Đây là chia sẻ của bà Đỗ Thị Thu Hằng, Giám đốc Cấp cao Bộ phận Nghiên cứu và Tư vấn Savills Hà Nội với MarketTimes xung quanh câu chuyện triển vọng thị trường bất động sản năm 2023.
MarketTimes: Thời gian vừa qua có nhiều dự báo rằng thị trường bất động sản sẽ ấm lại vào năm 2023, đặc biệt là quý II. Bà có đồng tình với ý kiến này hay không?
Bà Đỗ Thị Thu Hằng: Hiện nay chúng ta đang bước vào quý I/2023 và kể từ tháng 12/2022 đã bắt đầu có nhiều thông tin tốt về thị trường. Như Chính phủ đã vào cuộc trong việc giải quyết khó khăn cho các vấn đề liên quan đến pháp lý của BĐS. Bên cạnh đó, nền kinh tế chung cũng được tiếp thêm sức khi Ngân hàng Nhà nước nới lỏng tín dụng vào tháng 12/2022.
Còn vấn đề thiếu hụt nguồn cung trên thị trường Hà Nội là một thực trạng diễn ra từ năm 2018 chứ không phải từ giai đoạn dịch bệnh Covid 2020 – 2021. Nếu giải quyết được các vấn đề này thì cần có độ trễ nhất định, chưa kể là dù hiện nay có tăng trưởng tín dụng nhưng vẫn còn nhiều việc khác như ổn định lại thị trường trái phiếu doanh nghiệp. Những vấn đề này cần có thời gian để củng cố lại niềm tin của các nhà đầu tư.
Năm 2023 có thể nói là một năm rất quan trọng, là một năm bản lề. Bởi chúng ta đã chờ đợi rất lâu rồi việc sửa đổi Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản và một loạt luật quan trọng có thể tạo ra sự thay đổi lớn theo hướng thị trường phát triển lành mạnh và bền vững trong tương lai. Thời điểm mà chúng ta nhận thấy nếu việc thông qua các luật đều rơi vào quý III, quý IV thì vẫn phải có độ trễ nhất định để thực hiện.
Nếu nói quý II/2023 thị trường BĐS có thể hồi phục tốt ngay thì điều này khó có thể đạt được. Hiện nay chúng ta đang trên bước hoàn thiện hóa các khâu pháp lý, các chủ đầu tư cũng đang tiến hành triển khai công việc để có thể bắt kịp với dự thảo năm 2023.
Những động thái thị trường ổn định hơn sẽ diễn ra khoảng vào nửa cuối năm 2023 và tốt hơn rất nhiều vào năm 2024 – 2025. Bởi lẽ lúc đó thị trường có thể củng cố niềm tin không chỉ là các nhà đầu tư trong nước, mà còn có các nhà đầu tư nước ngoài có rất nhiều vốn và đã có mặt tại thị trường Việt Nam tìm hiểu khá lâu.
Khi đã có sự tin tưởng thì các quyết định đầu tư sẽ được ra nhanh hơn và chúng ta cũng kì vọng rằng nửa cuối năm 2023 sẽ trở thành đà giúp cho năm 2024 – 2025 thị trường sẽ bắt đầu tích cực hơn.
MarketTimes: Phân khúc nhà ở bình dân được kỳ vọng có thể đáp ứng được nhu cầu của người dân cũng như thanh khoản của thị trường, hiện nay vấn đề thanh khoản của thị trường được đánh giá là rất kém. Vậy bà nhìn nhận phân khúc này sẽ diễn ra như thế nào vào năm 2023?
Bà Đỗ Thị Thu Hằng: Vào năm 2023, thanh khoản của thị trường có thể có những cải thiện hơn so với năm 2022. Năm 2023 sẽ có rất nhiều yếu tố tác động ̉theo hướng tích cực, thanh khoản sẽ được cải thiện trên một số phân khúc khi mà có nguồn cung mới và giá cả hợp lý.
