Dự định mua một căn chung cư giá hơn 3 tỷ đồng tại quận Thanh Xuân (Hà Nội), ông Đào Sỹ bỗng đắn đo sau khi nghe tin Bộ Xây dựng đề xuất áp niên hạn cấp sổ hồng cho căn hộ chung cư có thời hạn 50-70 năm.
"Tích cóp nhiều năm mới mua được căn hộ, nếu chỉ sở hữu 50-70 năm thì sau này, tôi và các con sẽ ở đâu? Chẳng ai bỏ ra một số tiền lớn như vậy để mua một thứ chỉ sở hữu được 50 hay 70 năm", ông nói.
Song ở một góc nhìn khác, anh Nguyễn Hiếu (quận Hai Bà Trưng, Hà Nội) lại ủng hộ đề xuất này vì cho rằng những người thu nhập trung bình như anh mới có thể dễ dàng hơn khi mua căn hộ. "Đây là cách giúp chung cư về với giá trị thực, giúp người thực sự cần mua tiếp cận được nhà ở với mức giá 1- 1,5 tỷ đồng thay vì 3-4 tỷ như trước. Hơn nữa, chung cư sau 50-70 năm cũng sẽ xuống cấp nghiêm trọng, khó có thể ở lâu dài", anh nêu quan điểm.
Đề xuất sổ hồng chung cư chỉ có thời hạn 50-70 năm của Bộ Xây dựng đang gây nhiều tranh cãi cũng như lo lắng cho người dân đang và có ý định sở hữu chung cư. Ảnh: Quỳnh Danh.
Giá căn hộ sẽ giảm
Theo khảo sát của Zing, trên thị trường đã có 2 loại hình căn hộ là sở hữu lâu dài và có thời hạn 50-70 năm. Các căn hộ sở hữu có thời hạn thường có giá bán rẻ hơn khoảng 15-30% so với căn hộ sở hữu lâu dài.
Nguyên nhân bởi chủ đầu tư chỉ phải nộp tiền thuê đất 50 năm, trong khi đó đối với những dự án có thời hạn lâu dài, chủ đầu tư phải nộp nhiều tiền sử dụng đất hơn.
Tại dự án D’.Capitale của Tập đoàn Tân Hoàng Minh trên đường Trần Duy Hưng (Cầu Giấy, Hà Nội) có 4 tòa căn hộ sở hữu lâu dài và 2 tòa căn hộ officetel, vừa ở vừa làm văn phòng có thời gian sở hữu chỉ 50 năm. Hiện, căn hộ sở hữu lâu dài của dự án này đang được rao bán giá dao động 3- 6 tỷ đồng , trong khi thời hạn 50 năm được rao bán 1,3- 1,5 tỷ đồng /căn 39 m2 và từ 2,2 tỷ đồng /căn 51 m2...
Trao đổi với Zing, ông Sử Ngọc Khương, Giám đốc cấp cao Bộ phận đầu tư Savills Việt Nam cho biết bất động sản luôn được hiểu là tài sản có giá trị gia tăng trong tương lai.
"Nếu đề xuất này được áp dụng, trong tương lai có khả năng dẫn đến xu hướng người dân sẽ không chọn chung cư mà chuyển sang mua nhà phố hoặc các đơn nguyên ở ngoài để đảm bảo giá trị lâu dài của tài sản", ông nhận định.
Do đó, lãnh đạo Savills cho rằng đâu đó tính thanh khoản của thị trường căn hộ sẽ bị ảnh hưởng và giá bán căn hộ sẽ bị chững lại. Để đảm bảo quyền lợi của người dân, khi bán căn hộ và quyền sử dụng đất theo niên hạn công trình 50-70 năm, cần điều chỉnh tiền sử dụng đất khi chủ đầu tư thực hiện nghĩa vụ tài chính, từ đó điều chỉnh giá bán cuối cùng của sản phẩm.
