Theo đó, Chủ tịch Hội Thẩm định giá Việt Nam (VVA) Nguyễn Tiến Thỏa cho rằng để định giá đất, các nước trên Thế giới sử dụng nhiều phương pháp khác nhau, tùy thuộc vào điều kiện của mỗi loại đất về giao dịch thị trường, thông tin dữ liệu... mà họ lựa chọn phương pháp định giá phù hợp nhưng chưa có nước nào có phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất (hệ số K)cả về lý thuyết và thực tiễn.
Theo nhận định của Chủ tịch VVA, có lẽ phương pháp hệ số K là sự “sáng tạo” riêng có của Việt Nam với kỳ vọng sẽ giải quyết được những vướng mắc về định giá đất cụ thể theo nguyên tắc thị trường, tuy nhiên kết quả đạt được trong thực tiễn vẫn còn nhiều vấn đề đặt ra.
“Rất tiếc theo tôi đây lại là phương pháp kém thuyết phục nhất kể cả về khoa học và thực tiễn, nên cần được loại bỏ”, Chủ tịch VVA Nguyễn Tiến Thỏa nhận định về phương pháp hệ số K.
Hội thảo “Góp ý nội dung về định giá đất trong dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi). Ảnh: Lê Sáng
Áp hệ số K để tính ra một kết quả đã có
Lý giải cho quan điểm nên loại bỏ phương pháp hệ số K, ông Nguyễn Tiến Thỏa cho rằng theo các quy định hiện hành của pháp luật thì phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất ở nước ta có thể được hiểu về bản chất của nó đó là một phương pháp thể hiện cách thức xử lý mối quan hệ giữa giá đất thị trường và giá đất do Ủy ban Nhân dân cấp tỉnh quy định - thể hiện bằng một hệ số - để điều chỉnh giá đất tăng thêm (hoặc giảm đi) cho các trường hợp cụ thể phục vụ mục đích thực hiện chính sách tài chính đất đai giữa Nhà nước và các tổ chức cá nhân sử dụng đất khi Bảng giá đất do ủy ban Nhân dân cấp tỉnh công bố hàng năm không theo kịp sự biến động tăng (hoặc giảm) của giá đất phố biến trên thị trường tại các thời điểm cần phải xác định giá đất cụ thể để thực hiện chính sách tài chính về đất đai.
Theo đó, ông Thỏa chỉ ra cách thức hoạt động của phương pháp hệ số K hiện nay trong định giá đất hiện nay là căn cứ vào giá đất phổ biến trên thị trường, điều kiện kinh tế - xã hội của địa phương và giá đất trong Bảng giá đất.
Cụ thể, hệ số điều chỉnh giá đất (hệ số K) là kết quả của phép chia giữa giá đất thị trường cho giá đất trong Bảng Giá đất do UBND cấp tỉnh quy định. Ngược lại, khi muốn tính giá đất cụ thể thì cơ quan chức năng lại lấy giá đất trong Bảng Giá đất do UBND cấp tỉnh quy định nhân với hệ số K.
Theo Chủ tịch VVA cho rằng phương pháp hệ số K là một phương pháp mà cách tính toán của nó khá “lòng vòng”, thậm chí là rườm rà mất thời gian và càng chứng tỏ Bảng giá đất không phải là Bảng giá đất thị trường.
Cũng theo ông Nguyễn Tiến Thỏa, nếu tiếp tục duy trì các thức tính giá đất theo phương pháp hệ số K như trên có thể khiến thị trường lại quay về tình trạng hai giá đất là không tránh khỏi.
Từ những phân tích của mình, Chủ tịch Hội Thẩm định giá Việt Nam đề xuất để tìm ra giá thị trường cần định giá một cách hợp lý, khoa học, sát với thị trường và đơn giản, các cơ quan soạn thảo có thể xem xét phương án loại bỏ phương pháp hệ số K khi định giá đất.
“Chúng ta hoàn toàn có thể thay thế phương pháp hệ số K bằng phương pháp so sánh hoặc phương pháp thu nhập là phù hợp nhất với thời điểm cần xác định lại giá đất cụ thể, tại thời điểm cụ thể, phục vụ một mục đích cụ thế; bởi muốn xác định được hệ số thì thực chất khi tìm giá đất đế tính hệ số chúng ta đã phải áp dụng phương pháp thu nhập đối với loại đất tính được thu nhập và một phần của phương pháp so sánh đối với loại đất có điều kiện tương tự đã giao dịch thành công trên thị trường”, Chủ tịch Hội Thẩm định giá Việt Nam Nguyễn Tiến Thỏa khuyến nghị.
