Tháng 9/2041, khu chế xuất (KCX) Tân Thuận sẽ hết hạn thuê đất. Toàn bộ nhà máy, doanh nghiệp đang hoạt động cũng đồng loạt kết thúc hợp đồng. Những ngày gần đây, TP.HCM và quận 7 đang tích cực thảo luận về các phương án di dời các nhà máy và chuyển đổi chức năng của khu vực 300 ha này.
Giữa lúc này, anh V.H., một môi giới lâu năm ở khu nam TP.HCM, cho biết hiện dễ dàng hoàn tất giao dịch với các bất động sản xung quanh KCX hơn, đặc biệt trên các tuyến đường chính như Huỳnh Tấn Phát, Nguyễn Văn Linh, Nguyễn Thị Thập.
"Có khách tìm hiểu căn nhà trong hẻm Huỳnh Tấn Phát cũng đã lâu nhưng chưa quyết định được, cứ sợ qua đây ở thì kẹt xe, không tiện vào trung tâm, nhưng khi đọc được thông tin về đề xuất thì gọi tôi chốt liền. Họ nghĩ thời gian tới TP sẽ đẩy nhanh nâng cấp, cải tạo cơ sở hạ tầng kết nối khu vực này với khu trung tâm và Thủ Thiêm", anh chia sẻ.
Lượng quan tâm tăng vọt
Chia sẻ với Zing, đại diện chuyên trang Chợ Tốt Nhà cho biết thông thường ngay khi có thông tin về các đề xuất thay đổi quy hoạch một khu vực, lượng quan tâm đến các tin đăng về đất luôn tăng vọt. Với trường hợp của Tân Thuận, lượt tìm kiếm về bất động sản khu vực xung quanh tăng gấp đôi chỉ sau 1 tuần, chủ yếu ở phân khúc đất nền.
"Lượt liên lạc để thực hiện giao dịch của các tin đăng bán đất nền ghi nhận chỉ số tăng gấp đôi chỉ trong một tuần sau khi có đề xuất, trong khi lượt quan tâm xem tin rao cũng tăng tới 61%", vị này nói thêm.
Thực tế, theo khảo sát của Zing, xung quanh KCX Tân Thuận đều là những cụm dân cư, chung cư, nhà phố đã phát triển nhiều năm, thu hút lượng lớn người dân sinh sống. Nhờ đó, dọc các tuyến đường như Huỳnh Tấn Phát, Nguyễn Văn Linh, Nguyễn Thị Thập đến nay hầu như cũng không còn mặt bằng cho thuê nào bị để trống. Các dịch vụ đã dần trở lại mức trước dịch Covid-19.
Mật độ xây dựng dày đặc ở khu vực xung quanh KCX Tân Thuận. Ảnh: Duy Hiệu.
"Trong khi giá nhà, giá đất khu đông đang neo ở mức quá cao, một số người chuyển sang tìm mua nhà để ở hoặc đầu tư đất nền, nhà phố, chung cư ở khu nam, đặc biệt là quận 7 với vị trí gần kề trung tâm, có nhiều tiện ích. Tuy nhiên, quanh khu vực gần Tân Thuận, nguồn cung không quá nhiều, giá có xu hướng tăng lên", anh V.H. chia sẻ.
Dữ liệu trên Chợ Tốt Nhà cũng cho thấy giá rao bán đất đã tăng gần 6% so với trước khi khu vực được đặt vấn đề thay đổi chức năng. Từ mức giá khoảng 60 triệu đồng/m2, giá đất tăng lên mốc gần 64 triệu đồng/m2, trong khi bình quân giá nhà phố hiện khoảng 74 triệu đồng/m2, căn hộ gần 26 triệu đồng/m2.
Một khu thương mại - dịch vụ trong tương lai?
Từ một khu đất nông nghiệp sình lầy hơn 25 năm trước, khu chế xuất Tân Thuận hiện có hơn 230 doanh nghiệp từ 21 quốc gia, vùng lãnh thổ đầu tư 2,5 tỷ USD , tạo ra việc làm cho hơn 60.000 lao động. Tuy nhiên, 70% doanh nghiệp tại đây hoạt động trong lĩnh vực gia công sản xuất truyền thống, thâm dụng lao động.
