Trong văn bản gửi các cơ quan quản lý, Công ty CP Tập đoàn Đầu tư Địa ốc No Va - Novaland (NVL) - cho biết tập đoàn đang gặp rất nhiều khó khăn liên quan vấn đề pháp lý tại các dự án bất động sản triển khai và dòng tiền trả nợ đến hạn.
Ngoài ra, đa số ngân hàng đang giữ lại tiền thu từ khách hàng của tập đoàn để làm tài sản đảm bảo bổ sung cho các khoản nợ vay. Hiện doanh nghiệp có khoảng 32.000 tỷ đồng trong các tài khoản ngân hàng nhưng lại không có tiền thanh toán các khoản nợ đến hạn.
Hàng chục nghìn tỷ đồng vẫn ở trong ngân hàng
Thực tế, trên báo cáo tài chính quý III/2022 của Novaland cũng cho biết đến cuối tháng 9 cùng năm, tập đoàn bất động sản này có hàng chục nghìn tỷ đồng tiền mặt và các khoản tiền gửi tại ngân hàng. Tuy nhiên, phần lớn các khoản tiền gửi trong đó lại đang được sử dụng để làm tài sản đảm bảo cho các khoản vay nợ của tập đoàn.
Tại ngày 30/9/2022, báo cáo tài chính cho biết Novaland có gần 21.200 tỷ đồng tiền mặt và các khoản tương đương tiền, cùng với khoảng 1.600 tỷ đồng đầu tư nắm giữ đến ngày đáo hạn. Với gần 21.200 tỷ đồng tiền và tương đương tiền, Novaland cũng chỉ có khoảng 635 tỷ đồng tiền mặt, phần còn lại đang được mang đi gửi ngân hàng với kỳ hạn 1-3 tháng.
Tuy vậy, báo cáo tài chính cũng cho biết khoảng 2.500 tỷ đồng trong số các khoản tiền và tương đương tiền kể trên được Novaland dùng làm tài sản đảm bảo cho các khoản vay và bảo lãnh. Ngoài ra, hơn 11.500 tỷ đồng được quản lý bởi ngân hàng cho vay theo mục đích sử dụng của từng dự án.
Bên cạnh vốn chủ sở hữu, Novaland cũng phải huy động lượng lớn vốn từ kênh tín dụng ngân hàng và trái phiếu doanh nghiệp.
Báo cáo tài chính chỉ ra hàng loạt ngân hàng thương mại trong và ngoài nước đang là chủ nợ lớn của tập đoàn này.
Đến cuối tháng 9/2022, Novaland có tổng dư nợ phải trả lên tới gần 215.000 tỷ đồng, trong đó, nợ vay tài chính chiếm khoảng 1/3, tương đương trên 71.700 tỷ đồng. So với cuối năm 2021, số dư nợ vay tài chính này đã tăng hơn 11.000 tỷ.
Trong số dư nợ vay tài chính xấp xỉ 3 tỷ USD quy đổi kể trên, số nợ vay tại ngân hàng đạt xấp xỉ 11.350 tỷ đồng, chiếm 16% tổng dư nợ; dư nợ phát hành trái phiếu doanh nghiệp là gần 50.500 tỷ (chiếm 70%), còn lại là các khoản vay từ bên thứ ba và bên liên quan tập đoàn.
Điểm đáng chú ý về dòng tiền vay nợ của Novaland 9 tháng đầu năm 2022 là trong khi số dư nợ vay ngân hàng giảm hơn 5.600 tỷ đồng, thì số dư nợ từ phát hành trái phiếu doanh nghiệp lại tăng mạnh từ gần 37.000 tỷ lên gần 50.500 tỷ đồng. Trong đó, phần lớn số dư trái phiếu tăng thêm phát sinh ở kỳ hạn dài với gần 16.300 tỷ đồng huy động thêm, ngược lại chỉ có gần 1.000 tỷ đồng trái phiếu dài hạn đáo hạn giai đoạn này.
Với trái phiếu ngắn hạn, 9 tháng đầu năm 2022, Novaland đã huy động thêm 2.926 tỷ đồng và tất toán 4.617 tỷ đồng. Tuy nhiên, do có gần 16.800 tỷ đồng trái phiếu dài hạn đến hạn trả nên số dư trái phiếu ngắn hạn của tập đoàn này vẫn tăng lên mức 22.700 tỷ đồng.
