảnh: Hertha Hurnaus.
Ông giải thích điều này phần lớn là do việc bãi bỏ quy định vào giữa những năm 90, cho phép chủ nhà tính phí thuê không chỉ dựa trên kích thước và tiêu chuẩn trang thiết bị mà còn cả vị trí. Nó thường dẫn đến việc tăng giá tùy tiện.
Ngoài ra, là một phần trong những cải cách tương tự, việc chủ nhà dễ dàng hạn chế hợp đồng hơn khiến những người thuê nhà tư nhân ở Vienna rơi vào "thế dưới" hơn.
Nhà kinh tế Harald Simons cho biết Vienna có “cơ cấu thu nhập giống ở Berlin hơn, nhưng giá thuê trung bình cho căn hộ mới tương tự ở thành phố có thu nhập cao như Hamburg (Đức)”.
Theo ông, việc thành phố chi tiêu quá ít cho vấn đề bảo trì cũng khiến những người có thu nhập trung bình - đối tượng rất cần cho sự kết hợp xã hội - chuyển sang thị trường thuê nhà tư nhân.
Dù vậy, vẫn có lý do chính đáng giúp mô hình nhà ở xã hội của Vienna thu hút sự chú cùng những chuyến thăm thường xuyên từ nhà hoạch định chính sách quốc tế gần đây.
Sự khác biệt quan trọng là ở xu hướng. Tại một số nước châu Âu, thị phần nguồn cung nhà ở xã hội cho thuê đang giảm, một phần do chúng được chuyển đổi thành nhà thuộc sở hữu tư nhân và phần khác do thiếu nhà mới được xây dựng.
Ngược lại, Vienna có lợi thế nhờ “vị thế độc quyền” trong việc quản lý nhà ở. Vào năm 2019, Vienna đã đưa ra quy tắc phân vùng mới - theo đó, trong các khu phát triển có không gian sống hơn 5.000 mét vuông, 2/3 phải là nhà ở được trợ cấp.
“Chúng tôi chưa bao giờ khuất phục trước sự cám dỗ của việc bán đi nhà ở công cộng hay nhà ở được trợ cấp như nhiều thành phố châu Âu khác để bù đắp ngân sách”, Gaal nói. “Điều đó đồng nghĩa chúng tôi vẫn có một lượng lớn nhà ở”.