Nhiều doanh nghiệp bất động sản đã trở nên điêu đứng vào quý IV năm ngoái. Ảnh: Nam Khánh.
Gần 1.200 doanh nghiệp địa ốc đã tuyên bố phá sản, giải thế vào thời điểm cuối năm 2022. Con số được thống kê bởi Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA) đã phản ánh thực trạng của toàn thị trường.
Từ việc hạ lãi suất, bơm thêm vốn cho đến gia hạn trái phiếu, hàng loạt giải pháp đã được các chuyên gia đưa ra nhằm “giải cứu” ngành bất động sản.
Tuy nhiên, theo ông Nguyễn Thọ Tuyển, Chủ tịch BHS Group, điều quan trọng nhất mà các doanh nghiệp địa ốc cần phải làm bây giờ là giải quyết “bài toán” của khách hàng. Khi người mua nhà sẵn sàng xuống tiền, mọi nút thắt sẽ được tháo gỡ.
Tháo gỡ khó khăn pháp lý
Theo thống kê của Ngân hàng Nhà nước vào tháng 11/2022, hiện nay có khoảng 14 triệu tỷ đồng đang được gửi trong hệ thống. Trong đó, số tiền đến từ các khách hàng cá nhân lên tới 6 triệu tỷ đồng. Lượng tiền còn lại thuộc về các tổ chức kinh tế.
Qua số liệu trên, ông Nguyễn Thọ Tuyển cho rằng ngân sách của các nhà đầu tư không hề thấp. Vấn đề xuất phát từ việc họ không muốn xuống tiền cho các sản phẩm địa ốc.
Bất động sản thuộc phân khúc ở thực vẫn là lựa chọn an toàn của đa số nhà đầu tư. Ảnh: Quỳnh Danh.
“Nếu khơi thông được một phần trong số tiền gửi đó vào bất động sản thì quá tốt, chưa kể vốn vay thêm”, ông Nguyễn Thọ Tuyển nhận định.
Tuy nhiên, nhà đầu tư sẽ không dễ dàng đổ tiền vào thị trường. Vì vậy, Chủ tịch BHS Group đưa ra 3 yếu tố chính sẽ làm thay đổi tâm lý của nhà đầu tư đối với ngành bất động sản.
Thứ nhất, vấn đề pháp lý của các dự án cần được giải quyết và tạo tính minh bạch cho thị trường, đặc biệt là đối với bất động sản nghỉ dưỡng.
“Trong gần 10 năm qua, lượng tiền đổ vào bất động sản nghỉ dưỡng rất lớn. Có thể lên tới cả triệu tỷ đồng. Tuy nhiên, hiện các chủ đầu tư và khách hàng đều đứng trước câu hỏi bao giờ thì biệt thự biển và condotel được cấp sổ?”, ông Nguyễn Thọ Tuyển chia sẻ.
Ông Tuyển cho rằng nếu loại hình bất động sản này sở hữu “giấy khai sinh”, việc mua, bán, thế chấp… sẽ dễ dàng hơn. Qua đó, các sản phẩm sẽ tăng tính thanh khoản, dòng vốn được khơi thông và lòng tin của nhà đầu tư được cải thiện.
Ông Nguyễn Thọ Tuyển, Chủ tịch BHS Group. Ảnh: TT.
Ngoài ra, việc giải quyết, tháo gỡ vấn đề pháp lý cho các dự án đô thị ở nhiều địa phương cũng sẽ làm cho nguồn cung mới được bổ sung. Hàng hóa từ đó trở nên đa dạng và pháp lý vững vàng. Nhà đầu tư sẽ yên tâm tìm hiểu và đầu tư vào sản phẩm ưa thích.
Thứ hai, đó chính là vấn đề lãi suất. Ông Tuyển cho rằng đây là “bài toán” khá nhức nhối nhưng sớm muộn cũng phải tìm cách giải.
“Dẫu biết rằng việc giảm lãi suất phụ thuộc vào nhiều yếu tố. Nếu mặt bằng lãi suất giảm xuống thêm 1-2% nữa, chắc chắn tiền từ ngân hàng sẽ chảy ra. Đó mới là dòng tiền lớn hỗ trợ thanh khoản của thị trường”, ông Nguyễn Thọ Tuyển bình luận.
Thứ ba, yếu tố giá cả sẽ là điều kiện quan trọng để các nhà đầu tư xuống tiền.
Chủ đầu tư buộc phải hy sinh lợi ích
“Sau một thời gian thị trường tăng trưởng, giá một số bất động sản đang ở mức cao. Tuy nhiên, nguy hiểm hơn là nó khó có thể giảm trong tương lai, ít nhất là ở thị trường sơ cấp”, ông Nguyễn Thọ Tuyển nói.
Phân tích về điều này, Chủ tịch BHS cho rằng giá được lập ra từ 5 cấu thành chính. Đầu tiên là tiền giải phóng mặt bằng, thứ hai là tiền sử dụng đất, thứ ba là chi phí hạ tầng, xây dựng, thứ tư là chi phí vốn, thứ năm là lợi nhuận gộp của chủ đầu tư.
“Chúng ta đang thấy tiền giải phóng mặt bằng và tiền sử dụng đất sẽ tăng do sắp tới khung giá đất sẽ tính theo giá thị trường. Việc này sẽ khiến câu chuyện giải phóng mặt bằng trở nên khó khăn hơn và chi phí cũng cao hơn”, ông Tuyển chia sẻ.
Các chủ đầu tư sẽ vất vả hơn và lợi nhuận cũng rất mỏng. Lúc này, các doanh nghiệp cần phải quản trị thật tốt và cạnh tranh nhau rất khốc liệt
Ông Nguyễn Thọ Tuyển, Chủ tịch BHS Group
Bên cạnh đó, Chủ tịch BHS Group cho rằng chi phí hạ tầng, xây dựng cũng sẽ tăng do lạm phát và giá nguyên vật liệu đầu vào không giảm. Khoản chi phí vốn chắc chắn sẽ tiếp tục tăng do thời gian triển khai dự án lâu và lãi vay đang cao.
“Cuối cùng, chỉ có lợi nhuận gộp của chủ đầu tư có thể giảm được. Các chủ đầu tư sẽ vất vả hơn và lợi nhuận cũng rất mỏng. Lúc này, các doanh nghiệp cần phải quản trị thật tốt và cạnh tranh nhau rất khốc liệt”, ông Tuyển khẳng định.
Thậm chí, vị này cho rằng nhiều chủ đầu tư sẽ phải "đau xót" bán lỗ một vài dự án để “cứu” những sản phẩm còn lại.
Tổng quan, ông Tuyển cho rằng các chủ đầu tư cần phải chấp nhận đưa ra một mức giá rất hấp dẫn để khách hàng có động lực xuống tiền. Trong trường hợp khác, một số bên có thể đóng bảng hàng, ngừng bán và chờ đợi tín hiệu tích cực từ thị trường.
Ông Tuyển nhấn mạnh rằng việc tháo gỡ các vấn đề pháp lý là ưu tiên quan trọng và lâu dài. Trong khi đó, yếu tố lãi suất chỉ là câu chuyện trước mắt. “Giá cả hãy để cho cung cầu quyết định. Lòng tin của hàng triệu khách hàng luôn mạnh hơn các nguồn lực khác. Họ cần pháp lý rõ ràng, lãi suất hạ, giá cả hấp dẫn”, Chủ tịch BHS Group nhận định.
