Nguồn cung căn hộ giá trên dưới 3 tỉ đồng/căn ngày càng “thụt lùi”
Nói có vẻ vô lý bởi 3 tỉ đồng không phải là số tiền nhỏ, thế nhưng đây đang là thực tế diễn ra tại Tp.HCM, khi mà với tài chính này, người mua rất khó để tìm được căn hộ tại Tp.HCM.
Để tìm căn hộ giá trong khoảng từ 2.5 tỉ đồng đến 3.5 tỉ đồng/căn, ngày càng khó khăn với người mua BĐS muốn có hộ khẩu Tp.HCM. Trong bối cảnh, nguồn cung cao cấp và hạng sang tiếp tục giữ vị trí dẫn đầu suốt 3 năm qua, thì BĐS trung cấp và bình dân lại “thụt lùi” dự án mới. Điều này vô tình tạo nên rào cản trong việc mua nhà để ở hoặc đầu tư.
Hiện, tại Tp.HCM chỉ xuất hiện một số dự án căn hộ có mức giá ở ngưỡng 45-55 triệu đồng/m2. Nghĩa là, nếu với mức giá 45 triệu đồng/m2, căn hộ 60- 70m2 thì giá rơi vào khoảng trên dưới 3 tỉ đồng/căn. Đây được xem là mức giá “hiếm có, khó tìm” tại Tp.HCM ở giai đoạn này. Ghi nhận cho thấy, phân khúc giá này xuất hiện chủ yếu tại khu Tây hoặc khu Nam Tp.HCM, trong khi khu vực phía Đông đa phần là phân khúc cao cấp và hạng sang. Tại khu Tây, hiện có giai đoạn tiếp theo của dự án Akari City nằm trên mặt tiền đường Võ Văn Kiệt, quận Bình Tân đang chào giá khoảng trên dưới 45 triệu đồng/m2 với dòng căn hộ 2-3 phòng ngủ. Đây không phải là nguồn cung “mới tinh” mà là giai đoạn tiếp theo của khu đô thị quy mô hơn 8,5 ha.
Hay, tại khu Nam Tp.HCM, gần đây loạt dự án mới chào sân như Essensia Nam Sài Gòn (thuộc dự án Dragon City) của Phú Long; căn hộ Flora Panorama thuộc KĐT Mizuki Park của Nam Long Group, The Grand Sentosa của Novaland; The Horizon của Phú Mỹ Hưng, Viva Plaza, Sunshine Sky City….Tuy nhiên, tìm dự án căn hộ có mức giá trên dưới 50 triệu đồng/m2 trở nên “hiếm có” tại khu vực này.
Hiện, các dự án như The Grand Sentosa, The Horizon…đều thuộc phân khúc cao cấp, hạng sang với mức giá trên 100 triệu đồng mỗi m2. Trong khi khu vực chỉ xuất hiện một số dự án ở phân khúc giá tầm trung như dự án căn hộ Flora Panorama chào mức giá trên dưới 50 triệu đồng/m2; Essensia Nam Sài Gòn giá khoảng từ 55 triệu đồng/m2.
Nguồn cung căn hộ giá trung cấp đang dần cạn kiệt tại Tp.HCM.
Theo báo cáo mới nhất từ CBRE Việt Nam, phân khúc cao cấp tiếp tục giữ vị trí dẫn đầu thị trường trong suốt 3 năm vừa qua, chiếm 76% nguồn cung mới quý này. Phân khúc hạng sang chiếm khoảng 13% thị trường với các dự án lần lượt nằm ở Quận 1,2 và 7. Phân khúc trung cấp chỉ ghi nhận duy nhất đợt mở bán của một dự án tại khu vực quận 9 trong khi phân khúc bình dân tiếp tục biến mất khỏi thị trường kể từ năm 2019.
“Sự nâng cấp giá của các dự án mới gần đây và sự giảm sút nguồn cung của các dự án có mức giá thuộc phân khúc trung bình trên thị trường sơ cấp đã thúc đẩy tăng trưởng giá không ngừng trong suốt các quý vừa ra. Giá sơ cấp trung bình trên toàn thị trường đạt mức 2.545 USD/m2, tăng 3,4% so với quý trước và tăng 12% so với cùng kì năm ngoái”, đại diện CBRE nhấn mạnh.
