Thị trường bất động sản đang phân hóa thành hai nhóm doanh nghiệp. Ảnh: Quỳnh Danh.
“Akari City chúc mừng The Privia mở bán thành công” - đây là dòng trạng thái trên trang mạng xã hội của chủ đầu tư Nam Long trong ngày mở bán dự án mới nhất của Khang Điền hồi cuối tháng 11.
Động thái lạ này cho thấy sau giai đoạn khó khăn của thị trường, các doanh nghiệp hiếm hoi còn có thể ra hàng đã không mang nặng tâm lý cạnh tranh nữa. Điều họ cần nhất lúc này có lẽ là cùng nhau kích hoạt lại thị trường.
Những “tay chơi” đang nổi lên
Thực tế, đây là hai trong số ít dự án chính thức được giới thiệu ra thị trường trong thời gian gần đây.
Nam Long, Khang Điền, cùng với Vinhomes, An Gia cũng là những doanh nghiệp địa ốc ghi nhận tăng trưởng EBITDA trong 3 quý đầu năm.
Chỉ số kinh doanh tích cực nhờ bàn giao các dự án lớn có kết quả bán hàng tốt từ năm trước. Đó đều là những dự án nằm ở các thành phố loại I và ngay ngoại ô, nơi có nhu cầu nhà ở cao và không gặp trở ngại pháp lý.
Nếu Khang Điền, Nam Long và An Gia đang lần lượt chào bán các sản phẩm căn hộ nằm trong tầm giá 35-60 triệu đồng/m2, thì Masterise Homes lại đẩy nhanh tiến độ các dự án cao cấp như Grand Marina Saigon, Masteri Centre Point, The Global City.
Thị trường vẫn ghi nhận một số dự án mở bán trong thời gian qua. Ảnh: Quỳnh Danh.
Trong khi đó, Vinhomes ráo riết mở rộng hàng nghìn ha quỹ đất ở nhiều tỉnh thành. Doanh nghiệp này cùng các công ty trong hệ sinh thái của Vingroup cũng đăng ký thực hiện nhiều dự án lớn.
Thậm chí, một chủ đầu tư được cho là đang trong quá trình tái cấu trúc như Novaland cũng không dừng đề xuất dự án mới. Mới đây, doanh nghiệp đã đề xuất đầu tư một tổ hợp du lịch - nghỉ dưỡng rộng gần 437 ha tại khu vực Mũi Yến ở Bình Thuận, dù đại dự án Novaworld Phan Thiết vẫn đang chờ tháo gỡ các vướng mắc.
Novaland cũng đang làm việc với UBND tỉnh Lâm Đồng về dự án khu đô thị phức hợp du lịch nghỉ dưỡng kết hợp vui chơi giải trí Cao Nguyên Lâm Viên mà doanh nghiệp đề xuất từ năm ngoái. Dự án có diện tích trên 30.000 ha, tổng mức đầu tư lên đến 10 tỷ USD.
Với nhóm doanh nghiệp ngoại, những cái tên như Gamuda Land hay Keppel Land cũng đang nổi lên với hàng loạt thương vụ M&A từ năm ngoái đến nay.
Theo báo cáo quý III của Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS), thực trạng sức khỏe của các doanh nghiệp bất động sản đã có dấu hiệu được cải thiện, dù chưa hoàn toàn và diện rộng. Thanh khoản nhìn chung cũng đang tăng dần, cả nước có gần 6.000 giao dịch trong quý III, tăng gấp 1,5 lần quý II và hơn 2 lần so với quý I.
Nhiều doanh nghiệp cạn tiền
Tuy nhiên, tính chung 9 tháng đầu năm, VARS cho hay lượng giao dịch mới chỉ bằng một nửa so với cùng kỳ và khoảng 20% so với giai đoạn sốt đất.
Thực tế, kể từ đầu năm 2022 đến nay, thị trường bất động sản đã liên tục lao dốc, đẩy nhiều doanh nghiệp vào thế khó. Trong 10 tháng đầu năm, Tổng cục Thống kê ghi nhận bất động sản là lĩnh vực chứng kiến lượng doanh nghiệp giải thể lớn nhất. Cả nước có 1.067 công ty địa ốc giải thể, tăng 9,5% so với cùng kỳ.
