Điều chỉnh giá hợp lý
Thời điểm gần đây, các chủ đầu tư cùng lúc tung sản phẩm căn hộ ra thị trường. Điều dễ nhận thấy là mức giá chào bán đã tiệm cận với nhu cầu ở thực của người mua. Động thái “mạnh tay” chiết khấu hay hỗ trợ giãn tiến độ thanh toán kéo dài ngầm hiểu rằng, chủ đầu tư đang nỗ lực chia sẻ với thị trường, với người mua về mức giá hơn so với giai đoạn trước. Mức độ biến động tăng giá trên thị trường căn hộ sơ cấp rõ ràng đã chậm nhịp hơn hẳn so với thị trường trước đây.
“Soi” giá bán căn hộ tại một số dự án ra thị trường cận Tết nhận thấy: Giá trên dưới 45 triệu đồng/m2 ở Tp.HCM, khoảng 20-40 triệu đồng/m2 tại vùng lân cận là mức giá đang được thị trường chấp nhận, đem lại giao dịch khá tốt ở một số dự án.
Chẳng hạn, tại Tp.HCM, một số dự án căn hộ đang chào bán như Akari City giai đoạn 2 của Nam Long có mức giá cạnh tranh từ 45 triệu đồng/m2 đang nhận được sự quan tâm khá tốt từ thị trường. Cuối tuần vừa qua, 4 tòa tháp của giai đoạn 2 này đã được cất nóc đúng tiến độ. Như vậy, tiến độ xây dựng tốt, uy tín của chủ đầu tư cùng giá hợp lý là các yếu tố khiến dự án thu hút người mua. Chủ đầu tư mới đây ra chính sách bán hàng hấp dẫn như khách hàng chỉ cần vốn ban đầu tương đương 30% giá trị sản phẩm, ngân hàng cho vay đến 65%, ân hạn gốc 24 tháng. Chủ đầu tư hỗ trợ lãi suất 7%/ năm trong 2 năm liên tục...
Cùng khu vực, dự án The Privia Khang Điền có giá từ 48 triệu đồng/m2, lượng khách mua quan tâm khá ổn. Trong khi, phân khu Glory Heights (thuộc Vinhome Grand Park) những căn có mức giá dưới 50 triệu đồng/m2 có giao dịch tốt, các căn trên mức giá này chậm hơn.
Tại vùng phụ cận như Long An, Đồng Nai, Bình Dương, Cần Thơ… giá bất động sản ở ngưỡng 20-40 triệu đồng/m2 có giao dịch ở thời điểm này. Một số dự án ở mức 45 -50 triệu đồng/m2 – ngang ngửa với giá căn hộ Tp.HCM khó hấp thụ hơn. Đặc biệt, thời gian qua, một dự án căn hộ vừa túi tiền giá từ 1 tỉ đồng/căn xuất hiện ở khu vực Long An là EHome Southgate gần như nguồn cung không đủ để phục vụ nguồn cầu tăng cao. Thậm chí, xuất hiện giao dịch sỉ, mua cả block để cho nhân viên ở.
Được biết, ở dự án này, khách hàng chỉ cần thanh toán 30% giá trị căn hộ và chia nhỏ thành 5 đợt thanh toán đến khi nhận nhà, ngân hàng cho vay tối đa 65%, hỗ trợ giải ngân ngay từ đợt thanh toán thứ 3, không lãi suất trước khi nhận nhà. Sau khi nhận nhà (dự kiến Quý 4/2023) đến hết 2025, khách hàng hưởng lãi suất cố định 6%/năm. Như vậy, với vốn tự có ban đầu từ 200 triệu đồng, khách hàng đã dễ dàng sở hữu căn hộ này. Sau khi nhận nhà, mỗi tháng, tổng số tiền cả gốc lẫn lãi khách hàng trả chỉ ở mức 7 triệu đồng/tháng, tương đương chi phí thuê nhà của một hộ gia đình.
Giá căn hộ đang trở về mức hợp lý, hướng đến nhu cầu mua ở thực.
Chia sẻ mới đây, Giám đốc một sàn phân phối bất động sản phía Nam cho hay, lúc trước, khi chào bán dự án ra thị trường, các chủ đầu tư chủ yếu tặng voucher, vật phẩm đi kèm, giá sơ cấp biến động tăng nhanh theo giai đoạn mở bán thì hiện nay, doanh nghiệp gần như “cắt” các khuyến mãi này, tập trung vào việc làm sao để giá cấu thành sản phẩm “nhẹ nhàng” nhất, ưu tiên hỗ trợ phần giãn tiến độ thanh toán và lãi suất… tiếp cận được đối tượng khách mua ở thực. Điều này đồng nghĩa, bản thân các chủ đầu tư hiểu rằng, bối cảnh thị trường hiện nay, mức giá đưa ra thị trường đóng vai trò quyết định đến thanh khoản của dự án.
