Nói về thực trạng lệch pha cung cầu trên thị trường nhà ở hiện nay, ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP. Hồ Chí Minh- cho biết: Hiện thành phố rất thiếu nguồn cung dự án, rất thiếu nguồn cung nhà ở, nhất là nhà ở có giá vừa túi tiền và nhà ở xã hội. Đáng lo ngại hơn, nếu như trong năm 2020 phân khúc nhà ở có giá vừa túi tiền chiếm 1% tổng số nhà ở thì sang năm 2021 đã không còn loại nhà ở có giá vừa túi tiền (tức là 0%), trong khi 74% sản phẩm nhà ở thuộc phân khúc cao cấp, còn lại 26% thuộc phân khúc trung cấp.
“Tình trạng khan hiếm nhà ở đã đẩy giá nhà tăng cao liên tục trong 5 năm qua vượt quá khả năng thu nhập của đa số người dân”- ông Lê Hoàng Châu đánh giá.
Thị trường nhà ở hiện lệch pha cung cầu. Ảnh minh họa
Liên quan đến vấn đề này, theo báo cáo thị trường quý I/2022 của Savills, thị trường nhà ở TP. Hồ Chí Minh quý I chỉ có 2.150 căn mở bán. Với dân số hơn 10 triệu người, nguồn cung đó không đủ nên khi mở bán dễ dàng được thị trường hấp thụ hết. Và như vậy giá bất động sản sẽ tăng cho đến khi nguồn cung được cải thiện.
Chia sẻ tại Diễn đàn Kinh tế Việt Nam 2022 tổ chức mới đây, ông Neil MacGregor, Tổng giám đốc Savills Việt Nam đã chỉ ra 4 lý do khiến thị trường nhà ở đang lệch pha cung cầu gồm: Thiếu quy hoạch tổng thể, nhiều bộ luật còn chồng chéo, thiếu hụt quỹ đất tại các thành phố lớn, dẫn đến nguy cơ bong bóng và siết tín dụng bất động sản.
Đối với vấn đề thiếu quy hoạch tổng thể, theo ông Neil MacGregor, năm 2020, Thủ tướng đã phê duyệt "nhiệm vụ lập Quy hoạch tổng thể quốc gia thời kỳ 2021 - 2030, tầm nhìn đến năm 2050". Tuy nhiên, tiến độ lập quy hoạch thời kỳ 2021-2030 rất chậm khi đến cuối tháng 5 mới có 7/111 quy hoạch được quyết định, phê duyệt.
“Quy hoạch 1/10.000 đang được Bộ Xây dựng phê duyệt trong khi việc phê duyệt quy hoạch 1/2.000, 1/500 thuộc thẩm quyền của UBND cấp tỉnh. Tuy nhiên, với các dự án lớn với diện tích trên 30 ha hay quy mô trên 50.000 dân, quyền phê duyệt lại thuộc Bộ Xây dựng. Sự thiếu rõ ràng về quản lý quy hoạch ảnh hưởng tiến độ các dự án”- ông Neil MacGregor phân tích.
Bên cạnh đó là việc nhiều bộ luật còn chống chéo. Chẳng hạn Luật Đất đai và Luật Xây dựng còn đang chồng chéo, gây nên sự khó khăn trong quá trình xin phê duyệt cho các chủ đầu tư trong và ngoài nước. Ông Neil MacGregor cho rằng các bộ luật cần được sắp xếp, tổ chức hợp lý và hiệu quả nhằm tránh sự chồng chéo giữa các quy định khác nhau của khung pháp lý. Từ đó, hỗ trợ chính quyền các địa phương trong quá trình phê duyệt dự án và cải thiện tình trạng thiếu quỹ đất phát triển nhà ở.
Cũng như ông Neil MacGregor, ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP. Hồ Chí Minh cho biết vừa gửi kiến nghị đến UBND TP. Hồ Chí Minh, đề nghị Thành phố tiếp tục đề xuất Chính phủ sửa đổi Điều 23 Luật Nhà ở 2014 khi xây dựng Đề án Luật Nhà ở (sửa đổi) để bổ sung quy định công nhận chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại đối với trường hợp nhà đầu tư “nhận chuyển quyền sử dụng đất do nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất khác không phải là đất ở” phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, quy hoạch phát triển đô thị, nhà ở.
“Việc này nhằm đảm bảo sự thống nhất, đồng bộ với quy định của Điều 169, Điều 191, Điều 193 Luật Đất đai 2013 giúp làm tăng nguồn cung dự án, tăng nguồn cung nhà ở góp phần kéo giảm giá nhà trên thị trường”- ông Châu cho hay.
Đối với tình trạng thiếu hụt quỹ đất tại các thành phố lớn, dẫn đến nguy cơ bong bóng, theo ông Neil MacGregor, một vấn đề nổi cộm là tình trạng đầu cơ diễn ra ở nhiều địa phương, giá thị trường nhà ở không hướng tới người mua cuối cũng. Điều này sẽ khiến xã hội và nền kinh tế phát triển không lành mạnh trong dài hạn, quỹ đất tại các đô thị lớn như TP. Hồ Chí Minh và Hà Nội để phát triển dự án còn ít, dễ bị thao túng, dẫn đến nguy cơ bong bóng bất động sản.
“Một thị trường không hướng đến người mua cuối cùng thì không thể bền vững. Do đó, cần những giải pháp tăng quỹ đất, đặc biệt cho các dự án bình dân, hỗ trợ người mua có nhu cầu ở thực, cũng như xây dựng quy trình đấu giá đất công minh bạch để hạn chế đầu cơ”, ông Neil MacGregor nhấn mạnh.
Đối với việc siết tín dụng bất động sản. Hiện nay, tín dụng bất động sản và hoạt động phát hành trái phiếu doanh nghiệp đang bị kiểm soát chặt chẽ. Nhà nước cũng đang cân nhắc hạn chế các nguồn vay ngắn hạn nước ngoài để tài trợ cho các dự án trung và dài hạn (dự thảo). Trong bối cảnh này, các chuyên gia khuyến nghị doanh nghiệp chủ động đa dạng hóa nguồn vốn, tiếp cận các kênh thay thế như quỹ đầu tư, M&A, liên doanh. Việc đa dạng hóa các nguồn vốn sẽ giúp ổn định thị trường và giảm các rủi ro hệ thống.