Quá trình đô thị hóa mạnh mẽ của TP.HCM những năm qua khiến 300 ha KCX Tân Thuận nằm lọt trong lòng thành phố, giữa khu dân dụng đô thị, dẫn đến nhiều mối đe dọa về giao thông lẫn môi trường và chất lượng sống của người dân thành thị.
"Vị trí này rõ ràng không còn thích hợp làm khu công nghiệp. Ngày trước, quận 7 còn là vùng ven nhưng bây giờ đã là đô thị với mật độ dân cư dày đặc, do đó khu vực này cần được chuyển đổi thành khu tích hợp dịch vụ và thương mại, trong đó dành một tỷ lệ thích đáng để xây dựng công viên, khu vui chơi giải trí phổ thông cho mọi người dân", Tiến sĩ Đinh Thế Hiển, chuyên gia kinh tế, nói với Zing.
Điều quan trọng, theo ông, là có cơ chế giao đất công bằng, minh bạch cho các chủ đầu tư có năng lực để phát huy được tiềm năng của khu vực này. Bởi lẽ, đặt trong vị thế đối ứng với Khu tài chính quốc tế Thủ Thiêm ở TP Thủ Đức, đặc biệt khi cầu Thủ Thiêm 4 đi vào thực tế, nơi đây có đủ tiềm năng để trở thành một khu đô thị đầy sinh khí ở phía nam thành phố.
KCX Tân Thuận chỉ cách khu vực Thủ Thiêm một con sông Sài Gòn. Ảnh: Duy Hiệu.
Hay nhìn nhận như ông Nguyễn Văn Đua, nguyên Phó bí thư Thành ủy TP.HCM, các nhà máy nơi đây có thể nhường chỗ cho các trường học, bệnh viện, nhà hát, trung tâm thương mại, khách sạn… chất lượng cao để Tân Thuận trở thành khu dịch vụ giáo dục, y tế, văn hóa, văn phòng làm việc, khách sạn, thương mại chất lượng cao làm "hậu cần" cho trung tâm tài chính quốc tế Thủ Thiêm.
Theo bà Trang Bùi, Tổng giám đốc Cushman & Wakefield Việt Nam, đây cũng là xu hướng chung của thế giới. Nhiều thành phố lớn khi đạt đến một ngưỡng đô thị hóa nhất định, điển hình là Thượng Hải, sẽ di dời khu vực sản xuất ra khỏi thành phố.
Ông Phan Chánh Dưỡng, nguyên Phó tổng giám đốc Công ty Liên doanh KCX Tân Thuận cho biết đã tính đến tương lai cho khu đất 300 ha này từ lúc đặt ngòi chì lên bản đồ. Kết thúc hợp đồng 50 năm, KCX có thể được chuyển về Khu công nghiệp cảng Hiệp Phước đã hình thành với quy mô 2.000 ha ở Nhà Bè, cách Tân Thuận hiện tại 15 km.
Còn bà Trang Bùi cũng đề xuất với sự phát triển mạnh mẽ của TP.HCM hiện nay, các doanh nghiệp có thể tìm đến nguồn quỹ đất lớn chưa được khai thác ở Long An hay Bình Dương, Đồng Nai.
Tuy nhiên, dù chọn vị trí nào thì để kế hoạch di dời có thể đạt hiệu quả cao nhất, cơ sở hạ tầng giao thông, logistics ở TP.HCM nói riêng và các tỉnh phía nam nói chung cần được nâng cấp và mở rộng kịp thời.
Cuối tháng 6, UBND quận 7 tổ chức Hội thảo khoa học Chiến lược phát triển quận 7 đến năm 2030 và tầm nhìn đến năm 2045, nhằm tìm ra lộ trình phát triển bền vững cho địa phương trong tương lai.
Tại đây, Phó chủ tịch UBND quận 7 Lê Văn Thành đề xuất chuyển đổi ngành công nghiệp truyền thống tại khu chế xuất Tân Thuận sang phát triển công nghệ cao, xen kẽ đất ở, dịch vụ thương mại.
Cựu lãnh đạo TP.HCM Nguyễn Văn Đua cũng đặt vấn đề 300 ha đất Tân Thuận cần được định hình lại để phát triển dịch vụ giáo dục, y tế, văn hóa, văn phòng, khách sạn, thương mại chất lượng cao để làm "hậu cần" cho Trung tâm tài chính quốc tế Thủ Thiêm.
Vị trí khu chế xuất Tân Thuận (quận 7, TP.HCM). Ảnh: Google Maps.
