Thị trường BĐS cả nước đang giống một trái bóng xì hơi sau khi bị bơm thổi quá đà suốt thời gian qua. Giá cả đang có dấu hiệu chững lại, không còn tình trạng sốt đất, đầu cơ ồ ạt như những tháng đầu năm. Một số dự án phải áp dụng chiết khấu, ân hạn nợ gốc, cam kết vay, mua lại hay ưu đãi lãi suất để thu hút khách hàng.
Theo Hiệp hội Môi giới Bất động sản (VARS), tỷ lệ hấp thụ trong quý III/2022 chỉ đạt 33,5%, giảm mạnh so với giai đoạn nửa đầu năm. Lượng giao dịch cũng giảm hơn 50% so với cùng kỳ năm ngoái.
Trong bối cảnh đó, dòng tiền nhàn rỗi của các nhà đầu tư bất động sản đang tìm kiếm các kênh đầu tư an toàn, vừa đảm bảo biên lợi nhuận và thanh khoản tốt. Câu trả lời phần nào được giải đáp bởi các khách mời tham gia chương trình Landshow - Lăng kính nhà đất số 26 của VTVMoney mới đây.
Cuối năm 2022, phân khúc nào lên ngôi?
Theo TGĐ sàn bất động sản Nhà Ở Ngay, ông Nguyễn Quốc Huy, phân khúc nhà phố đang và sẽ là kênh thu hút dòng tiền tốt nhất, đặc biệt là các sản phẩm có vị trí đẹp, đường ô tô vào được, diện tích lớn.
Lý do, theo ông Huy, là quá trình chỉnh trang đô thị, quy hoạch của các thành phố đang ngày càng được mở rộng và hoàn thiện. Kết quả là các sản phẩm nhà phố có vị trí đẹp hơn, đắc địa hơn cộng với kết nối giao thông ngày càng thuận tiện.
Ông Nguyễn Quốc Huy, Tổng giám đốc Nhà Ở Ngay (Ảnh: VTV digital)
Với những lợi thế đó, các nhà đầu tư có nhiều lựa chọn trong sử dụng nhà phố: xây nhà văn phòng cho thuê, kinh doanh nhà hàng/khách sạn, thậm chí để ở trong khi giá vẫn tăng. Vì vậy, mặc dù khoản vốn ban đầu có thể lớn nhưng nhà đầu tư hoàn toàn yên tâm với các sản phẩm dạng này.
“Biên độ lợi nhuận sẽ ổn định hơn rất nhiều vì thiết lập mặt bằng giá nhà phố hiện nay đang rất ổn định. Tỉ lệ tăng tuy thấp nhưng lời trên giá vốn cũng rất tốt. Ngoài ra, phân khúc còn có lợi thế về kinh doanh thương mại hoặc cho thuê. Tôi cho đây là phân khúc mà cuối năm nhà đầu tư đang hướng đến nhiều.” ông Huy phân tích.
Với quan điểm khác biệt, Nhà sáng lập NHATO, Hoàng Đức cho rằng phân khúc sang và siêu sang mới là điểm đến an toàn trong giai đoạn khốc liệt này, nếu có đủ yếu tố tài chính. Ông Đức chỉ ra yếu tố quan trọng là các biến động của giá cả và thị trường dường như ít tác động đến lựa chọn mua sản phẩm của nhóm khách hàng.
“Đối với các dự án, giới giàu và siêu giàu sẽ quan tâm vị trí đầu tiên, rồi đến tiềm năng tăng trưởng, yếu tố pháp lý. Giá bán vẫn là yếu tố được cân nhắc nhưng xếp cuối cùng”. Hoàng Đức chia sẻ rằng, một số các dự án chung cư cao cấp ở thời điểm mở bán có giá 500-600 triệu đồng/m2, nhưng kể cả trong giai đoạn hiện nay, giá vẫn tăng lên 800 - 900 triệu đồng/m2 mà vẫn hết hàng.
“Qua Covid, những nhà đầu tư thuộc nhóm này vẫn là những người sẵn sàng về tiềm lực tài chính nhất. Nên đây có thể nói là phân khúc an toàn nhất đối với mình ở thời điểm này”, khách mời này nhận định.
Ngoài các phân khúc trên, các khách mời của chương trình cũng khuyên nhà đầu tư có thể chú ý vào 5 phân khúc: Chung cư, Đất gần khu công nghiệp, Nhà dự án đầy đủ tiện ích, Nhà đất trong ngõ ở TP lớn, Nhà đất ven đô.
Ngoài ra, một xu hướng đầu tư vào căn hộ dịch vụ, chung cư mini cũng đang gia tăng nhờ hiệu suất cho thuê có thể lên tới 40-50 triệu đồng/tháng tùy thời điểm, theo ông Huy.
Nhà đầu tư không nên mạo hiểm với phân khúc nào?
Đất nền tỉnh xa được cho là phân khúc được cho sẽ chịu tác động nhiều nhất từ nay đến cuối năm.
Nhà đầu tư cần thận trọng với đất nền xa trung tâm (Ảnh: phunuonline)
Theo đại diện CBRE Việt Nam phân tích, dòng bất động sản này chủ yếu phục vụ nhu cầu đầu tư và đầu cơ nên chưa có khả năng tạo được dòng tiền ngay lập tức. Do vậy, với diễn biến thị trường và vĩ mô như hiện nay, “tính thanh khoản của phân khúc này trước mắt sẽ đi ngang và sau đó có sự điều chỉnh”.
Ngoài ra, các chuyên gia trong chương trình cũng cảnh báo xu hướng tương tự với các dự án được định giá quá cao hoặc các khu vực sốt đất ảo suốt thời gian qua.
“BĐS vị trí xa, chưa có quy hoạch và hạ tầng thì rất khó có yếu tố tăng giá, trong khi nhu cầu ở thực rất ít. Đây là các phân khúc cực khó để thanh khoản giai đoạn này, đặc biệt là sau giai đoạn sốt “ảo” vừa qua”, ông Huy khẳng định.
