Duy trì lợi thế vị trí và tiềm năng thu hút đầu tư, miền Bắc tiếp tục đón nhận làn sóng đầu tư vào các tỉnh, trong đó dẫn đầu là các tỉnh Quảng Ninh, Hải Dương nhờ vào mặt bằng đất khu công nghiệp sẵn có với mức giá thuê hợp lý.
Giá thuê tăng nhẹ
Trong báo cáo tiêu điểm thị trường bất động sản quý 2/2023 vừa công bố, bà Dương Thuỳ Dung, Giám đốc điều hành CBRE Việt Nam, cho biết do quỹ đất công nghiệp sẵn sàng để bàn giao rất hạn chế ở cả hai miền, trong khi nguồn cầu dồi dào, giá thuê đất công nghiệp tiếp tục duy trì mức tăng trưởng mạnh cả ở miền Nam và miền Bắc trong 6 tháng đầu năm 2023.
Cụ thể, giá thuê đất công nghiệp trung bình thị trường cấp 1 ở miền Bắc khoảng 127 USD/m2/kỳ hạn, trong khi ở miền Nam giá thuê trung bình 187 USD/m2/kỳ hạn.
Về nguồn cầu, khu vực phía Bắc tiếp tục ghi nhận sức cầu mạnh mẽ từ lĩnh vực điện tử. Trong nửa đầu năm 2023, thị trường ghi nhận sự mở rộng của các nhà sản xuất lớn như Foxconn và Goertek tại các khu công nghiệp ở Bắc Giang và Bắc Ninh.
Ngoài ra, sự mở rộng mạnh mẽ của các nhà sản xuất Trung Quốc trong các lĩnh vực khác nhau cũng góp phần giúp phân khúc đất công nghiệp và nhà xưởng xây sẵn ghi nhận mức hấp thụ tốt tại phía Bắc.
Trong khi đó, nhu cầu thị trường phía Nam rất đa dạng. Khách thuê thuộc các ngành sản xuất ô tô, may mặc và bao bì nằm trong số những nhóm ngành tích cực tìm kiếm đất công nghiệp, kho và xưởng xây sẵn ở miền Nam.
Tỷ lệ hấp thụ mạnh mẽ đối với kho/xưởng xây sẵn từ khách thuê Trung Quốc do mở rộng sản xuất, đặc biệt tại miền Bắc - Nguồn: CBRE.
Còn theo Cushman & Wakefiled, duy trì lợi thế vị trí và tiềm năng thu hút đầu tư, miền Bắc tiếp tục đón nhận làn sóng đầu tư vào các tỉnh, trong đó dẫn đầu là các tỉnh Quảng Ninh, Hải Dương nhờ vào mặt bằng đất khu công nghiệp sẵn có với mức giá thuê hợp lý. Lượng hấp thụ thuần trong quý đạt 179 ha. Tỷ lệ lấp đầy đạt 76%, do thị trường đón nhận lượng nguồn cung mới cao trong quý.
Thị trường nhà xưởng và nhà kho xây sẵn miền Bắc trong quý 2/2023 đã trở nên sôi động hơn so với miền Nam, theo sau làn sóng đầu tư mạnh mẽ vào các khu công nghiệp. Tỷ lệ lấp đầy nhà xưởng xây sẵn đạt 76%, giá thuê trung bình ở mức 4,7USD/m2/tháng, tăng 1,7% theo năm. Giá thuê nhà kho xây sẵn trung bình đạt 4,5 USD/m2/tháng, tăng 3,0% theo năm.
Tại khu vực phía Nam, mặc dù tăng trưởng kinh tế toàn cầu chững lại nhưng thị trường vẫn ghi nhận nhiều nhu cầu đối với đất khu công nghiệp ở phía Nam, với lượng hấp thụ thuần hơn 70 ha, các dự án đầu tư mới và tăng vốn như thương vụ thuê đất đến từ tập đoàn nước giải khát đa quốc gia ở Long An và tập đoàn sản xuất hàng tiêu dùng tại Bình Dương. Những thương vụ này giúp cho tỷ lệ lấp đầy giữ mức ổn định ở 81%.
Phân khúc nhà xưởng xây sẵn đón nhận nhu cầu từ doanh nghiệp công nghệ cao và doanh nghiệp vừa và nhỏ với tổng nguồn cung toàn thị trường 5.060.000 m2, tăng 5,5% theo năm. Tỷ lệ lấp đầy 76%. Giá thuê ở mức 4,6 USD/m2/tháng.
