Căn hộ IFC One Saigon có đáng giá 1 tỷ đồng/m2?

Nếu những thông tin được đồn đoán này là thật, thì những căn hộ ở IFC One Saigon sẽ có giá cao gấp 7 lần dòng sản phẩm hạng sang đời đầu như Empire City, The MarQ (TP.HCM)... và gần gấp rưỡi căn hộ đắt giá nhất Việt Nam hiện nay ở Grand Hàng Bài (Hà Nội).

Nhắm vào phân khúc khách hàng siêu giàu

Trao đổi với Zing, ông Phan Công Chánh - Tổng giám đốc Phú Vinh Group - nhìn nhận mức giá 1 tỷ đồng/m2 có thể gây sốc với số đông nhưng hoàn toàn có thể với giới siêu giàu.

"Họ sẵn sàng bỏ ra vài triệu USD để sở hữu một căn hộ ở vị trí kim cương nhằm khẳng định đẳng cấp hoặc làm quà biếu, tặng", vị chuyên gia tài chính bất động sản này nhấn mạnh.

Thực tế, khu đất rộng hơn 6.600 m2 của IFC One Saigon đang được ví như "kim cương" giữa trung tâm TP.HCM khi nằm ngay góc đường Hàm Nghi - Tôn Đức Thắng - Võ Văn Kiệt (quận 1). Dù xét về cơ sở hạ tầng giao thông kết nối hay không gian sống xung quanh, dự án của Viva Land đều được cho là vượt trội các sản phẩm hạng sang hiện tại.

IFC One Saigon sở hữu vị trí đắc địa bậc nhất tại trung tâm TP.HCM. Ảnh: Quỳnh Danh.

Dù vậy, bán hàng cho phân khúc này không hề đơn giản. Khả năng chấp nhận của thị trường còn phụ thuộc vào mức độ khan hiếm giá trị thật sự bên trong sản phẩm. Theo quy hoạch trước đây của chủ đầu tư cũ Saigon M&C, bên cạnh khối đế bán lẻ và các tầng văn phòng cho thuê, dự án cung cấp 133 căn hộ hạng A với giá bán thời điểm 2011 khoảng 90 triệu đồng/m2.

Còn hiện tại, gần một năm sau khi bắt tay vào "hồi sinh" tòa cao ốc, Viva Land vẫn chưa công bố chính thức thông tin chi tiết về dự án như số lượng hay thiết kế bên trong của từng dòng sản phẩm. Điểm khác biệt duy nhất được biết đến thời điểm hiện tại là thiết kế mặt ngoài theo hiệu ứng vảy rồng do BM Windows phụ trách. Do đó, chưa đủ cơ sở để đánh giá mức 1 tỷ đồng /m2 có xứng đáng hay không.

So với các dự án hạng sang khác đang có giá dao động 400-700 triệu đồng/m2, ông Trần Khánh Quang, Tổng giám đốc Công ty CP Đầu tư Bất động sản Việt An Hòa, cho rằng giá rumour này của IFC One Saigon chỉ có thể đạt được nếu số lượng căn hộ rất giới hạn, chỉ khoảng dưới 40 sản phẩm, đồng thời có nhiều dịch vụ đẳng cấp cộng thêm cho cư dân.

Bởi lẽ hiện tại, các dự án đắt giá nhất như The Grand Hà Nội hay Grand Marina Saigon đều là bất động sản hàng hiệu với sự tham gia của các thương hiệu quản lý hàng đầu thế giới như Ritz-Carlton, JW Marriott.

Tuy nhiên, nói đến giá trị sản phẩm, một vấn đề khác cũng làm dấy lên nghi vấn về mức giá ngất ngưởng của IFC One Saigon là chất lượng công trình sau nhiều năm "đắp chiếu".

Mặc dù các chuyên gia khẳng định một bất động sản ngay từ khi khởi công đã được định vị cao cấp sẽ không thể nào gây nguy hiểm cho người ở chỉ sau 10 năm, nhiều người vẫn lo ngại có sự xuống cấp, không xứng đáng để bỏ ra số tiền lớn như vậy.

