Chị Nguyễn Thu đang có nhu cầu mua căn hộ chung cư tại một khu đô thị Nam Từ Liêm, Hà Nội. Sau hơn 1 tháng tìm kiếm, vợ chồng chị Thu được môi giới chào bán căn hộ chung cư tại toà mới bàn giao với mức giá 2,05 tỷ đồng. Theo môi giới thông báo, chủ nhà đang cần tiền gấp nên phải bán rẻ. Mức giá theo hợp đồng mua bán với chủ đầu tư là 2,3 tỷ đồng. Chủ nhà vay ngân hàng 1,5 tỷ đồng.
Thông tin cung cấp từ phía môi giới, do không đủ điều kiện để tất toán khoản vay nên người bán muốn hạ giá căn hộ cùng điều kiện, bên mua tất toán giúp khoản vay ngân hàng. Hai bên mua – bán sẽ ra văn phòng công chứng và xác lập vi bằng khoản tiền đặt cọc. Bên bán sẽ đi tất toán khoản vay, rút sổ, tiến hành xoá chấp và hai bên mua – bán thực hiện việc giao dịch chuyển nhượng quyền sở hữu tại văn phòng công chứng.
Chị Thu cho biết: “Môi giới và bên bán khẳng định, đây là phương án an toàn vì đã có vi bằng. Môi giới còn nhấn mạnh, họ đã thực hiện nhiều giao dịch như vậy”.
Khảo sát thực tế cho thấy, trường hợp chủ nhà vay ngân hàng mua nhà, không đủ khả năng tất toán khoản vay để rút sổ, thực hiện giao dịch mua – bán khá phổ biến. Thế nên, phía chủ nhà có yêu cầu người mua tất toán hộ khoản vay để thực hiện giao dịch.
Trong trường hợp, bên bán không đủ tiền để nộp tiền giải chấp tài sản. Bên mua vẫn có nhu cầu muốn mua. Chủ nhà yêu cầu bên mua chuyển tiền toàn bộ khoản vay để chủ nhà đi tất toán khoản vay. Hai bên thực hiện bằng hình thức vi bằng. Đây là hình thức mà nhiều môi giới đang giới thiệu cho khách hàng. Tuy nhiên, vi bằng bản chất chỉ ghi nhận thêm 2 bên phát sinh giao dịch là thật, có thêm người thứ 3 làm chứng. Bên mua chuyển tiền cho bên bán. Và bên mua tự đi tất toán khoản vay.
Nhưng phương án này có rủi ro ngay cả khi vi bằng chứng nhận việc đặt cọc và mua bán. Trường hợp sau khi người mua chuyển tiền hoàn toàn, người bán đi giải chấp tài sản và không thực hiện ký hợp đồng mua bán với người mua. Như vậy, người mua sẽ mất trắng.
Luật sư Hồi cũng đưa ra 3 phương án trong trường hợp chủ nhà không đủ điều kiện tất toán khoản vay.
Cách thứ nhất, bên bán vay tiền bên ngoài với mức lãi suất có thể cao hơn so với ngân hàng để đáo nợ trong ngắn hạn, sau đó, nộp tiền và giải chấp ra . Tức họ sử dụng dòng tiền bên khác. Sau đó, bên bán nộp tiền vào tất toán tài khoản, và tiến hành xoá chấp tài sản tại Văn phòng đăng ký đất đai. Giải quyết xong khâu này, hai bên mua – bán sẽ thực hiện giao dịch như thông thường.
Thứ hai, thực hiện hình thức công chứng treo. Tại thời điểm đó, bên bán báo trước với ngân hàng từ hôm trước. Ngày hôm sau, 2 bên mua – bán lên ngân hàng cùng với đại diện bên văn phòng công chứng. Bên mua nộp tiền vào tất toán khoản nợ cho bên bán. Cùng lúc đó, hai bên kí công chứng, nhưng sẽ chưa có số công chứng và chưa vào sổ công chứng. Tất toán xong, sẽ có thêm văn bản uỷ quyền của bên mua đi làm xoá chấp ở văn phòng đăng ký đất đai. Sau khi xoá chấp xong, phía công chứng vào số.
Phương án này an toàn cho cả hai bên. Phía bên mua lựa chọn văn phòng công chứng uy tín. Còn bên bán sẽ đỡ khoản tiền vay ngoài.
Về phương án thứ 3, trước khi 2 bên ký kết hợp đồng mua bán, có văn bản uỷ quyền bên bán cho bên mua để nộp tiền vào giải chấp tài sản. Sau khi đủ điều kiện bán, hai bên sẽ thực hiện hợp đồng mua bán. Phương thức này ít thực hiện vì rủi ro. Bởi không phải ngân hàng nào cũng thích phương án này. Mặt khác, bên cơ quan thuế khi thấy văn bản uỷ quyền bán, có thể sẽ mặc nhiên cho rằng giao dịch đã thực hiện và yêu cầu phải nộp 2 lần thuế thu nhập cá nhân, tức khoảng 4% thuế thu nhập cá nhân.