Hiện nay trên thị trường Hà Nội phân khúc biệt thự và nhà liền kề, phân khúc nhà ở thấp tầng đang đứng ở mức giá cao. Dựa vào phân tích của Savills thì tỷ lệ của những căn biệt thự liền kề có giá 10 -30 tỷ đồng chiếm 55% tỷ trọng, trên 30 tỷ đồng chiếm 20% tỷ trọng và dưới 10 tỷ đồng chiếm 22% tỷ trọng. Có thể nhìn thấy giá đang neo ở mức cao mặc dù quý IV/2022 đã có dấu hiệu giảm giá tại phân khúc này.
Vào năm 2023, nếu không có các sản phẩm giá phù hợp, pháp lý dự án không được đẩy nhanh để có nguồn cung thì tính thanh khoản tại phân khúc biệt thự, nhà liền kề vẫn là một trong những điều cần phải giải quyết. Nếu không giải quyết được vấn đề này thì nguồn cầu của thị trường Hà Nội cũng sẽ chuyển hướng sang các khu vực khác như Hưng Yên hoặc những khu vực có tốc độ đô thị hóa nhanh tại miền Bắc và miền Nam…
Khi thị trường gặp những khó khăn về tính thanh khoản thì nhiều chủ đầu tư muốn chuyển nhượng dự án, lúc đó hoạt động mua bán sáp nhập diễn ra nhộn nhịp. Những chủ đầu tư nào có quyết tâm cao, đàm phán hợp lý thì có thể giúp thị trường BĐS được thanh lọc, còn lại các chủ đầu tư uy tín, kinh nghiệm, có tiềm lực tài chính, có thể khắc phục được những vấn đề trước đây.
Đối với thị trường Hà Nội hiện nay, đến thời điểm quý IV/2022 giá bắt đầu ổn định, không còn tăng liên tiếp. Trên thị trường thực sự có quá nhiều sản phẩm căn hộ hạng B, giá trung bình 47 triệu đồng/m2 - điều này cho thấy rằng hiện nay trên thị trường thiếu đi sản phẩm vừa túi tiền với nhu cầu người mua. Đây là một trong những vấn đề mà BĐS đang phải đối mặt, bởi dù còn nhiều sản phẩm nhưng không phù hợp với đại đa số nguồn cầu thì tính thanh khoản, dòng tiền không mạnh được, như vậy sức khỏe của thị trường không thể lên nhanh.
Khi giải quyết bài toán thì chúng ta cần phải tìm trong tổng thể rất nhiều các yếu tố, có thể nhìn thấy dự báo quý II/2023 thị trường có thể phục hồi tốt là một điều khó làm được.
MarketTimes: Tại thời điểm giá neo cao hiện nay, những sản phẩm phân khúc nhà ở vừa túi tiền rất khan hiếm, vậy thì bà có lời khuyên nào cho nhà đầu tư cũng như người có nhu cầu mua nhà ở thực?
Bà Đỗ Thị Thu Hằng: Lời khuyên cho các chủ đầu tư là chúng ta cần phải xem xét tổng thể các danh mục dự án, khi mà hiểu rõ thì có thể đưa ra dự án có mức giá phù hợp, củng cố niềm tin. Nếu bản thân chủ đầu tư chưa mạnh thì có thể kết hợp với các đơn vị uy tín khác, bên cạnh việc kết hợp với các đơn vị trong nước thì cũng có các đơn vị đầu tư nước ngoài như Nhật, Singapore, Hàn Quốc.
BĐS là một trong những lĩnh vực có rất nhiều chủ đầu tư nước ngoài quan tâm và sẵn sàng hợp tác trong điều kiện các dự án gần như là phải hoàn thiện về thủ tục pháp lý, điều kiện mặt bằng sẵn sàng và chủ đầu tư quyết tâm kinh doanh thì sẽ giúp cho thị trường có thêm các sản phẩm giá cả phù hợp.
Năm 2023, nếu chúng ta có những sản phẩm phù hợp thì có thể thu hút được người mua trước nhất, nhà đầu tư sẽ đến sau bởi họ cũng sẽ có kỳ vọng liên quan đến tăng trưởng giá, cho thuê ra thị trường. Hiện nay, có thể thấy các căn hộ bàn giao ra thị trường đang giảm dần, đây là một trong những tín hiệu tích cực bởi điều này đồng nghĩa với việc mức giá giữ ổn định hơn, không bị ảnh hưởng quá nhiều như trước.