Nguồn cung bất cân xứng
Cùng với việc nguồn cung khan hiếm thì mức giá bán trên thị trường căn hộ được dự báo sẽ còn tiếp tục tăng. Điều này cũng đồng nghĩa với việc, loại hình căn hộ giá trung cấp trên dưới 3 tỉ đồng/căn sẽ ngày càng khan hiếm.
Theo dự báo của CBRE Việt Nam, trong quý 4/2022, Tp.HCM sẽ chào đón khoảng 1.822 căn hộ mới từ 11 dự án (65% tập trung chủ yếu tại khu vực phía Đông Tp.HCM), nâng tổng nguồn cung mới dự kiến trong năm 2022 lên 20.054 căn. Trong đó, phân khúc cao cấp và hạng sang sẽ tiếp tục dẫn dắt nguồn cung mới trong các tháng cuối năm nay, với 66% nguồn cung mới thuộc phân khúc cao cấp, 31% thuộc phân khúc hạng sang và chỉ 3% là căn hộ thuộc phân khúc trung cấp.
“Mức giá chào bán được dự đoán sẽ tiếp tục tăng, nhưng có thể tăng với tốc độ chậm hơn so với các quý trước. Dựa trên số liệu của quá khứ và nhận định về thị trường trong tương lai gần, mức giá chào bán sơ cấp có thể tiếp tục tăng ở mức 3-4% mỗi năm trong giai đoạn 2022-2024”, bà Dương Thuỳ Dung, Giám đốc cấp cao CBRE Việt Nam cho biết.
Đơn vị này cho rằng, dự đoán những tháng cuối năm 2022 thị trường sẽ tiếp tục đối mặt với nhiều khó khăn, thử thách bao gồm: Nguồn cung tiếp tục hạn chế, đặc biệt là nguồn cung ở phân khúc trung cấp và bình dân. Đối với những người mua để ở sẽ không có nhiều lựa chọn do hầu hết các nguồn cung mới sẽ tập trung ở phân khúc cao cấp trở lên.
Chia sẻ tại Hội thảo "Nguồn cung thị trường BĐS Tp.HCM những vấn đề cần tháo gỡ” diễn ra tại TP.HCM, nhiều chuyên gia BĐS cho rằng, hiện nay nhiều doanh nghiệp BĐS gặp khó khăn trong hoàn thiện các khâu pháp lý để phát triển dự án cung cấp nguồn cung mới ra thị trường.
Số liệu báo cáo của Hiệp hội BĐS Tp.HCM (HoREA) cho thấy, trên địa bàn TP.HCM có khoảng trên 100 dự án đang bị ách tắc do việc xử lý hồ sơ chậm so với quy định. Ách tắc khâu hồ sơ pháp lý của dự án dẫn đến chậm tiến độ, kéo theo thị trường khan hiếm và mất cân đối về nguồn cung, giao dịch ảm đạm khiến nhiều chủ đầu tư gặp khó khăn và khách hàng mua nhà ảnh hưởng theo.
Ông Võ Hồng Thắng - Phó Giám đốc R&D DKRA Group nhận định, hiện nay, nguồn cung BĐS tại Tp.HCM không chỉ thiếu mà còn bất cân xứng. Điển hình là phân khúc căn hộ hạng A có mức giá từ 60 triệu đồng/m2 (bao gồm VAT) liên tục chiếm tỷ trọng lớn trong tổng số nguồn cung mới, dao động từ 50% - 60% giai đoạn 2019 - 2021, chiếm 3/4 tổng nguồn cung mở bán trong 9 tháng đầu năm 2022.
Trong khi nhu cầu mua để ở và đầu tư còn khá lớn.