Mới đây, Công ty CP Phát triển và Kinh doanh nhà (HDTC) đã thông báo cho toàn thể nhân viên tạm thời nghỉ không hưởng lương từ ngày 26/11. Lý do là tài chính khó khăn, không có nguồn thu để trả lương cho nhân viên.
Công ty CP Đầu tư PVR Hà Nội (PVR) cũng tạm ngừng hoạt động một năm, từ ngày 15/11. Trong công văn giải trình gửi Sở Giao dịch Chứng khoán Hà Nội, đại diện doanh nghiệp cho hay đã bị phong tỏa tài khoản tại các ngân hàng theo quyết định của tòa án, do đó không có kinh phí để duy trì hoạt động, dự kiến năm 2024 vẫn không có ngân sách.
Với đa số doanh nghiệp đang cầm cự được, chuỗi ngày khó khăn vẫn chưa kết thúc. Báo cáo của Công ty CP xếp hạng tín nhiệm đầu tư Việt Nam (VIS Rating) cho thấy doanh thu và lợi nhuận của các công ty bất động sản niêm yết trong 9 tháng đầu năm giảm lần lượt 38% và 81% so với cùng kỳ năm ngoái, về mức thấp nhất trong 6 năm qua do hoạt động kinh doanh cốt lõi sụt giảm trong bối cảnh cung và cầu yếu.
Song song đó, tổng nguồn tiền mặt của các công ty (trừ Vinhomes) đã giảm xuống mức thấp nhất 5 năm.
Thống kê của VietstockFinance cũng cho thấy tổng lượng tiền (gồm tiền mặt và tiền gửi ngắn hạn) của 103 doanh nghiệp bất động sản trên 3 sàn HoSE, HNX và UPCoM đã thu hẹp 25% về còn chưa đầy 72.000 tỷ đồng. Kể cả những cái tên nhiều tiền mặt nhất hầu hết cũng ghi nhận lượng tiền sụt giảm hàng chục phần trăm so với thời điểm cuối năm ngoái.
Điều đáng nói, trừ bộ ba “họ Vin” và Nam Long, Novaland hoạt động trong lĩnh vực nhà ở, phần lớn đơn vị trong top 10 là doanh nghiệp phát triển khu công nghiệp.
Trong lúc này, các doanh nghiệp cũng đang đối mặt với áp lực trả nợ, đặc biệt là trái phiếu. Theo HNX, tính đến ngày 3/10, có khoảng 69 doanh nghiệp chậm thanh toán lãi hoặc nợ gốc trái phiếu với tổng dư nợ hơn 176.000 tỷ, chiếm khoảng 17,8% dư nợ toàn thị trường.
Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) nhấn mạnh tổng giá trị trái phiếu doanh nghiệp bất động sản phát hành mới và được mua lại vẫn còn rất thấp so với tổng giá trị đến hạn. Trong năm sau, nhóm bất động sản có hơn 121.000 tỷ trái phiếu đến hạn.
VARS khuyến nghị doanh nghiệp địa ốc nên tận dụng quãng thời gian này để tái cơ cấu các khoản nợ, nghiêm túc cân nhắc bán bớt tài sản, thậm chí chấp nhận hòa vốn hoặc lỗ để có dòng tiền. Đây cũng là "khoảng lặng" để nhà đầu tư đánh giá, nhìn nhận điều kiện để có định hướng tham gia bền vững, hiệu quả hơn.
Nhìn về triển vọng lâu dài, ông Neil MacGregor, Giám đốc điều hành Savills Việt Nam vẫn cho rằng quá trình đô thị hóa sẽ tiếp tục thúc đẩy nhu cầu sở hữu nhà ở. Đặc biệt, trong bối cảnh nguồn cung khan hiếm, bất kỳ nhà đầu tư nào đủ năng lực ra mắt dự án đều có thể khai thác nhu cầu cao lúc này, đặc biệt là phân khúc khách hàng trung lưu đang gia tăng.
Mặt khác, những nỗ lực của Chính phủ trong hai năm qua cũng đã góp phần xây dựng niềm tin cho thị trường. Vị này dự báo hai năm tới sẽ là giai đoạn sôi động của lĩnh vực M&A tại Việt Nam.