Chính phủ vừa ban hành Nghị định số 10 về sửa đổi các nghị định hướng dẫn thi hành Luật Đất đai, trong đó cho phép các công trình lưu trú du lịch xây dựng trên đất thương mại, dịch vụ được cấp chứng nhận quyền sở hữu (sổ hồng) theo mục đích sử dụng đất thương mại, dịch vụ nếu đáp ứng đủ điều kiện pháp luật về đất đai, xây dựng, kinh doanh bất động sản.
Trao đổi với Zing, TS Cấn Văn Lực, thành viên Hội đồng Tư vấn chính sách tài chính - tiền tệ quốc gia, nhìn nhận Nghị định này là tín hiệu tích cực cho thị trường bất động sản nói chung và phân khúc lưu trú du lịch nói riêng.
Quy định mới này sẽ tháo gỡ nút thắt pháp lý cho doanh nghiệp và người mua căn hộ khách sạn, căn hộ du lịch nghỉ dưỡng (condotel), văn phòng lưu trú (officetel), biệt thự du lịch nghỉ dưỡng và những công trình khác phục vụ lưu trú, du lịch trên đất thương mại, dịch vụ.
Từ nay đến ngày 20/5 khi Nghị định bắt đầu có hiệu lực, các bên có liên quan cần chuẩn bị dần các hồ sơ, thủ tục cần thiết.
"Cởi trói" pháp lý là củng cố niềm tin
Thực tế, các loại hình bất động sản du lịch như condotel, biệt thự nghỉ dưỡng... lần đầu tiên xuất hiện ở Việt Nam từ cuối năm 2015 và dần hình thành làn sóng đầu tư hấp dẫn. Tuy nhiên, phân khúc này ngày càng đối diện nhiều rủi ro về cả pháp lý lẫn lợi nhuận.
Đặc biệt, theo ông Võ Hồng Thắng, Phó giám đốc Nghiên cứu và Phát triển tại DKRA Group, sau khi chủ đầu tư dự án Cocobay Đà Nẵng thông báo dừng chi trả cam kết lợi nhuận 12%/năm hồi cuối năm 2019, phân khúc này giảm sức hút rõ rệt và gần như "đóng băng".
Dữ liệu của DKRA cho thấy trong 2 tháng đầu năm nay, cả nước chỉ ghi nhận 3 căn biệt thự nghỉ dưỡng mới được chào bán, trong đó duy nhất một căn được giao dịch thành công. Loại hình shophouse nghỉ dưỡng có 6 căn ra mắt mà vẫn không ghi nhận giao dịch nào. Thậm chí, condotel không có dự án mở bán mới sau những tín hiệu phục hồi tích cực giai đoạn đầu năm 2022.
Theo ông Thắng, nguồn cung và sức cầu đều giảm mạnh về mức thấp nhất lịch sử, thị trường “ngủ đông” trong thời gian qua khi hàng loạt dự án đóng giỏ hàng và lùi thời gian bán hàng giữa bối cảnh khó khăn.
"Việc được cấp sổ hồng cho phép hoàn thiện pháp lý cho các loại hình bất động sản đặc biệt này. Từ đó, nhà đầu tư được đảm bảo quyền lợi, thị trường cũng có thể minh bạch hơn. Trong khi đó, chủ đầu tư được khơi thông thanh khoản, giải quyết được số vốn tồn đọng trong những dự án này. Đây sẽ là một trong những nền tảng vững chắc thúc đẩy tốc độ phát triển của condotel trong thời gian tới", ông Thắng nói với Zing.
Tuy nhiên, ngoài gỡ vướng pháp lý, ông cho rằng các địa phương cũng cần cân nhắc nghiên cứu quy hoạch khu vực cũng như khả năng đáp ứng của hệ thống hạ tầng giao thông và hạ tầng xã hội trước khi cấp phép cho các dự án, tránh tình trạng triển khai ồ ạt, phá hỏng quy hoạch tổng thể.
Ông nhấn mạnh yếu tố quản lý của cơ quan chức năng sẽ đóng vai trò then chốt để loại hình condotel không biến thành những sản phẩm phục vụ mục đích đầu cơ.
Thị trường chưa thể khởi sắc ngay
Dù vậy, ông Võ Hồng Thắng cho rằng Nghị định số 10 chưa thể đem lại tác động tích cực ngay trong ngắn hạn cho thị trường condotel, bởi lẽ bất động sản nói chung vẫn còn nhiều khó khăn.
TS Cấn Văn Lực cũng nhấn mạnh: "Tâm lý nhà đầu tư vẫn rất thận trọng".
Các chuyên gia và môi giới cho rằng thị trường condotel chưa thể khởi sắc ngay trong ngắn hạn. Ảnh: Quỳnh Danh.
Trao đổi với Zing, ông L.T., giám đốc một sàn môi giới bất động sản nghỉ dưỡng có trụ sở tại TP.HCM, cho rằng Nghị định mới chỉ làm an tâm những người đã sở hữu condotel.
Thống kê của HoREA cho biết đến cuối năm 2022, cả nước có khoảng 83.000 căn condotel chờ sổ hồng, phần lớn thuộc các khu du lịch nghỉ dưỡng, sử dụng quỹ đất thương mại, dịch vụ có thời hạn 50-70 năm. Ở phân khúc officetel, shophouse, riêng tại TP.HCM hiện có 10.019 căn chưa được cấp sổ.
Những năm qua, họ gặp khó khăn vì ngành du lịch chưa phục hồi, do đó chưa nhận được mức lợi nhuận khai thác condotel như kỳ vọng. Việc chuyển nhượng bất động sản này cũng không dễ dàng vì những vấn đề liên quan đến pháp lý và hiệu quả suất đầu tư.
Giờ đây, với sổ hồng, dòng tiền và thanh khoản chưa được giải quyết, nhưng họ có thể đem sổ hồng đi thế chấp để vay tín dụng. Ông L.T. cho rằng đây là điểm lợi duy nhất.
Đến 2026, condotel mới có thể phát triển rầm rộ khi du khách quốc tế trở lại và các chủ đầu tư đã xử lý được phần nào những khó khăn về dòng tiền và pháp lý hiện nay.
Giám đốc một sàn môi giới bất động sản nghỉ dưỡng có trụ sở tại TP.HCM
Theo ông, với khách hàng mới, dù condotel có sổ hồng hay không thì vẫn rất phức tạp, môi giới vẫn khó bán condotel bởi quyết định đầu tư phải dựa trên năng lực của chủ đầu tư, đơn vị vận hành.
Chưa kể, nếu cam kết lãi suất quá cao, trên 12%/năm, nhà đầu tư sẽ cẩn trọng hơn, còn nếu thấp hơn thì nhà đầu tư lại so sánh với lãi suất gửi ngân hàng.
"Do đây gần như là loại hình bất động sản có thanh khoản thấp nhất, nhà đầu tư chủ yếu chỉ coi trọng dòng tiền. Vì vậy, cởi trói pháp lý cũng chưa thể làm thị trường bớt trầm lắng ngay", ông L.T. nhìn nhận.
Tuy nhiên, ông cũng nhấn mạnh việc quy định mới được ban hành ngay lúc này sẽ giúp thị trường có thời gian "thẩm thấu". Ông dự báo đến năm 2026, condotel mới có thể phát triển rầm rộ khi du khách quốc tế quay trở lại và các chủ đầu tư đã xử lý được phần nào những khó khăn về dòng tiền và pháp lý hiện nay.