Đồng quan điểm, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP.HCM (HoREA) cho hay, so với năm 2017 là năm thị trường BĐS tăng trưởng cao nhất trong 10 năm qua, thì từ 2018 đến nay đã xuất hiện rõ rệt tình trạng lệch pha “cung-cầu”, sụt giảm nguồn cung sản phẩm nhà ở, nhất là nhà ở vừa túi tiền.
Cụ thể, năm 2017 có 42.991 căn nhà mới, thì đến năm 2018, số nhà ở mới chỉ có 28.316 căn; năm 2019 tiếp tục giảm, chỉ có 23.046 căn; năm 2020 là 16.895 căn; và năm 2021 chỉ có 14.443 căn. Trong 9 tháng năm 2022, thị trường BĐS ở thành phố kinh tế sôi động nhất cả nước tuy đã có dấu hiệu dần phục hồi trở lại với tổng nguồn cung là 11.600 căn nhà, tăng 70,5% so với 9 tháng đầu năm 2021, song số nhà ở này cũng chỉ bằng khoảng 36% so với cùng kỳ năm 2017, chưa đáp ứng nhu cầu nhà ở rất lớn của thị trường.
Theo ông Châu, nguyên nhân dẫn tới thực trạng trên là bởi thị trường BĐS đang trong giai đoạn "căng thẳng" do các vướng mắc về thể chế pháp luật. Sức mua sụt giảm do “tổng cầu có khả năng thanh toán” sụt giảm làm cho “tính thanh khoản” của thị trường và của các chủ đầu tư dự án BĐS sụt giảm mạnh. Điều bất ngờ là, mặc dù nguồn cung BĐS giảm mạnh do nhiều yếu tố nêu trên, song trên thực tế, thị trường vẫn “sinh sôi” các dự án thiên về phân khúc nhà ở cao cấp và rất thiếu nhà ở giá vừa túi tiền.
Thống kê của HoREA cho thấy trong 9 tháng vừa qua, TP.HCM có 9.305 căn nhà cao cấp, chiếm đến 80,2% nguồn cung về nhà ở. Trong khi, một số năm trước đó như năm 2018 chỉ có 8.502 căn nhà cao cấp, chiếm 30%. Đáng chú ý, là tình trạng giá nhà tăng liên tục trong 5 năm gần đây, thậm chí đã xuất hiện một số dự án và căn hộ BĐS “siêu sang” với giá rao bán lên đến trên dưới 500 triệu đồng/m2, cá biệt có mức giá đến 1 tỷ đồng/m2.
Để giải quyết việc thiếu hụt nguồn cung và sự mất cân xứng giữa các phân khúc, ông Lê Hoàng Châu kiến nghị Nhà nước và các ban ngành cần sớm tháo gỡ các vướng mắc về pháp lý; đồng thời, Ngân hàng Nhà nước xem xét có thể nới room tín dụng thêm 1-2% để có thêm nguồn vốn tín dụng khoảng 100-200 nghìn tỷ đồng hỗ trợ cho nền kinh tế trong giai đoạn cao điểm cuối năm; tạo điều kiện cho các chủ đầu tư, người mua nhà tiếp tục được tiếp cận nguồn vốn tín dụng đối với các dự án nhà ở giá vừa túi tiền và các dự án NOXH.
Để giải quyết vấn đề lệch pha cung cầu và gia tăng nhà ở vừa túi tiền, nhà thu nhập thấp, NOXH, cần có những giải pháp cụ thể và đồng bộ. Trong đó, cần triển khai chương trình nhà ở quốc gia mang tính dài hơi và đồng bộ, đẩy nhanh việc sửa đổi các quy định pháp luật liên quan và bổ sung quỹ đất xây dựng NOXH, nhà ở thu nhập thấp độc lập tương tự các nước phát triển.
Ngoài ra, các cơ quan chức năng cũng cần xây dựng hành lang pháp lý xét duyệt đối tượng được mua NOXH, nhà ở thu nhập thấp phù hợp với đặc thù kinh tế của từng khu vực, địa phương và vấn đề hỗ trợ doanh nghiệp, người mua tiếp cận với nguồn vốn vay có lãi suất ưu đãi cần được quan tâm xúc tiến.
