Doanh nghiệp bất động sản sẽ phải thanh toán 120.000 tỷ đồng trái phiếu đến hạn năm 2024. Ảnh: Quỳnh Danh.
Báo cáo mới nhất của FiinRatings cho biết các nhà phát triển bất động sản dân cư vẫn sẽ tiếp tục đối mặt với các áp lực về thanh khoản, khả năng tiếp cận nguồn vốn và các rủi ro về lãi suất, suy thoái kinh tế tác động đến nhu cầu và khả năng chi trả của người dân.
Áp lực đáo hạn trái phiếu cao nhất 5 năm
Theo đó, tổ chức xếp hạng tín nhiệm độc lập này ước tính nhóm doanh nghiệp bất động sản phải chịu áp lực thanh toán 120.000 tỷ đồng trái phiếu đến hạn năm 2024. Đây cũng là mức cao nhất trong vòng 5 năm.
FiinRatings đánh giá rủi ro tái cấp vốn vẫn ở mức cao đối với các nhà phát triển bất động sản dân cư. Tuy nhiên, thị trường sẽ có sự phân hóa mạnh trong khả năng duy trì hoạt động kinh doanh của từng doanh nghiệp trong ngành trước các diễn biến khó khăn chung của thị trường kéo dài từ năm 2022 tới nay.
Đơn vị này nhận định các doanh nghiệp có thương hiệu tốt, chất lượng dự án được đảm bảo với dòng sản phẩm đa dạng, cùng quỹ đất sạch được tích lũy qua lịch sử hoạt động lâu năm có thể tiếp cận đa dạng các kênh huy động vốn. Đồng thời, có sức chống chịu tốt hơn trước các diễn biến bất lợi của thị trường.
Ước tính giá trị trái phiếu phát hành riêng lẻ sắp đáo hạn năm 2024 của nhóm doanh nghiệp bất động sản. Ảnh: FiinRatings.
Bên cạnh đó, ở khía cạnh tích cực, các bộ Luật quan trọng như Luật Đất đai (sửa đổi), Luật Kinh doanh Bất động sản (sửa đổi) và Luật Nhà ở (sửa đổi) mới được thông qua sẽ tạo tiền đề cho sự hồi phục của thị trường.
"Tuy nhiên, các chính sách mới sẽ có độ trễ nhất định và cần thời gian để phát huy hiệu quả. Dự kiến Chính phủ sẽ ban hành 9 nghị định, 6 thông tư hướng dẫn thi hành trong năm 2024 để hỗ trợ đẩy nhanh quá trình này", các chuyên gia tại FiinRatings nói thêm.
Nhìn lại năm 2023, đơn vị này cho biết những thay đổi về khung pháp lý chưa được thông qua, cũng như các sự kiện thanh tra, điều tra vẫn còn là trở ngại lớn cho sự hồi phục của thị trường.
Cụ thể, theo thống kê của Bộ Xây dựng, số lượng các dự án nhà ở thương mại được cấp phép mới trong năm 2023 vẫn rất hạn chế, tuy nhiên số lượng dự án đang triển khai lại ở mức cao kỷ lục.
FiinRatings cho rằng điều này đã phản ánh tâm lý e ngại chung trên thị trường, khiến số lượng giao dịch suy giảm ở cả loại hình nhà ở thành phẩm và đất nền, các dự án đang triển khai cũng phải tạm dừng.
Phần lớn nhà phát triển hiện đối mặt với áp lực huy động vốn để triển khai dự án tại các khu đất đã tích lũy từ trước khi đại dịch bùng phát. Đồng thời, việc phải tìm các phương án tái tài trợ các khoản nợ cũ sẽ làm gia tăng rủi ro liên quan đến cơ cấu nguồn vốn và tình trạng thanh khoản.
4 lô trái phiếu phát hành trong tháng 1
Trong một báo cáo trước đó của FiinRatings, tính đến ngày 5/2, thị trường trái phiếu doanh nghiệp ghi nhận 4 giao dịch phát hành với tổng giá trị 6.450 tỷ đồng từ 4 doanh nghiệp.
Trong đó, CTCP Đầu tư Hạ tầng Kỹ thuật TP.HCM (CII) phát hành 2.800 tỷ đồng trái phiếu chuyển đổi, Tập đoàn Vingroup (VIC) phát hành thành công 2.000 tỷ đồng trái phiếu ra công chúng với kỳ hạn 3 năm, CTCP Đầu tư và Phát triển Vận tải phát hành 450 tỷ đồng và Công ty TNHH MTV BOT Ninh Thuận phát hành 1.200 tỷ đồng trái phiếu riêng lẻ.
"Mặc dù giá trị phát hành trong tháng 1 khá khiêm tốn, nhưng vẫn cao hơn nhiều so với mức 490 tỷ đồng cùng kỳ năm 2023", tổ chức này đánh giá.
Dẫu vậy, nếu nhìn xa hơn về mức cùng kỳ trong giai đoạn năm 2021 (10.400 tỷ đồng) và 2022 (19.700 tỷ đồng), tổng giá trị chào bán thành công trong tháng 1 năm nay vẫn còn quá khiêm tốn.
Cũng theo báo cáo cáo này, trong tháng 1, tổng giá trị giao dịch trái phiếu riêng lẻ đạt 74.500 tỷ đồng (giảm 25% so với mức bình quân tháng 12/2023), tức thanh khoản hàng ngày đạt 3.400 tỷ đồng/phiên (giảm 31% so với tháng trước đó).
Trong khi đó trái phiếu phát hành ra công chúng đạt tổng giá trị giao dịch 9.000 tỷ đồng và thanh khoản bình quân ngày đạt 391 tỷ đồng, mức khá ổn định trong nhiều năm qua.
FiinRatings kỳ vọng kênh huy động trái phiếu doanh nghiệp năm 2024 sẽ sôi động hơn bởi các ngân hàng sẽ đẩy mạnh phát hành trái phiếu nhằm cải thiện năng lực vốn.
Bên cạnh đó, môi trường lãi suất thấp và thuận lợi cho huy động vốn dài hạn. Đồng thời, nguồn cung trái phiếu sẽ được mở rộng. Và cuối cùng là niềm tin của nhà đầu tư từng bước được cải thiện.