Đất nền trở về giá trị thực
Thị trường bất động sản tiếp tục duy trì nhịp độ trầm lắng kể từ tháng 5/2022 tới nay. Theo đó, thanh khoản trên thị trường cũng có sự sụt giảm nghiêm trọng, khiến giá bán nhiều phân khúc bất động sản cũng hạ nhiệt.
Theo anh Nguyễn Văn Thành, chủ một sàn môi giới bất động sản tại Hà Nội, sau thời gian liên tục tăng nóng, hầu hết các sản phẩm đều có sự điều chỉnh về giá bán.
Anh Thành cho biết, hiện phân khúc đất nền đang có mức giảm mạnh nhất khoảng 20 - 30% so với thời điểm đầu năm 2022. Nguyên nhân do thời gian qua nhà đầu tư dòng sản phẩm này chủ yếu là sử dụng đòn bẩy tài chính. Đến nay trước áp lực của lãi suất và dòng tiền khiến nhà đầu tư buộc phải bán tài sản để trả nợ. Còn các sản phẩm phục vụ nhu cầu thực như nhà liền thổ, chung cư,... cũng có sự điều chỉnh về giá so với trước kia nhưng không nhiều.
Theo báo cáo mới đây của Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS), đầu năm 2022, nhà đầu tư F0 tăng mạnh làm bùng nổ cơn sốt đất, đặc biệt ở một số khu vực như Lâm Đồng, Nha Trang, Đắk Lắk,...
Tuy nhiên, từ cuối tháng 5/2022, lãi suất tăng, kinh tế bất ổn, hàng loạt các chính sách thắt chặt về tín dụng, trái phiếu doanh nghiệp cùng lãnh đạo một số doanh nghiệp vướng vào lao lý đã khiến tâm lý chung trên thị trường e ngại, mọi giao dịch bị trì hoãn, các dự án đang triển khai phải nhấn nút “tạm dừng”.
Quý IV/2022, đầu cơ gần như bị triệt tiêu, lượng giao dịch phân khúc đất nền sụt giảm mạnh. Dữ liệu của VARS cũng cho thấy, giá sản phẩm đất nền được điều chỉnh về giá trị thực, gần như nguyên trạng so với thời điểm cuối năm 2021 khi chưa xảy ra cơn sốt đất.
Lựa chọn phân khúc nào trước Tết Nguyên đán?
Song, sản phẩm đất nền vẫn được đánh giá là phân khúc có tiềm năng đầu tư. Đặc biệt, trong thời điểm sát Tết Nguyên đán, nhiều chủ đất cần tiền tất toán các khoản tài chính. Đây là cơ hội để các nhà đầu tư có sẵn tiền mặt có thể mua được giá “hời”.
Chuyên gia bất động sản Trần Khánh Quang, Tổng Giám đốc công ty đầu tư Bất Động Sản Việt An Hòa cho biết, nếu có sẵn tiền mặt để mua bất động sản thì nên mua trước Tết Nguyên đán. Bởi, với những nhà đầu tư bất động sản chuyên nghiệp ai cũng biết những bất động sản cần bán thời điểm trước Tết Nguyên đán phần lớn là do người bán đang rất cần tiền nên sẽ chấp nhận giảm giá.
Ông Quang phân tích: “Tín hiệu về chính sách, mở room tín dụng, ổn định lãi suất sẽ được rõ ràng hơn sau Tết. Do đó, qua Tết Nguyên đán, giao dịch bất động sản sẽ tăng dần. Với những người mua bất động sản trước Tết mà bán sau Tết có thể đã có lợi nhuận.
Đến quý 2/2023, một số chính sách sẽ bắt đầu thấy rõ hơn, lúc đó, giao dịch trên thị trường sẽ nóng dần lên. Quý 3 là thử thách với thị trường, lúc này sẽ định hình thị trường đi theo hướng nào”.
Song, ông Quang cho hay, có thể "săn" được bất động sản trước Tết Nguyên đán với giá tốt không phải dễ dàng, đòi hỏi nhà đầu tư phải có kinh nghiệm để chọn được sản phẩm tốt về vị trí, hạ tầng và không gian phát triển tốt sau này. Có đủ các yếu tố này bất động sản mới dễ dàng mua bán sau đó.
“Nếu chủ bất động sản đồng ý bán với giá tốt, giảm so với giá niêm yết khoảng 10% là có thể mua. Nếu mua những sản phẩm bất động sản giảm giá 10%, chỉ qua Tết khoảng 3-6 tháng có thể ra hàng được và lợi nhuận có thể đạt khoảng 7-10%”, ông Quang nói.
Vị chuyên gia cũng cho rằng, các phân khúc nhà liền thổ và đất nền vẫn là sản phẩm ưu tiên số 1 ở giai đoạn hiện nay. Bởi, đây là những sản phẩm cơ bản của bất động sản, dễ đầu tư và không bị lỗi thời. Do đó, có thể giữ lâu dài mà không bị ảnh hưởng nhiều.
“Lúc này, nhà đầu tư không thể kỳ vọng lướt sóng kiếm lời như trước mà phải thay đổi chiến thuật sang trung và dài hạn”, ông Quang nói.
Ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc Batdongsan.com.vn khu vực phía Nam nhận định, thị trường bất động sản đang trong quá trình sàng lọc, giới đầu cơ, thổi giá sẽ không còn chỗ đứng.
Song, ông Tuấn cho rằng: “Khi siết tín dụng, loại hình nào bị ảnh hưởng nhiều nhất thì khi nới lỏng loại hình đó sẽ được thuận lợi, điển hình là đất nền. Thời điểm hiện tại, thị trường đang tập trung về giá và ưu tiên sản phẩm an cư. Loại hình nào đảm bảo 2 tiêu chí này thì việc nới lỏng hay siết tín dụng sẽ không chịu ảnh hưởng nhiều.
Nhưng trong đầu tư bất động sản, sản phẩm nào tạo lợi nhuận nhiều thì đi kèm với rủi ro nhiều. Và một trong số đó là đất nền. Đây là loại hình có tính đầu cơ cao, không cần có dòng tiền hàng tháng nhưng lợi suất tại những khu vực tiềm năng, có hạ tầng tốt thì luôn có tốc độ tăng trưởng giá rất cao”.