Minh chứng là các dự án bung thị trường gần đây, ở cả Tp.HCM và tỉnh lân cận đều có giá bán về mức hợp lý. Sự biến động tăng giá trên thị trường sơ cấp lẫn thứ cấp khá ít ở các giai đoạn mở bán (cách nhau 3-5 tháng). Ghi nhận giá tăng nhẹ từ 7-10%/năm ở một số dự án có tiến độ xây dựng tốt và chủ đầu tư uy tín (ở giai đoạn thị trường tốt, mức tăng này có thể đạt 15-25%/năm).
Thậm chí, giá khi mở bán thấp hơn nhiều so với giá rumor trước đó, cho thấy: Các chủ đầu tư đã và đang điều chỉnh giá bán căn hộ “dễ chịu” hơn rất nhiều so với lúc thị trường tốt. Đó là lý do, nhiều người cùng nhận định, đây là giai đoạn dễ sở hữu bất động sản nhất.
Chia sẻ mới đây, bà Dương Thùy Dung, Giám đốc nhà ở CBRE Việt Nam cho rằng, hiện giá bán sơ cấp của thị trường căn hộ Tp.HCM trong quý 3/2023 đạt hơn 60 triệu đồng/m2 (tương đương hơn 2.500 USD/m2). Những dự án dưới ngưỡng giá này đang ghi nhận lượng tiêu thụ khá tốt.
Mức giá sơ cấp này tăng 4% theo quý và tăng 1,9% theo năm, chủ yếu do nguồn cung mới ở phân khúc hạng sang và cao cấp có điều chỉnh tăng giá. Ở một số dự án có pháp lý minh bạch, vị trí đắc địa giá sơ cấp tăng 6% so với đoạn mở bán trước đó của năm 2022. Như vậy, nhìn chung mức tăng sơ cấp này là thấp so với thị trường giai đoạn 2021-2022. Chưa kể, chủ đầu tư liên tục hỗ trợ lãi suất vay mua nhà, tiến độ thanh toán kéo dài và cam kết cho thuê khiến việc mua bán dễ chịu hơn rất nhiều so với trước đây.
Bà Dương Thùy Dung, Giám đốc cấp cao CBRE Việt Nam.
Ở thị trường căn hộ thứ cấp, giá trung bình đạt 45 triệu đồng/m2, tăng 2,6% so với quý trước nhưng vẫn thấp hơn 4% so với cùng kỳ năm trước.
“Có thể thấy, tuy thị trường căn hộ không ghi nhận giảm giá trực tiếp, nhưng sự có mặt của các chính sách bán hàng với nhiều ưu đãi là không thể thiếu trong các dự án chào bán để đảm bảo lượng hấp thụ tốt. Trên thực tế, thị trường đang có những chuyển biến tích cực hơn về tính thanh khoản so với nửa đầu năm. Nhu cầu mua nhà vẫn cao, người mua vững vàng tài chính vẫn sẵn sàng đổ tiền vào thị trường bất động sản, trong đó mức giá phù hợp đóng vai trò quyết định", bà Dung nhấn mạnh.
Liệu giá bất động sản “đảo chiều” tăng vào năm 2024?
Nhiều câu hỏi đặt ra: Liệu qua thời điểm giá và ưu đãi tốt này, giá bất động sản có “đảo chiều” tăng vào giai đoạn 2024 khi những tín hiệu phục hồi của thị trường bất động sản đang “lộ” dần?.
Chia sẻ về điều này, ông Trần Khánh Quang, một người có nhiều năm kinh nghiệm đầu tư trong lĩnh vực bất động sản cho rằng, bước qua năm 2024, thị trường địa ốc sẽ dần thẩm thấu những chính sách hỗ trợ, tháo gỡ vướng mắc từ Chính phủ và trở lại ổn định, tăng trưởng vào cuối năm. Hiện tại, thị trường đã thoát khỏi đáy và đang có dấu hiệu phục hồi tích cực hơn.
Theo đó, dự báo từ nay đến Tết Nguyên đán 2024, thị trường chỉ trở lại với phân khúc bất động sản phục vụ nhu cầu ở thực và có giá tốt. Giai đoạn sau Tết, thị trường sẽ nhanh chóng khởi sắc. Khi những đơn hàng của doanh nghiệp trở lại, chính sách của Chính phủ sẽ tác động rõ vào thời điểm sau Tết 2024. Từ đó, giá bất động sản sẽ đi lên.