Nhưng dĩ nhiên, con số 1 tỷ đồng /m2 mới chỉ là đồn đoán và càng không có khả năng thiết lập mặt bằng giá mới cho thị trường. Đây có thể là tin đồn do các môi giới đưa ra để hâm nóng thị trường trong giai đoạn trầm lắng, hoặc do chủ đầu tư cố tình tung ra nhằm gây sốc, quảng bá sản phẩm, đồng thời kiểm tra mức độ chấp nhận của giới đầu tư.

Dẫu sao, ở góc độ tài chính của chủ đầu tư, ông Chánh cho rằng Viva Land cũng phải có những tính toán riêng.

"Không chủ đầu tư nào mong muốn đưa ra thị trường một sản phẩm không bán được, nhưng giá bán vẫn cần đảm bảo đem về lợi nhuận", ông nói.

Tổng mức đầu tư công trình do Sài Gòn M&C dự kiến khi khởi công cuối năm 2008 là 256 triệu USD , tức khoảng 5.000 tỷ đồng khi đó. Đến đầu 2018, Công ty Quản lý tài sản của các tổ chức tín dụng Việt Nam (VAMC) tổ chức đấu giá tài sản này với giá khởi điểm 6.110 tỷ đồng , dù không nhà đầu tư nào mặn mà.

Nhìn lại lịch sử định giá dự án hơn một thập kỷ qua, có thể thấy số tiền Viva Land bỏ ra để mua lại chắc chắn không hề nhỏ, chưa kể các chi phí sửa sang, trang bị nội thất... trước khi hoàn thiện.

Căn hộ siêu sang còn hấp dẫn?

Chia sẻ với Zing hồi cuối tháng 6, bà Christine Li, Giám đốc bộ phận Nghiên cứu khu vực châu Á - Thái Bình Dương của Knight Frank từng dự báo giá bất động sản hạng sang ở Việt Nam đến cuối năm nay sẽ tăng 2-3%, tương đương Singapore và Tokyo.

Nguyên do là thu nhập của người Việt Nam đang liên tục tăng cao trong khi nguồn cung còn ít. Nghiên cứu của Knight Frank ước tính dân số sở hữu khối tài sản từ 1 triệu USD trở lên ở Việt Nam sẽ đạt gần 115.000 người vào năm 2026, trong đó hơn 1.500 người được xếp vào giới siêu giàu, tức có tài sản từ 30 triệu USD trở lên. Mức tăng 26% dân số siêu giàu trong giai đoạn 2021-2026 của Việt Nam ngang ngửa Hong Kong, Đài Loan và bình quân toàn thế giới.

Nguồn cung bất động sản hạng sang, siêu sang ở Việt Nam được cho là còn ít so với tốc độ tăng trưởng của giới siêu giàu. Ảnh: Quỳnh Danh.

Tuy nhiên, thực tế cho thấy bên cạnh những dự án bất động sản hạng sang, siêu sang bán tốt, vẫn có nhiều dự án ế ẩm ngay tại TP.HCM hay Hà Nội, thậm chí biến mất hoàn toàn khỏi thị trường chỉ sau thời gian ngắn.

Theo ông Trần Khánh Quang, phân khúc này chỉ là một hiện tượng, nhắm vào một tệp khách hàng cực kỳ nhỏ trên thị trường.

"Trước tháng 6, dòng sản phẩm hạng sang, siêu sang vẫn có mãi lực, nhưng từ tháng 6 đến nay đã bắt đầu chậm lại, lượng tiêu thụ đang rất xấu do ảnh hưởng chung của nền kinh tế.

Thị trường này có thể sẽ tiếp tục đình trệ trong 2-3 năm tới", vị chuyên gia nhìn nhận.

Thành công hay thất bại của một dự án hạng sang, theo ông Phan Công Chánh, phụ thuộc vào quy luật cung - cầu và giá cả - giá trị.

"Hiện tại, phân khúc siêu sang ở trung tâm vẫn còn ít sản phẩm. Nhưng tương lai 5 năm tới, nếu chủ đầu tư nào cũng đổ xô làm sản phẩm hạng sang, siêu sang, thị trường sẽ sớm dư thừa nguồn cung, dẫn đến khả năng hấp thụ chậm. Hoặc nếu họ chào bán mức giá quá cao mà giá trị mang lại cho người mua không như cam kết, khả năng thất bại trong việc tiêu thụ sản phẩm là hoàn toàn có thể xảy ra", ông Chánh nhấn mạnh.