Chủ nợ lớn nhất của Novaland
Với dòng tiền vay nợ từ các ngân hàng, tại thời điểm 30/9/2022, Novaland có chủ nợ lớn nhất là MBBank với số dư cho vay 3.137,5 tỷ đồng (ngắn + dài hạn). Chủ nợ lớn tiếp theo của tập đoàn này là VietinBank với tổng số dư 2.868,3 tỷ đồng. Chủ nợ ngân hàng nghìn tỷ khác được ghi nhận trong báo cáo tài chính của Novaland là Credit Suisse AG Chi nhánh Singapore với số dư 1.918 tỷ và MSB với 1.750 tỷ đồng.
Ngoài ra, một loạt ngân hàng thương mại như Vietcombank, VPBank, Sacombank, HDBank, HSBC Việt Nam… cũng là chủ nợ của nhà phát triển bất động sản này với số dư nợ từ vài chục tỷ cho tới vài trăm tỷ đồng.
Không chỉ cấp vốn thông qua hoạt động tín dụng, nhiều ngân hàng còn đứng vai trò là trái chủ để rót tiền cho Novaland phát triển các dự án bất động sản.
Trong gần 50.500 tỷ đồng dư nợ phát hành trái phiếu của Novaland, có hàng chục nghìn tỷ đồng đang được nắm giữ bởi các ngân hàng.
Cụ thể, tại ngày 30/9/2022, VPBank chính là trái chủ lớn nhất của Novaland với số dư 9.100 tỷ đồng, trong đó, có 8.000 tỷ là trái phiếu ngắn hạn và 1.100 tỷ đồng dài hạn. Tương tự, Credit Suisse AG Chi nhánh Singapore; MBBank cũng là hai trái chủ lớn của tập đoàn với số dư lần lượt 8.347 tỷ và 7.727 tỷ đồng.
Một loạt ngân hàng thương mại trong nước cũng đứng vai trò chủ sở hữu trái phiếu do Novaland phát hành như PVComBank nắm 3.175 tỷ; TPBank nắm 1.600 tỷ; MSB nắm 138 tỷ đồng…
Ngoài nhóm ngân hàng, các công ty chứng khoán cũng đóng vai trò tư vấn, đại lý phát hành và thu xếp trái phiếu cho Novaland với tổng giá trị hàng nghìn tỷ đồng, bao gồm Công ty Chứng khoán Dầu khí tư vấn phát hành 4.500 tỷ đồng; Chứng khoán BIDV làm đại lý phát hành, tư vấn 3.413 tỷ; Chứng khoán Tân Việt thu xếp 2.300 tỷ; Chứng khoán VietinBank làm đại lý phát hành 2.000 tỷ; Chứng khoán MB và Chứng khoán Kỹ Thương (TCBS) làm tư vấn, đại lý phát hành và thu xếp 1.300 tỷ/công ty. Tương tự là nhóm Chứng khoán Agribank, Chứng khoán Yuanta, Chứng khoán Thành Công…
Với số dư nợ vay tài chính hàng chục nghìn tỷ kể trên, Novaland đã phải mang rất nhiều tài sản ra để thế chấp. Trong đó, có nhiều khoản vay được tập đoàn này thế chấp bằng chính các khoản tiền gửi tại ngân hàng.
Cầm cố tiền gửi, cổ phiếu, bất động sản để vay nợ
Như khoản vay có hạn mức 23,5 tỷ đồng được Vietcombank Chi nhánh TP.HCM cấp với thời hạn 48 tháng 10 ngày kể từ ngày giải ngân (tại ngày 30/9/2022 có dư nợ 13,5 tỷ đồng), được đảm bảo bằng hợp đồng tiền gửi của Novaland mở tại Vietcombank.
Tương tự, khoản vay 232 tỷ đồng của tập đoàn này tại Vietcombank Chi nhánh Nam Sài Gòn, nằm trong khoản vay có tổng hạn mức 250 tỷ đồng, thời hạn 11 tháng, cũng được đảm bảo bằng số dư tiền gửi tại ngân hàng với tỷ lệ giá trị tài sản bảo đảm/dư nợ vay tại mọi thời điểm là 10% hạn mức tín dụng.
