Bên cạnh những diễn biến về lãi suất, tín dụng và trái phiếu doanh nghiệp thì thị trường BĐS cũng xuất hiện nhiều khó khăn từ năm 2022 cho tới nay. Tại cuộc họp ngày 8/2/2023 giữa Ngân hàng Nhà nước và các doanh nghiệp BĐS, các doanh nghiệp BĐS có nhiều kiến nghị liên quan đến khó khăn trong tiếp cận tín dụng ngân hàng. Ông đánh giá như thế nào về vấn đề này?
Trước hết, cần nhìn nhận những khó khăn của thị trường BĐS từ năm 2022 tới nay xuất phát từ nhiều nguyên nhân khác nhau, chứ không chỉ nên tập trung vào vấn đề tín dụng ngân hàng. Những vướng mắc về thủ tục pháp lý, mất cân đối trong phát triển nguồn cung ứng, sự suy giảm trong nhu cầu thực sự và nhu cầu đầu tư, năng lực quản trị và tài chính của các doanh nghiệp bất sản cũng là những vấn đề cần phải tháo gỡ, khắc phục để thị trường BĐS phát triển bền vững.
Về huy động vốn, nguồn vốn cho các dự án BĐS nên được đa dạng hóa dựa trên nguyên tắc cũng giống như danh mục đầu tư là “không bỏ hết trứng vào một rổ”. Nguồn vốn không chỉ từ đi vay các tổ chức tín dụng mà còn từ nguồn vốn chủ sở hữu của doanh nghiệp, phát hành trái phiếu và phần góp vốn của các khách hàng.
Tôi nghĩ áp lực vốn đối với các doanh nghiệp BĐS bắt nguồn từ giai đoạn năm 2020 và 2021 khi họ phát hành quá nhiều trái phiếu doanh nghiệp với giá trị lên tới gần 450 nghìn tỷ đồng, kỳ hạn chỉ khoảng 3,5 năm. Sang năm 2022, khi thị trường trái phiếu doanh nghiệp gặp trục trặc sau vi phạm của một số tổ chức, cá nhân. Điều này khiến niềm tin của thị trường giảm sút, thanh khoản trở nên khan hiếm thì áp lực đáo hạn trái phiếu cũng như khó khăn trong việc phát hành mới khiến doanh nghiệp BĐS gặp khó.
Do không thể huy động trên thị trường trái phiếu, các doanh nghiệp BĐS buộc phải phụ thuộc nhiều hơn vào nguồn vốn tín dụng ngân hàng. Đây chính là lý do khiến cho các doanh nghiệp BĐS có rất nhiều đề xuất với ngành ngân hàng về các chính sách và giải pháp tháo gỡ khó khăn về mặt tín dụng.
Theo ông, cần giải pháp gì để giải quyết vấn đề huy động vốn của các doanh nghiệp BĐS?
Theo tôi, giải quyết khó khăn về huy động vốn cho doanh nghiệp BĐS chỉ là một trong nhiều giải pháp cần triển khai đối với thị trường này. Như tôi đã nói, những vấn đề của thị trường BĐS hiện nay bắt nguồn từ cả phía doanh nghiệp BĐS và cấu trúc của thị trường tài chính. Cần có những giải pháp mang tính tổng thể và toàn diện chứ không nên chỉ tập trung vào tín dụng ngân hàng.
Thực tế, Thủ tướng đã thành lập Tổ công tác với các thành viên đến từ các bộ, ngành như Bộ Xây dựng, Bộ Tài chính, Bộ Tài nguyên và Môi trường, Ngân hàng Nhà nước Việt Nam… để rà soát, đôn đốc, hướng dẫn tháo gỡ khó khăn, vướng mắc cho các doanh nghiệp BĐS tại một số địa phương ngay từ tháng 11/2022.
