Theo Tổng Cục Thống kê, cả nước có 235 doanh nghiệp bất động sản bị giải thể chỉ riêng trong 2 tháng đầu năm nay, tăng 19,9% so với cùng kỳ năm trước. Không chỉ vậy, các công ty địa ốc cũng đối mặt với lượng trái phiếu đáo hạn trong năm 2023 lên tới 119.000 tỷ đồng.
Nghị định số 08/2023 có một số điểm đáng lưu ý như cho phép kéo dài kỳ hạn trái phiếu không quá 2 năm; cho phép doanh nghiệp thanh toán gốc, lãi trái phiếu đến hạn bằng tài sản khác; tạm hoãn quy định về nhà đầu tư chứng khoán chuyên nghiệp, thời gian phân phối trái phiếu...
Chuyên gia nhận định đây sẽ là cơ hội cuối cùng cho doanh nghiệp phát hành trái phiếu vượt khó và lấy lại niềm tin từ khách hàng. Vì vậy, các đơn vị bất động sản cần tận dụng chính sách này để đưa ra các quyết định đúng đắn trong 9 tháng tới.
Đôi bên chấp nhận thiệt thòi
Theo ông Nguyễn Đức Lập, Viện Trưởng Viện Nghiên cứu và Đào tạo Bất động sản, Nghị định 08 ra đời trong bối cảnh các doanh nghiệp phát hành trái phiếu ở khối ngành bất động sản đang gặp nhiều khó khăn. Nhiều doanh nghiệp đã phải khất nợ khi các lô trái phiếu đáo hạn.
Vì vậy, ông Lập cho rằng nghị định mới sẽ tạo cơ sở pháp lý và giúp doanh nghiệp có thêm thời gian để tái cấu trúc, cơ cấu nợ, hoán đổi thành các tài sản khác phù hợp.
Nhà đầu tư và doanh nghiệp sẽ có thêm thời gian để đàm phán nhằm kéo dài thời gian trả nợ trái phiếu. Ảnh: Quỳnh Danh.
“Nghị định đã tạo điều kiện để hai bên là nhà đầu tư và đơn vị phát hành trái phiếu có cơ hội đàm phán, xử lý những khó khăn, vướng mắc do thị trường gây nên. Đây là cơ hội cuối cùng để doanh nghiệp vượt khó và lấy lại niềm tin từ khách hàng”, ông Lập chia sẻ với Zing.
Ông Nguyễn Văn Đính, Phó chủ tịch Hiệp hội bất động sản Việt Nam, cho biết trước khi có Nghị định 08, doanh nghiệp không thanh toán khi đáo hạn trái phiếu sẽ phải hầu tòa, bị đình chỉ, không được tiếp xúc với các nguồn vốn khác, dừng hoạt động và đi đến phá sản. Điều này sẽ làm doanh nghiệp, nhà đầu tư, ngân hàng và cả nền kinh tế ngày càng khó khăn.
Đôi bên đều sẽ phải chấp nhận thiệt thòi. Dẫu vậy, đây vẫn là cơ hội để cả nhà đầu tư và doanh nghiệp vượt qua giai đoạn khó khăn hiện tại
Ông Nguyễn Văn Đính, Phó chủ tịch Hiệp hội bất động sản Việt Nam
Theo ông Đính, nhiều điều kiện ngoại cảnh đã tác động đến ngành bất động sản như suy thoái kinh tế, chính sách thắt chặt tín dụng, cơ chế pháp lý vướng mắc…
Do đó, Nghị định 08 đưa ra để gia hạn thêm thời gian và tạo điều kiện để doanh nghiệp thương thảo với nhà đầu tư. Đôi bên đều sẽ phải chấp nhận thiệt thòi.
"Dẫu vậy, đây vẫn là cơ hội để cả nhà đầu tư và doanh nghiệp vượt qua giai đoạn khó khăn hiện tại”, ông Nguyễn Văn Đính chia sẻ.
Theo Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), tổng giá trị trái phiếu doanh nghiệp địa ốc đáo hạn trong 2 năm 2023 và 2024 ở mức rất lớn, lên tới 230.000 tỷ đồng. Trong đó, riêng năm 2023 là khoảng 119.000 tỷ đồng.
Giải pháp mang tính tạm thời
Theo TS Cấn Văn Lực, thành viên Hội đồng Tư vấn chính sách tài chính, tiền tệ Quốc gia, nghị định mới sẽ tạo cơ sở pháp lý, đảm bảo tính nhất quán và an toàn trong việc thực hiện đàm phán đổi “trái phiếu lấy hàng”.
Tuy nhiên, trao đổi với Zing, ông Lực cho biết vấn đề về thời hạn đàm phán và những yếu tố liên quan vẫn còn bị bỏ ngỏ trong nghị định.
“Chính phủ không hướng dẫn chi tiết về vấn đề đàm phán. Đây sẽ là vấn đề phụ thuộc vào thiện chí của đôi bên”, ông Cấn Văn Lực chia sẻ.
Vấn đề đàm phán sẽ phụ thuộc nhiều vào thiện chí của đôi bên. Ảnh: Quỳnh Danh.
Bên cạnh đó, ông Nguyễn Đức Lập nhận định rằng nghị định cũng chỉ là giải pháp xử lý tạm thời để giúp các doanh nghiệp địa ốc vượt qua giai đoạn khó khăn. Việc giải quyết vấn đề trái phiếu chưa thể giúp thị trường bất động sản được khơi thông hoàn toàn.
“Doanh nghiệp cần nguồn vốn tín dụng nhanh, mạnh từ ngân hàng để tiến hành xây dựng các dự án còn dang dở. Bên cạnh đó, các điểm nghẽn pháp lý cũng cần được tháo gỡ để doanh nghiệp khơi thông nguồn cung và đưa sản phẩm ra thị trường”, ông Lập chia sẻ với Zing.
Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), cho biết việc đàm phán sẽ tốn nhiều thời gian để doanh nghiệp đạt được thỏa thuận với các trái chủ, thậm chí một số trường hợp có thể thỏa thuận bất thành.
“Nếu việc đàm phán được thực hiện với sự thiện chí, chân thành và tinh thần hợp tác thì đây sẽ là một phương thức tối ưu. Điều này tương tự như hình ảnh những người trên thuyền đang cùng nhau chèo chống để vượt qua phong ba bão táp”, ông Lê Hoàng Châu bình luận.
Ngoài ra, người đứng đầu HoREA cũng chỉ ra rằng Nghị định 08 sẽ “ngưng hiệu lực thi hành” đến hết ngày 31/12/2023 đối với một số quy định. Do vậy, trong 9 tháng tới, các doanh nghiệp bất động sản cần nỗ lực tái cơ cấu sản phẩm theo hướng phát triển phân khúc ở thực, có tính thanh khoản cao.
“Các doanh nghiệp cần thực hiện khuyến mãi, tăng chiết khấu, giảm giá bán nhà theo phương châm chấp nhận bán lỗ để 'cắt' lỗ", ông Lê Hoàng Châu khẳng định. Vị này còn nhấn mạnh rằng các doanh nghiệp bất động sản cần “tồn tại” trước khi tìm cơ hội phát triển trong tương lai.