Đây là chia sẻ của ông Nguyễn Chí Thanh, Tổng giám đốc Công ty cao ốc Quốc tế Hồ Tây với MarketTimes về vấn đề này.
Thưa ông, Nghị định 08/2023/NĐ-CP cho phép doanh nghiệp hoán đổi các trái phiếu của các trái chủ thành các tài sản khác trong đó có bất động sản. Tuy nhiên, có nhiều trái chủ lo ngại định giá bất động sản hoán đổi như thế nào và liệu xảy ra rủi ro gì trong tương lai?
Ông Nguyễn Chí Thanh: Tôi nghĩ việc quan ngại của các trái chủ hoàn toàn đúng. Các nghị quyết Chính phủ đưa ra là để tạo hành lang pháp lý, giúp hai bên có thể giải quyết, chủ đầu tư hoàn thành được dự án và có khả năng chi trả cho trái chủ.
Tuy nhiên khi khó khăn chúng ta thấy có 2 vấn đề xảy ra: Thứ nhất, những dự án đã hoàn thành, đã có sản phẩm cần xác định các sản phẩm đó có tính thanh khoản trên thị trường, có giao dịch được không? Nếu giao dịch được thì việc xác định giá trả cho trái chủ đã phù hợp với giá thị trường chưa hay người ta vẫn đặt kì vọng ở mức giá trước đây. Giá trước đây thì không có tính thanh khoản, như vậy 2 bên sẽ chưa thể gặp nhau được. Dù vậy, ít nhất vẫn có sản phẩm để có thể tạo ra thanh khoản, thu được tiền vốn và lãi.
Thứ 2 là các dự án đang triển khai. Cần đánh giá dự án có khả thi, có về đích được không? Chủ đầu tư cần minh bạch hoá vấn đề này, phải thuyết phục được trái chủ chấp nhận tiếp tục đồng hành cùng, để trái chủ đồng ý gia hạn, việc này rất quan trọng.
Nếu trái chủ cảm thấy phương án không khả thi, rất khó để hai bên có thể thống nhất. Ngược lại, tôi nghĩ phần lớn nếu các nhà đầu tư tái cơ cấu lại, tập trung nguồn lực để về đích giúp các nhà đầu tư hoàn thành dự án, đảm bảo thanh khoản cho trái chủ, việc này cần sự đồng lòng của cả hai bên để vượt qua được khó khăn.
Thông thường khi giao dịch một tài sản có giá trị, người mua sử dụng đơn vị trung gian. Tuy nhiên, việc hoán đối trái phiếu bằng bất động sản lại chưa có tiền lệ ở Việt Nam. Các khách hàng đứng ra trực tiếp đàm phán với chủ đầu tư có thể chưa hiểu hết quy định pháp luật, các vấn đề có thể phát sinh. Vậy bên thứ 3 nào có thể đứng giữa cuộc đàm phán, đảm bảo quyền lợi chính đáng của cả 2 bên, đặc biệt là cho các trái chủ?
Ông Nguyễn Chí Thanh: Hiện tại vấn đề này đang rất cần giải quyết. Theo tôi, chúng ta nên sử dụng các đơn vị tư vấn đầu tư.
Với các lô trái phiếu lớn, trái chủ nên liên kết lại mời một đơn vị tư vấn đầu tư để thay mặt mình làm việc thẩm định đánh giá phương án tiếp tục đó liệu có khả thi hay không . Đồng thời, mời đơn vị tư vấn thay mặt trái chủ để đàm phán các quyền lợi liên quan. Tôi nghĩ như vậy sẽ bảo vệ quyền lợi trái chủ tốt hơn, vì để thu hồi tiền đầu tư và thẩm định thì cần có đơn vị chuyên nghiệp.
Vai trò của các bên trước việc thực hiện hoán đổi trái phiếu lấy tài sản khác ở đây như thế nào?
Ông Nguyễn Chí Thanh: Thực tế, hiện nay Chính phủ luôn tạo điều kiện tháo gỡ các khó khăn vướng mắc giúp các bên hoàn thành kế hoạch đầu tư của mình. Tuy nhiên chốt lại trong các văn bản, nghị định của Chính phủ vẫn quy định trách nhiệm của chủ đầu tư. Chủ đầu tư phải chịu trách nhiệm hoàn toàn nếu việc kinh doanh ảnh hưởng đến trái chủ.
Hơn nữa, Chính phủ đã chỉ rõ phân khúc đầu tư chưa hợp lý, đồng thời kiểm soát dòng tiền đổ vào lĩnh vực nóng, có nhiều rủi ro như bất động sản nhà ở cao cấp, bất động sản nghỉ dưỡng….
Do đó, doanh nghiệp phải chứng minh được cho ngân hàng và nhà đầu tư rằng phương án đầu tư của doanh nghiệp là khả thi. Như vậy mới có thể kêu gọi được sự đồng hành, sự hỗ trợ dòng tiền để tiếp tục triển khai các dự án dang dở hoặc triển khai các dự án mới.
Trân trọng cảm ơn ông!
Ông Nguyễn Quốc Anh, Phó Tổng giám đốc kênh thông tin Batdongsan.com.vn: Hiện các nhà đầu tư trái phiếu, trái chủ không có quá nhiều sự lựa chọn, nếu hai bên không đàm phán được doanh nghiệp sẽ không có dòng tiền.
Bởi câu chuyện hiện giờ: Làm thế nào để doanh nghiệp có dòng tiền là điều rất quan trọng; Làm thế nào để doanh nghiệp ổn định, có thể bán được hàng, thậm chí doanh nghiệp có thể đưa ra kế hoạch kinh doanh của các trái chủ mà cảm thấy có thể hỗ trợ việc trả nợ tương lai.
Như vậy điều này sẽ tốt hơn là bắt buộc phải trả nợ, ai cũng muốn thanh toán ngay nhưng tình hình đang khó khăn thì việc trả ngay là không thể. Nếu chấp nhận trả bằng tài sản thì định giá tài sản như thế nào? Điều này có thể là tin tốt cho các doanh nghiệp định giá trong tương lai.
Dù vậy, định giá tại thị trường Việt Nam rất khó, chưa kể còn bị ảnh hưởng bởi yếu tố chính sách, về kinh tế thế giới nói chung và các chu kì khủng hoảng của thị trường.
Có quá nhiều yếu tố rủi ro không thể cam kết được, nên việc định giá sẽ có sai số. Theo tôi các nhà đầu tư trái phiếu và chủ đầu tư nên đàm phán để tìm ra giải pháp, để doanh nghiệp có thời gian xoay sở.