Về huy động vốn của doanh nghiệp BĐS, trước tiên họ phải cơ cấu lại cấu trúc vốn của mình cho hợp lý. Và để cấu trúc lại được nguồn vốn cần làm nhiều việc như cơ cấu lại danh mục tài sản, cân nhắc các ưu tiên triển khai dự án và thu hồi vốn, song song đàm phán với các chủ nợ về thời gian trả nợ, lãi suất vay vốn… Ngân hàng thương mại chỉ là một trong số các nhà cung ứng vốn mà doanh nghiệp BĐS cần hợp tác để tìm ra giải pháp cho giai đoạn khó khăn này.
Về phía cơ quan quản lý nhà nước, các giải pháp ổn định và phát triển bền vững thị trường tài chính thông qua việc sửa đổi, bổ sung các quy định về thị trường trái phiếu doanh nghiệp. Theo đó, việc triển khai áp dụng các chuẩn mực, thông lệ quốc tế để tăng cường tính minh bạch, trách nhiệm và giải trình sẽ giúp cho thị trường tài chính phát triển lành mạnh, hiệu quả và bền vững, tiếp tục là kênh cung ứng vốn cho thị trường BĐS.
Xét ở góc độ tổng thể nền kinh tế, thị trường BĐS phát triển ổn định và bền vững cũng sẽ có tác động tốt tới hoạt động của các tổ chức tín dụng, sự ổn định và phát triển của thị trường trái phiếu, góp phần tạo nên sự ổn định hệ thống ngân hàng, thị trường tài chính và tăng trưởng của cả nền kinh tế.
Ông có nói đến sự phát triển tổng thể của cả nền kinh tế có mối liên hệ với sự phát triển của thị trường tài chính. Vậy có một cơ chế hay định hướng phát triển nào đối với thị trường tài chính nói chung và với nguồn vốn tín dụng ngân hàng để giúp cho việc phân bổ các nguồn lực tài chính này mang lại hiệu quả cho nền kinh tế Việt Nam hay không?
Để trả lời câu hỏi này, chúng ta cần xác lập và thực hiện cho đúng vai trò của từng chủ thể trên thị trường tài chính. Nếu chúng ta nhìn từ chủ trương, định hướng lớn của Đảng là phát triển nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa thì đối với thị trường tài chính nói chung và tín dụng ngân hàng nói riêng cũng cần tuân theo quy luật kinh tế thị trường và có định hướng, giám sát của cơ quan quản lý nhà nước.
Điều quan trọng là can thiệp của nhà nước với thị trường được thực hiện đối với lĩnh vực nào, qua công cụ nào và trong bao lâu. Tôi lấy ví dụ, với đặc thù của lĩnh vực kinh doanh ngân hàng, hoạt động của các tổ chức tín dụng cần được kiểm soát thông qua các quy định về giới hạn, tỷ lệ bảo đảm an toàn trong hoạt động.
Ngân hàng Nhà nước đã có quy định các khoản cho vay kinh doanh có rủi ro cao sẽ chịu hệ số rủi ro cao hơn. Như vậy, căn cứ vào năng lực và khẩu vị rủi ro của mình, tự các tổ chức tín dụng sẽ phải cân đối danh mục cho vay và tự chịu trách nhiệm với các cổ đông, người gửi tiền, cơ quan quản lý nhà nước…
Nếu chúng ta xác lập vai trò của từng chủ thể và thực hiện đúng các vai trò như tôi đã nói thì cơ quan quản lý nhà nước sẽ không can thiệp cụ thể vào từng hoạt động kinh doanh của tổ chức tín dụng mà sẽ chỉ hướng tới việc kiểm soát tuân thủ của các tổ chức tín dụng mà thôi. Bản thân các tổ chức tín dụng sẽ có tính linh hoạt, chủ động và trách nhiệm đối với các dịch vụ, sản phẩm tài chính mà mình cung ứng với thị trường.
Như vậy, sẽ không còn những câu hỏi của doanh nghiệp về room cho BĐS như chúng ta đã nghe trong thời gian qua. Xét tổng thể cả thị trường thì các nguồn lực tài chính sẽ được huy động và phân bổ một cách hiệu quả hơn theo đúng chứng năng của nó.
Cảm ơn những chia sẻ của ông!