Ông Trần Khánh Quang, một người có nhiều năm kinh nghiệm trong lĩnh vực đầu tư bất động sản.
Cụ thể hơn vào từng phân khúc, ông Quang chỉ ra, giai đoạn 1 (từ nay đến Tết Nguyên đán), phân khúc căn hộ ở thực đang được chào đón tốt nhờ chính sách chiết khấu, thanh toán tốt. Thứ hai là phân khúc nhà phố trong tầm giá 7-8 tỉ đồng/căn. Mức tăng trưởng của hai phân khúc này trong khoảng 3%-5%.
Giai đoạn 2, từ sau Tết đến cuối năm, là thời điểm của phân khúc đất nền vùng ven Tp.HCM như Đồng Nai, Long An, Bà Rịa -Vũng Tàu, Bình Dương với mức tăng trưởng 3%-5%.
“Ngoài ra, lúc này người mua căn hộ bình dân để ở sẽ chấp nhận đi xa hơn để mua nhà”, ông Quang nói.
Cùng quan điểm, ông Đỗ Hoàng Dương, một chuyên gia bất động sản cá nhân cũng phân tích, từ cuối năm 2023 đến trước Tết Nguyên đán 2024 thị trường bắt đầu có giao dịch, sau đó tăng dần lên. Thị trường chỉ thực sự ấm dần từ tháng 6/2024 với nhiều giao dịch hơn.
Theo ông Dương, giá bất động sản từ sau Tết sẽ đi ngang hoặc nhích dần chứ khó có thể giảm nữa. Muộn nhất đến cuối năm 2024, đầu năm 2025 thị trường sẽ tăng trưởng về giá và thanh khoản.
Ông Neil MacGregor, Giám đốc Điều hành Savills Việt Nam
Theo hầu hết các chuyên gia trong ngành, căn hộ vẫn là phân khúc dẫn dắt nhu cầu và thanh khoản trong giai đoạn thị trường hiện nay. Trong khảo sát mới đây của Viện Nghiên cứu Kinh tế - Tài chính - Bất động sản Đất Xanh Services (DXS - FERI) cho thấy, phân khúc căn hộ vẫn là loại hình bất động sản được ưu tiên lựa chọn tại các đô thị lớn, với 62% người được hỏi lựa chọn; biệt thự, nhà phố riêng lẻ 31%; biệt thự, đất nền dự án (5%), đất nền (2%).
Còn theo khảo sát của Batdongsan.com.vn về tâm lý và xu hướng của người tiêu dùng bất động sản chỉ ra, 65% người được hỏi cho biết có dự định mua bất động sản trong 1 năm tới. Trong đó, tỉ lệ người mua bất động sản để đầu tư chiếm 59%. Một số lý do khác được đưa ra bao gồm cần thêm không gian cho gia đình/bản thân (48%) và mua để sống gần tiện ích như trường học, cơ quan hơn (20%).
Cũng theo chỉ số và báo cáo tâm lý người tiêu dùng bất động sản của đơn vị này, 3 yếu tố người mua quan tâm nhất khi lựa chọn chủ đầu tư bất động sản là sự ổn định tài chính (63%), danh tiếng (51%) và đánh giá về các dự án trước đây của chủ đầu tư đó (47%).
Điều này trùng khớp với nhận định của hầu hết các chuyên gia trong ngành khi cho rằng, dù trải qua hơn một năm với nhiều thử thách, thị trường bất động sản vẫn có nhiều tiềm năng và cơ hội hồi phục vì nhu cầu của người dân luôn hiện hữu.
Nhận định mới đây, ông Neil MacGregor, Giám đốc Điều hành Savills Việt Nam cho hay, trong bối cảnh nguồn cung nhà ở khan hiếm, bất kỳ chủ đầu tư nào đủ năng lực ra mắt dự án đều khai thác nhu cầu cao của thị trường lúc này.
“Mặc dù đối mặt với nhiều khó khăn, thị trường bất động sản đã giữ được sự bền bỉ cũng như sẵn sàng tận dụng các chính sách và chuyển biến kinh tế tích cực. Nhu cầu sở hữu nhà ở vẫn mạnh mẽ nhờ quá trình đô thị hóa trên cả nước, nguồn dân số đông và nhu cầu cấp thiết về nhà ở tại các thành phố lớn”, ông Neil MacGregor nhấn mạnh.