Nhà “trên giấy” phải giao dịch qua sàn
Khoản 1 Điều 57 dự thảo luật Kinh doanh bất động sản đang được lấy ý kiến nêu: "chủ đầu tư, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai, công trình xây dựng hình thành trong tương lai; chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản phải thực hiện thông qua sàn giao dịch bất động sản".
Dự thảo luật Kinh doanh bất động sản đưa ra quy định bắt buộc bán bất động sản hình thành trong tương lai qua sàn giao dịch bất động sản
Khoản 2 Điều 57 cũng nêu: "Nhà nước khuyến khích tổ chức, cá nhân mua, bán, cho thuê nhà ở, các công trình xây dựng không thuộc quy định tại Khoản 1 Điều 57 thực hiện giao dịch bất động sản thông qua sàn giao dịch bất động sản để bảo đảm công khai, minh bạch và quyền lợi của các bên".
Bình luận về quy định này, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội bất động sản TP.HCM (HoREA), cho biết Việt Nam có tham gia công ước quốc tế về phòng, chống rửa tiền của Liên Hiệp Quốc. Trong đó nêu bất động sản là một trong những lĩnh vực tồn tại việc rửa tiền.
Cũng theo Chủ tịch HoREA, dự thảo luật Kinh doanh bất động sản mới đưa ra không còn đề xuất cấm chủ đầu tư thành lập sàn giao dịch bất động sản như dự thảo lần trước. Như vậy, đã tôn trọng quyền tự bán hàng của các chủ đầu tư, nhưng vẫn phải bán bất động sản hình thành trong tương lai qua sàn là đúng.
Tuy nhiên, theo ông Châu, chỉ một mình quy định giao dịch bất động sản hình thành trong tương lai (nhà ở, đất nền trong dự án…) bắt buộc phải thông qua sàn giao dịch bất động sản cũng chưa đủ làm cho thị trường bất động sản trở nên minh bạch mà cần phối hợp nhiều quy định khác, tại các luật khác: luật Đất đai, luật Đầu tư…
Minh bạch hóa thông tin ra thị trường
Chia sẻ quan điểm về quy định này, ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản (VARs), bày tỏ quan điểm ủng hộ đề xuất của dự thảo luật Kinh doanh bất động sản.
Chủ tịch VARs cho biết, luật Kinh doanh bất động sản 2006 đã từng quy định giao dịch bất động sản phải bắt buộc qua sàn giao dịch bất động sản. Đến khi sửa đổi, bổ sung năm 2014 thì bỏ quy định này mà chỉ nêu là khuyến khích bán bất động sản thông qua sàn giao dịch.
Theo ông Đính, dự thảo quy định như trên nhằm bảo vệ khách hàng, người yếu thế, không đủ năng lực thẩm định chất lượng sản phẩm, tính pháp lý của các sản phẩm bất động sản do các chủ đầu tư mở bán.
"Do vậy, sàn giao dịch bất động sản với vai trò trung gian sẽ thẩm định về chất lượng sản phẩm, tính pháp lý trước khi đưa hàng ra bán. Nhưng, cần có quy định chặt chẽ, ràng buộc trách nhiệm, vai trò của sàn giao dịch bất động sản, nhà môi giới bất động sản đối với khách hàng, nhất là trong việc truyền đạt thông tin đúng, đủ, chuẩn xác về sản phẩm mở bán. Mặt khác, qua sàn giao dịch bất động sản sẽ kiểm soát được giao dịch, ngăn chặn được rửa tiền, trốn thuế", ông Đính nói.
Về băn khoăn việc bắt buộc bán bất động sản qua sàn giao dịch sẽ tăng chi phí, bán sản phẩm, Chủ tịch VARS cho rằng, trong cơ cấu giá bán của chủ đầu tư lâu nay đều có phần chi phí bán hàng. Qua sàn giao dịch bất động sản, sản phẩm của chủ đầu tư được tiếp cận với nhiều đối tượng, thị trường mở rộng hơn; người mua bất động sản cũng được tiếp cận với những thông tin chuẩn xác hơn, được thẩm định kỹ hơn thì việc trả phí cũng là điều nên làm. Điều này cũng góp phần làm thị trường minh bạch, lành mạnh hơn.