Bên cạnh việc dùng tiền gửi làm tài sản thế chấp, phần lớn khoản vay ngân hàng và trái phiếu của Novaland đang được bảo đảm bằng cổ phần của các cổ đông và các dự án bất động sản đang triển khai.
Cụ thể, tại khoản vay bằng USD được thu xếp bởi một loạt tổ chức tài chính quốc tế do Credit Suisse AG Chi nhánh Singapore dẫn đầu cùng Vietcombank (tổng hạn mức 1.931,5 tỷ đồng). Khoản vay này có kỳ hạn 42 tháng, tính đến ngày 30/9/2022, đã giải ngân 250 triệu USD và được đảm bảo bằng tổng giá trị tài sản hình thành trong tương lai của một dự án ở huyện Xuyên Mộc, tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu.
Hay như hợp đồng vay 2.870 tỷ đồng do VietinBank cấp với thời hạn 48 tháng (tại ngày 30/9/2022 có số dư 1.500 tỷ), cũng được đảm bảo bằng toàn bộ phần vốn góp của Novaland trong công ty con, toàn bộ quyền sử dụng đất và tài sản hình thành trên đất của một dự án tại TP Biên Hòa, tỉnh Đồng Nai. Ngoài ra, toàn bộ quyền, lợi ích phát sinh từ việc khai thác dự án này cũng được tính làm tài sản đảm bảo cho khoản vay.
Tương tự, hợp đồng vay 1.500 tỷ đồng thời hạn 108 tháng do MBBank cấp vốn cũng được Novaland bảo đảm bằng toàn bộ phần vốn góp trong công ty con và quyền sử dụng đất tại dự án bất động sản huyện Xuyên Mộc, tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu. Tại ngày 30/9/2022, khoản vay này đang có số dư gần 1.400 tỷ đồng.
Một khoản vay khác tại MBBank với số dư nợ theo hợp đồng tín dụng là 2.000 tỷ đồng, thời hạn 48 tháng (dư nợ đến cuối tháng 9/2022 là 1.750 tỷ) được bảo đảm bằng cổ phần của Novaland thuộc sở hữu của các cổ đông.
Lượng lớn dự án bất động sản của Novaland đang được dùng làm tài sản cầm cố cho các khoản vay nợ ngân hàng và phát hành trái phiếu doanh nghiệp. Ảnh: Quỳnh Danh.
Ngoài ra, các khoản vay của Novaland tại một loạt ngân hàng như HDBank, MSB, VPBank, HSBC Việt Nam… đều có tài sản bảo đảm bằng cổ phiếu và các dự án bất động sản mà tập đoàn này đang triển khai.
Với số dư nợ trái phiếu, phần lớn cũng được Novaland dùng cổ phiếu thuộc sở hữu của các cổ đông, vốn góp tại các công ty con, quyền sở hữu đất và tài sản hình thành trong tương lai tại các dự án bất động sản làm tài sản đảm bảo.
Như 9.100 tỷ đồng trái phiếu tại VPBank đều được bảo đảm bằng quyền tài sản phát sinh liên quan đến một dự án tại quận 2, TP.HCM và quyền sử dụng đất, quyền tài sản hình thành trong tương lai của một phần dự án tại xã Long Hưng, TP Biên Hòa, Đồng Nai.
Tương tự, hơn 7.700 tỷ đồng dư nợ trái phiếu Novaland phát hành cho MBBank cũng được bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, quyền tài sản phát sinh, phần vốn góp của chủ đầu tư tại hai dự án ở TP Biên Hòa, tỉnh Đồng Nai và phường Long Trường, quận 9, TP.HCM.
Với 3.175 tỷ đồng trái phiếu tại PVComBank và 1.600 tỷ đồng tại TPBank, phần lớn được bảo đảm bằng cổ phần của Novaland thuộc sở hữu của các cổ đông; quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền trên đất của các dự án bất động sản tại huyện Xuyên Mộc, tỉnh Bà Rịa Vũng Tàu và một dự án tại quận 1, TP.HCM…
