Báo cáo mới đây về cơ hội trên thị trường mua bán sáp nhập (M&A) trong lĩnh vực bất động sản, Công ty Jones Lang Lasalle (JLL) cho biết, thị trường đang chứng kiến hoạt động M&A sôi động với nhiều thương vụ lớn.
Hoàn tất nhiều thương vụ
Đó là việc Quỹ tín thác SHREIT của Thái Lan vừa hoàn tất các thương vụ khách sạn, như bán IBIS Sài Gòn South Hotel và Capri by Frasers Hotel (TP.HCM) cho LT Rubicon có trụ sở tại Vương quốc Anh, với giá 33 triệu USD vào tháng 6/2023; Tập đoàn Keppel Land ký thỏa thuận ràng buộc để mua lại từ Tập đoàn Khang Điền 49% cổ phần của hai dự án khu dân cư liền kề ở TP.Thủ Đức, với tổng giá trị 136 triệu USD trong cùng tháng. Hay Công ty Phát triển THT đồng ý chuyển nhượng khu đất 1,13 ha tại Starlake City cho Tập đoàn Công nghệ CMC…
Báo cáo của Real Capital Analytics ước tính, “Tổng doanh thu bán các thương vụ M&A bất động sản được công bố chính thức tại Việt Nam đã đạt hơn 1,5 tỷ USD vào năm 2022, là mức cao nhất kể từ năm 2018. Bước sang năm 2023, kết thúc 6 tháng đầu năm, giá trị giao dịch trên thị trường đạt hơn 500 triệu USD, cao hơn mức cùng kỳ năm 2019 (trước dịch Covid-19).
Đánh giá hoạt động M&A bất động sản, Hội Môi giới bất động sản (Vars), nhận xét thực tế hoạt động này vẫn duy trì được sự quan tâm suốt 6 tháng đầu năm 2023. Càng về sau, mức độ quan tâm càng tăng dần, nhất là các dự án hoàn thiện thủ tục pháp lý thì luôn trở thành mục tiêu săn lùng của nhà đầu tư.
Đặc biệt qua khảo sát của đơn vị, khách hàng phần lớn gồm nhà đầu tư đến từ Hàn Quốc, Singapore, Nhật Bản, Đài Loan, Malaysia, Thái Lan. Trong đó, Keppel Land, Frasers, WHA, Central Retail... là tên tuổi ngoại đã và sẽ tìm kiếm cơ hội M&A ở phân khúc bất động sản thương mại, nhà ở hoặc công nghiệp. Tuy nhiên, ngoài những doanh nghiệp trong ngành, một số nhà đầu tư từ lĩnh vực khác cũng đang tìm kiếm cơ hội gia nhập, mở rộng danh mục đầu tư sang bất động sản. Phương thức chuyển nhượng chủ yếu là chuyển nhượng cổ phần doanh nghiệp; tách doanh nghiệp dự án và mua bán đứt doanh nghiệp là lựa chọn mà bên mua ưa thích.
Trong khi đó, về phía chủ đầu tư Việt Nam, Vars đánh giá, hiện nay số lượng chủ đầu tư có nhu cầu tìm kiếm đối tác để chuyển nhượng, hoặc hợp tác đầu tư dự án cũng rất lớn. Bởi thay vì giữ vững “kỳ vọng được giá” như trước, các chủ đầu tư dần thể hiện thiện chí thương lượng với mong muốn đàm phán sớm đạt thành công. Song tính đến hết quý 2/2023, hầu hết những thương vụ M&A mới chỉ diễn ra trong giai đoạn đầu (giai đoạn tìm kiếm và khảo sát), chứ chưa đi đến bước đàm phán và chốt giao dịch.
Nhiều cơ hội cho nhà đầu tư ngoại
Trên thực tế, JLL cho biết, trong giai đoạn tăng trưởng cao từ năm 2014 đến năm 2018, hầu hết các tài sản chất lượng cao vẫn nằm trong tay chủ đầu tư Việt Nam, nhờ năng lực phát triển đất đai, thực hiện dự án và bán hàng tốt. Điều này đã cản trở sự tham gia của nhà đầu tư nước ngoài vào việc phát triển vùng đất mới. Nhưng chính sự thay đổi mạnh mẽ của thị trường hiện tại, chủ đầu tư trong nước buộc phải cơ cấu lại sản phẩm lẫn danh mục đầu tư. Từ đó, có động lực và cởi mở hơn khi xuất hiện cơ hội hợp tác cùng nhà đầu tư quốc tế.
Tuy nhiên “Giá giao dịch lại không giảm mạnh như kỳ vọng, bất chấp môi trường lãi suất tăng cùng khả năng tiếp cận nguồn vốn bị thắt chặt. Có lẽ trong thập kỷ qua, chi phí mua và nắm giữ tài sản cao khiến chủ đất không nhiều cơ hội để giảm giá đáng kể. Vì vậy, dù mối quan tâm đầu tư luôn duy trì nhờ tiềm năng tăng trưởng dài hạn của thị trường, nhưng sự thiếu linh hoạt trong đàm phán giá khiến tốc độ giao dịch thị trường chậm”, JLL nhận định.
Mặc dầu vậy, theo đơn vị này, thời gian tới có thể xuất hiện nhiều giao dịch thành công được công bố, do hạn chế tài chính từ chủ đất địa phương vẫn tồn tại. Đặc biệt với việc Việt Nam đang sửa đổi Luật Đất đai, Luật Nhà ở và có hiệu lực vào năm 2024; kết hợp cùng những khó khăn kinh tế trên toàn cầu, thì khó xảy ra khả năng tình hình tài chính thắt chặt của nhà phát triển địa phương được nhanh chóng giảm bớt. Từ đó tất yếu có nhiều lựa chọn cho các nhà đầu tư tiềm năng vì nhiều người bán có động lực hơn trên thị trường.
“Với nền tảng thị trường vững chắc cho sự tăng trưởng dài hạn của đất nước, các nhà đầu tư bất động sản nước ngoài sẽ tìm thấy những lựa chọn khả thi cho kế hoạch mở rộng của họ tại Việt Nam”, JLL bình luận.
Đồng quan điểm, ông Troy Griffiths, Phó giám đốc Điều hành Savills Việt Nam, đánh giá mặc dù có áp lực ngắn hạn về lạm phát cũng như sự sụt giảm về sản xuất, xuất khẩu nhưng triển vọng trung hạn của Việt Nam vẫn tích cực. Theo ông Troy, dòng vốn đầu tư FDI vào Việt Nam đang cho thấy còn nhiều cơ hội hứa hẹn. Dù tổng FDI giảm, nhưng các dự án mới đăng ký và vốn lại tăng mạnh. Trong đó, những cải tiến về phát triển hạ tầng, cải cách thủ tục hành chính và đầu tư vào trung tâm sáng tạo tại Việt Nam đang góp phần giúp thị trường trở nên hấp dẫn với nhà đầu tư quốc tế.
“Đặc biệt, trên thị trường bất động sản, các quy định của Nghị quyết số 33/NQ-CP, Nghị định số 10/2023/NĐ-CP, Nghị định 08/2023/NĐ-CP… của Chính phủ sẽ có tác động tích cực đến bất động sản và thúc đẩy tính minh bạch. Điều này cũng góp phần vào sự tăng trưởng bền vững của bất động sản trong dài hạn và chắc chắn đây là yếu tố thu hút nhà đầu tư ngoại”, ông Troy Griffiths chia sẻ.