Còn nhiều băn khoăn về tính thực tế và khả thi
Dưới góc độ pháp lý, liên quan đến việc quy định bắt buộc giao dịch bất động sản phải thông qua Sàn, Luật sư Nguyễn Văn Tú (Đoàn Luật sư TP. Hà Nội), bản chất của sàn giao dịch bất động sản là hoạt động môi giới, trung gian, cung cấp thông tin và xúc tiến thương mại chứ không phải là một công cụ pháp lý để ngăn ngừa rủi ro và trực tiếp bảo vệ quyền lợi của các chủ thể tham gia giao dịch. Đặc điểm này không chỉ được thể hiện ngay trong dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) mà còn được chứng minh trên thực tế ở nhiều các quốc gia trên thế giới.
Vì vậy, giao cho sàn giao dịch bất động sản những chức năng hỗ trợ quản lý nhà nước như quy định tại Khoản 3, Khoản 6, Khoản 7 Điều 61 của Dự thảo là không có cơ sở khoa học, gây chồng chéo chức năng, nhiệm vụ với các thiết chế pháp lý, công cụ quản lý nhà nước khác, mâu thuẫn với nhiều văn bản quy phạm pháp luật khác (Khoản 6 Điều 61 của dự thảo trùng lắp với quy định tại khoản 4 Điều 57 Luật Công chứng 2014).
Luật sư Nguyễn Văn Tú phân tích: Sàn giao dịch bất động sản là doanh nghiệp cung cấp dịch vụ thông thường như các doanh nghiệp khác, không phải là một công cụ quản lý nhà nước, không cung cấp bất kỳ dịch vụ công nào vì lợi ích của Nhà nước hay lợi ích cộng đồng. Quy định bắt buộc các chủ thể phải sử dụng dịch vụ của doanh nghiệp có thể tạo nên sự bất bình đẳng trong kinh doanh, đồng thời tạo nên hàng loạt mâu thuẫn với các văn bản quy phạm pháp luật khác, như hạn chế quyền tự do kinh doanh đã được quy định tại Điều 13 Hiến pháp 2013; can thiệp quyền của doanh nghiệp đã được quy định tại Điều 7 Luật Doanh nghiệp 2020 về "tự chủ kinh doanh và lựa chọn hình thức tổ chức kinh doanh"; chưa phù hợp với Khoản 2 Điều 2 của Bộ Luật dân sự 2015 về quyền dân sự bị hạn chế trong trường hợp đặc biệt); vi phạm chính sách "Bảo đảm hoạt động đầu tư kinh doanh" theo Điểm e Khoản 1 Điều 11 Luật đầu tư năm 2020 về "Nhà nước không bắt buộc nhà đầu tư phải thực hiện…cung ứng hàng hóa dịch vụ tại một địa điểm cụ thể ở trong nước hoặc nước ngoài"...
Còn theo Luật gia, TS. Trần Minh Sơn, Trọng tài viên Trung tâm Trọng tài giải quyết tranh chấp thương mại quốc tế khu vực châu Á-Thái Bình Dương (PACC) thì Sàn giao dịch bất động sản với tính chất là doanh nghiệp hoạt động kinh doanh dịch vụ vì mục đích lợi nhuận, tính khách quan trong hoạt động của sàn giao dịch bất động sản không được đảm bảo.
Theo đó, ông Sơn phân tích, thực tế cho thấy thời gian vừa qua, nhiều sàn giao dịch bất động sản được lập ra để bán hàng cho các chủ đầu tư, thậm chí hợp thức hóa những sai phạm của chủ đầu tư trong việc huy động vốn hoặc bán hàng khi chưa đủ điều kiện. Nhiều sàn giao dịch bất động sản trực tiếp bỏ vốn thực hiện dự án cùng chủ đầu tư hoặc được giao đặc quyền bán sản phẩm cho chủ đầu tư với mức chiết khấu lớn. Nhiều vụ án được phát hiện, điều tra, truy tố, xét xử thời gian vừa qua cho thấy có sự tiếp tay hoặc được thực hiện thông qua hoạt động của các sàn giao dịch bất động sản.
Quy định giao dịch bất động sản phải thông qua sàn giao dịch bất động sản đã từng xuất hiện tại Điều 59 Luật Kinh doanh BĐS năm 2006, do đó, theo Luật gia, TS. Trần Minh Sơn việc lấy lại quy định cũ mà chưa có luận cứ vững chắc và đánh giá toàn diện, đồng bộ lợi ích của việc thông qua sàn thì sẽ rất khó thuyết phục cử tri, dư luận xã hội.