Đối với nhà kho xây sẵn, thị trường được duy trì chủ yếu bởi nhu cầu trong nước, từ ngành bán lẻ, thương mại điện tử và dịch vụ hậu cần phục vụ thị trường nội địa. Nhu cầu từ lĩnh vực sản xuất và xuất khẩu đã giảm đáng kể. Điều này dẫn đến mức hấp thụ thuần chỉ đạt 73%. Giá thuê trung bình đạt 4,4 USD/m2/tháng, tăng 3,6% theo năm.
Khách thuê từ Trung Quốc tăng 33%
Trong 6 tháng đầu năm 2023, chuỗi cung ứng bị gián đoạn, tình trạng thiếu hụt đơn hàng diễn ra hầu hết tại các ngành công nghiệp truyền thống như may mặc và da giày. Tuy nhiên, ngành công nghiệp điện tử, công nghệ thông tin và truyền thông và các ngành công nghệ cao vẫn ghi nhận sự tham gia và mở rộng của các doanh nghiệp nước ngoài.
Theo đó, thị trường bất động sản công nghiệp đang có nhiều điểm tích cực. Ông Lê Trọng Hiếu, giám đốc Bộ phận Tư vấn kinh doanh văn phòng và bất động sản công nghiệp, CBRE Việt Nam, cho biết thị trường bất động sản công nghiệp phía Bắc đã rất sôi động khi Trung Quốc mở cửa trở lại. Điều này thể hiện ở số lượng hỏi thuê đất công nghiệp cũng như nhà xưởng, nhà kho từ các khách thuê Trung Quốc tăng mạnh trong 6 tháng đầu năm nay.
“Thống kê của CBRE ghi nhận số lượng yêu cầu về thuê đất công nghiệp từ khách Trung Quốc tăng 33%. Ngoài ra, phần lớn những giao dịch bất động sản công nghiệp ở khu vực phía Bắc đều đến từ khách hàng Trung Quốc và tập trung vào một số ngành nghề mà Việt Nam rất muốn thu hút như công nghệ, đặc biệt là những nhà cung cấp cho những tập đoàn công nghệ lớn như Apple, Samsung”, ông Hiếu chia sẻ.
Cũng theo ông Hiếu, thị trường bất động sản công nghiệp vẫn có một số điểm chưa đủ tích cực như khó khăn về mặt pháp lý. Ví như, việc định giá đất kéo dài dẫn tới nguồn cung mới không gia nhập thị trường, và khi nguồn cung mới không gia nhập thị trường thì quỹ đất bị hạn chế, làm giá thuê tăng lên.
Theo bà Trang Bùi, Tổng giám đốc Cushman & Wakefield Việt Nam, để tiếp tục duy trì lợi thế thu hút đầu tư, các tỉnh phía Bắc đã gấp rút hoàn thiện và công bố quy hoạch tổng thể và định hướng phát triển của tỉnh nhằm dọn tổ đón “đại bàng”.
Các chủ đầu tư cũng đang đẩy mạnh tiến độ pháp lý và xây dựng của họ. Điều này dẫn đến nguồn cung đất khu công nghiệp tương lai (giai đoạn 2023 – 2026) sẽ tăng đáng kể, đạt gần 5.000 ha.
Trong giai đoạn 2023 – 2026, thị trường phía Bắc dự kiến sẽ đón nhận 1,4 triệu m2 nhà xưởng và 0,7 triệu m2 nhà kho. Dự kiến nhu cầu đối với 02 loại hình này sẽ tiếp tục được duy trì nếu khu vực miền Bắc tiếp tục phát huy vị thế thu hút đầu tư.
Tại khu vực phía Nam, mặc dù trong nửa cuối năm 2023, sẽ không có nguồn cung khu công nghiệp mới nào được ghi nhận, nhưng năm 2024 sẽ đón thêm khoảng 1.800 ha diện tích đất công nghiệp mới, tập trung ở các tỉnh phía Nam, như: Bình Dương, Đồng Nai, Long An. Nguồn cung đất công nghiệp trong tương lai sẽ tăng đáng kể, ước tính đến năm 2026 sẽ có thêm 5.254 ha, sau khi chính quyền các địa phương hoàn tất việc điều chỉnh quy hoạch tổng thể và định hướng phát triển của tỉnh.
Nhu cầu đối với nhà xưởng xây sẵn chủ yếu đến từ doanh nghiệp công nghệ cao và doanh nghiệp vừa và nhỏ. Giai đoạn năm 2023 - 2026, thị trường dự kiến sẽ đón nhận thêm 2.200.000 m2, với mức tăng trường hằng năm đạt 10,8%.
Đối với nhà kho xây sẵn, thị trường được duy trì chủ yếu bởi nhu cầu trong nước, trong khi nhu cầu từ các ngành sản xuất và xuất khẩu chững lại. Dự kiến đến năm 2026, thị trường sẽ có thêm 1.300.000 m2 nhà kho, với tốc độ tăng trưởng hàng năm đạt 5,1%.
