Các giao dịch căn hộ thành công được ghi nhận đến từ lượng căn hộ đã chào bán từ các giai đoạn trước, trong đó, giá bán sơ cấp giảm và các chính sách bán hàng vượt trội được xem là động thái tiên quyết từ phía các chủ đầu tư nhằm kích cầu thị trường.
Giá căn hộ giảm tới 30%
Tình hình thị trường bất động sản vẫn đang rất yếu, thanh khoản tiếp đà suy giảm kể từ đỉnh gần nhất là năm 2021 đến nay. Nhu cầu thị trường ở trạng thái khiêm tốn khi người mua duy trì thái độ “chờ xem”, kỳ vọng vào việc giá nhà và lãi suất mua nhà giảm thêm nữa.
Để kích cầu thị trường, thời gian qua các chủ đầu tư đã đưa ra hàng loạt giải pháp như: Cho phép đặt cọc 30% đến khi bàn giao nhà; hỗ trợ lãi suất trong vòng 2–5 năm, ân hạn nợ gốc lên đến 24 tháng; kéo dài thời gian thanh toán lên 3-5 năm; chiết khấu cao lên tới 30–50% tổng giá trị hợp đồng khi thanh toán trước; miễn phí phí quản lý sau khi bàn giao nhà; cam kết cho thuê lại với lãi suất hấp dẫn (cụ thể 12%/năm trong 3 năm đầu sau khi bàn giao); các khoản hỗ trợ tài chính khác cho người mua.
Theo CBRE, thay vì các đợt mở bán tập trung, một số chủ đầu tư chỉ mở bán mới số lượng ít và tư vấn riêng lẻ cho khách hàng. Nguyên nhân là do các chủ đầu tư còn e ngại trước tốc độ hấp thụ kém của thị trường từ giai đoạn trước, dù các dự án vẫn đang được đẩy nhanh quá trình thi công.
Do đó, CBRE cho biết hầu hết các giao dịch căn hộ thành công được ghi nhận đến từ lượng căn hộ đã chào bán từ các giai đoạn trước, trong đó, giá bán sơ cấp giảm và các chính sách bán hàng vượt trội được xem là động thái tiên quyết từ phía các chủ đầu tư nhằm kích cầu thị trường, và thực tế, đã giúp tăng tỉ lệ hấp thụ cho thị trường căn hộ tại TP.HCM trong 3 tháng gần đây.
Cụ thể, giá sơ cấp trung bình trong quý 2/2023 đạt mức dưới 60 triệu đồng/m2, giảm 4,8% so với quý trước và lần đầu tiên ghi nhận mức giảm trong 5 năm trở lại đây kể từ năm 2018.
Nhiều dự án đã mở rộng biên độ giá bán ứng với các điều kiện thanh toán khác nhau nhằm thu hút khách hàng, đặc biệt với các căn hộ nằm trong phân khu đã được bàn giao.
Nguồn: BP. Nghiên cứu, CBRE Việt Nam, Q2/2023.
Điển hình như một số dự án cao cấp ở khu Đông có giá bán giai đoạn trước từ 50-75 triệu đồng/m2 đã điều chỉnh khoảng giá xuống 35-65 triệu đồng/m2 ứng với các tiến độ thanh toán khác nhau, vì vậy trung bình giá của dự án cũng giảm đáng kể so với giai đoạn trước. Cũng nhờ điều chỉnh khoảng giá bán, tỉ lệ hấp thụ của các dự án này trong quý gần nhất đạt gần 80%.
Ở thị trường thứ cấp, giá bán trung bình vẫn tiếp tục thể hiện xu hướng giảm, với mức giảm 4% so với quý 1/2023 và giảm gần 5% so với cuối năm 2022. Mức giảm này chủ yếu tập trung ở phân khúc hạng sang và cao cấp, mức giảm có thể lên đến 20-30% so với cuối năm 2022 đối với một số dự án tại khu vực TP. Thủ Đức.
Ở chiều ngược lại, giá thứ cấp của phân khúc trung cấp và bình dân trong nửa đầu quý 2/2023 vẫn tăng, lần lượt là 6% và 4% so với cuối năm 2022, do mức giá trên thị trường sơ cấp khá cao, người mua nhà có xu hướng tìm tới các dự án đã bàn giao có giá bán hợp lý.
