Trong một phân tích mới đây, các chuyên gia tại Batdongsan chia các doanh nghiệp địa ốc tại Việt Nam thành 4 nhóm điển hình là rủi ro, cân bằng, tiềm lực và người chơi mới.
Cách thức phân loại dựa trên đánh giá về áp lực nợ ngắn hạn và tổng nợ so sánh với quy mô tài sản theo báo cáo tài chính 2022 do các doanh nghiệp công bố.
Mỗi doanh nghiệp có một bài toán riêng
Theo ông Nguyễn Quốc Anh - Phó tổng giám đốc Batdongsan, các doanh nghiệp rơi vào nhóm “rủi ro” khi áp lực nợ ngắn hạn và tổng nợ lớn hơn quy mô tài sản.
Các số liệu cho thấy nhóm này có những tên tuổi lớn như Novaland (NVL), Vinhomes (VHM), Viglacera (VGC), Sunshine Homes (SSH), Phát Đạt (PDR), Hà Đô (HDG), Becamex IDC (BCM), Công ty CP Đầu tư Phát triển Đô thị và Khu công nghiệp Sông Đà (SJS)...
Với áp lực như vậy, ông Quốc Anh nhấn mạnh điều đầu tiên họ cần làm là tìm cách giảm bớt nợ ngắn hạn. Hiện các doanh nghiệp nhóm này đang chuyển mình bằng cách thu gọn để cân bằng thông qua tái cơ cấu nợ, đồng thời cân bằng dòng tiền bằng việc bán bớt tài sản, giảm lượng hàng tồn kho nhờ điều chỉnh giá bán hoặc ưu đãi, khuyến mại nhằm thu về dòng tiền.
Thực tế, thị trường đang chứng kiến những thỏa thuận xoay quanh các thương vụ chuyển nhượng dự án bất động sản trị giá hàng trăm triệu đến cả tỷ USD. Dù chưa có nhiều giao dịch thành công, theo các đơn vị tư vấn, doanh nghiệp đã dần cởi mở hơn và chấp nhận mua bán và sáp nhập (M&A) như chiếc "phao cứu sinh" trong giai đoạn khó khăn này.
Song song đó, báo cáo thị trường hàng quý của các hãng nghiên cứu từ năm ngoái đến nay đều chỉ ra những mức chiết khấu sâu lên đến 50%, thậm chí cao hơn, đối với các sản phẩm sơ cấp. Hàng loạt ưu đãi cũng được đưa ra, kèm tiến độ thanh toán "mềm" để thu hút khách hàng.
Còn với nhóm doanh nghiệp có vị thế "cân bằng" với tỷ lệ nợ và quy mô tài sản ở mức hợp lý, ông Quốc Anh cho rằng hướng đi lúc này là tối ưu vận hành và tập trung vào sản phẩm lõi để củng cố dòng tiền ổn định, ưu tiên tái cơ cấu các khoản nợ rủi ro lớn trong ngắn hạn.
Đại diện của nhóm này là Văn Phú Invest (VPI), Đất Xanh (DXG), IDICO (IDC), Nam Long (NLG), Sài Gòn Thương Tín (SCR), C.E.O (CEO), Kinh Bắc (KBC)...
Tuy nhiên, lợi thế nhất hiện nay vẫn là nhóm doanh nghiệp bất động sản "tiềm lực" - tỷ lệ nợ ngắn hạn và tổng nợ thấp, quy mô tài sản lớn, điển hình là Khang Điền là một số chủ đầu tư nước ngoài.
Vị chuyên gia tại Batdongsan đánh giá nhóm này đang tập trung vào các sản phẩm tạo dòng tiền bền vững, nhưng đồng thời cũng có thời gian để quan sát thị trường, cân nhắc cơ hội mở rộng vị trí, quy mô, phân khúc, loại hình bất động sản mới và thu mua quỹ đất hợp lý.
Đa phần thị trường đang nằm ở hai nhóm rủi ro và cân bằng, trong khi nhóm tiềm lực chỉ chiếm thiểu số.
Ông Nguyễn Quốc Anh - Phó tổng giám đốc Batdongsan
"Điều đáng nói là đa phần thị trường đang nằm ở hai nhóm rủi ro và cân bằng, trong khi nhóm tiềm lực chỉ chiếm thiểu số", ông Quốc Anh nhấn mạnh.
Ẩn số lúc này chính là nhóm “người chơi mới”, những doanh nghiệp đang tìm kiếm cơ hội thâm nhập thị trường thông qua M&A, thu mua quỹ đất với những doanh nghiệp bất động sản phù hợp hoặc tự thành lập doanh nghiệp bất động sản để phát triển sản phẩm riêng.
Riêng với các đơn vị môi giới, có hai xu hướng rõ ràng với chiến lược thích ứng phân hóa theo quy mô.
"Những doanh nghiệp trên 1.000 nhân sự bắt đầu hợp tác với các doanh nghiệp khác và các hoạt động sáp nhập diễn ra khá mạnh mẽ. Còn những doanh nghiệp có quy mô dưới 1.000 người triển khai phân phối thêm các loại hình, phân khúc bất động sản mới phù hợp với nhu cầu", ông Quốc Anh cho biết.
Tín hiệu đảo chiều từ cuối năm
Theo ông Quốc Anh, sự chuyển mình của các doanh nghiệp sẽ tạo ra những xu hướng lớn cho thị trường trong năm nay.
Trong 3 quý còn lại, các chủ đầu tư sẽ tiếp tục tập trung tái cấu trúc nợ và nguồn vốn. Từ đó, M&A sẽ diễn ra sôi động với các hình thức như bán cổ phần dự án, bán công ty có sẵn dự án hoặc liên doanh... Thị phần nguồn cung từ các chủ đầu tư ngoại cũng ngày càng lớn hơn.
Để đón đầu thị trường, ông khuyến nghị các doanh nghiệp chú ý đến phân khúc nhà ở xã hội, nhà ở bình dân, cũng như khu vực bất động sản phục vụ doanh nghiệp FDI và đầu tư công.
Thị trường được cho là sẽ chứng kiến sự chuyển mình của các doanh nghiệp trước khi đảo chiều từ quý IV/2023 hoặc quý I/2024. Ảnh: Quỳnh Danh.
Nhìn lại diễn biến thị trường bất động sản giai đoạn 2009-2013, vị chuyên gia nhấn mạnh các doanh nghiệp đang có những bước chuyển mình tương tự.
Tuy nhiên, phải 4 năm sau khi thị trường tín dụng bị siết chặt năm 2008, Chính phủ mới có những hỗ trợ về mặt chính sách. Còn hiện tại, chỉ mất khoảng 1 năm đã có rất nhiều chính sách, hỗ trợ từ Chính phủ.
"Đây là một trong ba yếu tố chính làm bất động sản đảo chiều. Dĩ nhiên, các chính sách đều phải có độ trễ, nếu chính sách thực hiện trong quý II, điểm đảo chiều thị trường sẽ là quý IV năm nay và quý I/2024", ông nêu quan điểm.
Ba tháng đầu năm nay, các dữ liệu của Colliers đã cho thấy một vài tín hiệu tích cực trên thị trường bất động sản khi tình hình lãi suất dần ổn định. Theo ông David Jackson, Tổng giám đốc Colliers Việt Nam, bối cảnh hiện tại đã cải thiện tâm lý thị trường, đặc biệt với nhà đầu tư trong và ngoài nước có vốn mạnh muốn tận dụng lúc “giao thời” này để đẩy nhanh quá trình thẩm định, đàm phán và giao dịch.
"Trong vài quý tới, thị trường sẽ chứng kiến các thương vụ đầu tư quy mô lớn. Các phân khúc hồi phục tốt nhất là nhà ở, công nghiệp và bán lẻ, nhờ duy trì sức cầu và tiềm năng tăng trưởng trong dài hạn. Xét trên tổng thể, điều này cho thấy Việt Nam vẫn là một trong những thị trường bất động sản được săn đón nhất trong khu vực nhờ được hậu thuẫn bởi các nền tảng vững chắc", ông David Jackson nhìn nhận.