Điều chỉnh giảm nguồn cung cao cấp
Tính trong 6 tháng đầu năm 2023, nguồn cung căn hộ chào bán tiếp tục sụt giảm với chỉ hơn 4.100 căn, giảm hơn 70% so với cùng kỳ năm ngoái. Phần lớn số lượng căn hộ mở bán mới đến từ phân kỳ tiếp theo của các dự án đã mở bán giai đoạn trước, chiếm tới 65% tổng nguồn cung mới trong 6 tháng đầu năm. Riêng trong quý 2/2023, không có dự án mới nào được mở bán.
Chỉ có phân khúc cao cấp và trung cấp ghi nhận nguồn cung mới. Trong đó, phân khúc cao cấp giảm 12% số lượng mở bán mới trong 6 tháng đầu năm 2023 so với 6 tháng cuối năm 2022, và chỉ bằng 28% số lượng mở bán mới của giai đoạn cùng kỳ năm trước.
Mặt khác, phân khúc căn hộ trung cấp có sự cải thiện nhẹ, với hơn 1.200 căn hộ được mở bán mới trong 6 tháng đầu năm 2023, tăng 9% so với cùng kỳ năm trước. Khu Đông tiếp tục là nơi tập trung nhiều nguồn cung căn hộ mới, với hơn 80% nguồn cung mới đều đến từ TP. Thủ Đức.
Về nguồn cầu, có thể nói, nguồn cầu về căn hộ ở TP.HCM vẫn rất cao. Sau 3 tháng đầu năm thấp kỷ lục, số lượng căn hộ bán tại TP.HCM trong quý 2/2023 đã một lần nữa ghi nhận cao hơn số lượng căn hộ mở bán mới trong quý. Ngay khi các chủ đầu tư áp dụng thay đổi chính sách ưu đãi giúp người mua dễ tiếp cận giá bán hơn, số lượng căn hộ tiêu thụ tăng đáng kể, với gần 1.500 giao dịch trong quý 2/2023 tại TP.HCM. Vào cuối tháng 6, thị trường ghi nhận gần 2.000 giao dịch đặt chỗ của một số dự án dự kiến sẽ chính thức mở bán ra thị trường trong thời gian tới. Lượng đặt chỗ này hứa hẹn một tỷ lệ bán tốt trong quý 3.
Theo bà Dương Thuỳ Dung, Giám đốc điều hành CBRE Việt Nam, thực tế cho thấy, ở thời điểm hiện tại, vấn đề đầu tiên người mua quan tâm nhất chính là mức giá phù hợp, sau đó là tính pháp lý của dự án. Các dự án dù áp dụng nhiều chính sách giãn tiến độ nhưng không có sự điều chỉnh mức giá phù hợp vẫn gặp khó khăn trong việc thanh khoản sản phẩm.
Nhận định về triển vọng thị trường trong 6 tháng cuối năm 2023, bà Dương Thùy Dung cho rằng sẽ còn nhiều ngân hàng bắt đầu giảm lãi suất cho vay khi áp lực chi phí vốn từ các ngân hàng đã phần nào hạ nhiệt. Theo đó, khả năng thanh khoản của thị trường căn hộ TP.HCM sẽ dồi dào hơn trong 2 quý cuối năm 2023.
Giá nhà liền thổ trên 250 triệu đồng/m2
Theo CBRE, đối với thị trường nhà xây sẵn, trong 6 tháng đầu năm 2023, chỉ có 15 căn được mở bán từ 1 dự án chào bán lần đầu tại khu vực quận Bình Tân. Đây là số lượng nguồn cung mới thấp nhất trong vòng 10 năm trở lại đây tại TP.HCM. Với nguồn cung mới hạn chế, giá chào bán sơ cấp trung bình của toàn thị trường tiếp tục duy trì ở mức cao, với khoảng 252 triệu đồng/m2 đất.
Trong khi đó, thị trường thứ cấp ghi nhận sự giảm nhẹ so với đầu năm 2023, chủ yếu đến từ một số dự án có số lượng sản phẩm lớn và có yếu tố đầu cơ cao. Tuy nhiên, cũng trong thời gian này, nhiều chủ đầu tư đã chủ động đưa ra nhiều chính sách bán hàng mới, linh hoạt hơn, nhằm kích cầu thị trường trong bối cảnh kinh tế vĩ mô đầy khó khăn.