Tương tự, ông Trần Nhật Quang - Giám đốc đầu tư Kim Oanh Group - cũng cho rằng trong trường hợp đề xuất của Bộ Xây dựng được áp dụng, giá bán ra sẽ phải giảm, bởi từ sở hữu lâu dài sang sở hữu có thời hạn là khoảng cách rất lớn đối với người mua.
"Họ sẽ tự động giảm tiền xuống với lý do đơn giản: Tôi đang mua tiêu sản, sau 50 năm coi như mất hết, mặc dù chẳng mấy ai giữ căn hộ tới 50 năm", lãnh đạo doanh nghiệp này nêu quan điểm.
Theo ông Quang, suy nghĩ tài sản chỉ có thời hạn 50 năm sẽ khiến người dân giảm mức tiền sẵn sàng mua sản phẩm, họ sẽ không chấp nhận giá như trước kia. "Nhưng chủ đầu tư thì vẫn tốn chừng đó tiền để phát triển dự án. Do đó, đề xuất này sẽ bào mòn phần doanh thu và lợi nhuận của doanh nghiệp", vị này đánh giá.
Dự án D'Capitale Trần Duy Hưng bao gồm 4 tòa căn hộ sở hữu lâu dài và 2 tòa căn hộ Officetel nằm ngay ngã tư Trần Duy Hưng - Khuất Duy Tiến - đại lộ Thăng Long. Ảnh: Việt Linh.
Đề xuất gây khó cho doanh nghiệp
Tuy nhiên, ông Quang cho rằng để giảm giá chung cư hiện nay rất khó vì các nhà phát triển bất động sản vẫn phải chi một khoản tiền tương tự để phát triển dự án. Tuy nhiên, với những căn hộ đã bàn giao, Bộ Xây dựng giữ nguyên thời hạn sở hữu.
Để giảm giá bán chung cư, ông Quang cho rằng cách duy nhất có thể giảm chính là lợi nhuận cho nhà phát triển. Song điều đó sẽ làm mất dần sự hứng thú phát triển nhà cao tầng (vốn dĩ đã tốn nhiều thời gian hơn và nhiều chi phí hơn nhà thấp tầng hoặc đất nền) và các nhà phát triển bất động sản sẽ chuyển dịch sang các sản phẩm thay thế khác.
"Hệ quả là nguồn cung căn hộ chung cư sẽ giảm, trong khi nguồn cầu vẫn rất cao và bền vững, dẫn đến giá không những không giảm, mà còn có thể tăng dần. Cuối cùng, nhiều khả năng người mua nhà sẽ phải chịu toàn bộ chi phí tăng lên", ông nói với Zing.
Về nhu cầu, ông cho rằng có thể sẽ sụt giảm nhưng không lớn và sẽ sớm hồi phục, nhất là ở các đô thị lớn có mật độ dân cư cao và quỹ đất ngày càng hiếm như ở Hà Nội, TP.HCM.
"Bởi căn hộ chung cư có những lợi thế so với nhà liền thổ. Cùng một số tiền khoảng 1,5- 3,5 tỷ đồng , người mua có thể chọn một căn chung cư tương đối gần trung tâm, thuận tiện đi làm, tiện ích đầy đủ, đảm bảo an ninh. Trong khi nếu đi mua căn nhà phố thì phải xa trung tâm hoặc nằm sâu trong hẻm - nơi có nhiều tệ nạn xã hội, ngập lụt...", ông nói.
Việc Bộ Xây dựng đề xuất cấp sổ hồng cho căn hộ chung cư có thời hạn 50-70 năm có thể khiến giá chung cư lao dốc mạnh. Ảnh: Quỳnh Danh.
Nhiều điểm cần lưu ý
Đối với đề xuất cấp sổ hồng có thời hạn 50-70 năm đối với căn hộ, ông Sử Ngọc Khương đánh giá có 2 vấn đề quan trọng cần cân nhắc. Thứ nhất, việc cấp sổ hồng đồng nghĩa với việc xác nhận quyền sử dụng và sở hữu tài sản trên đất có thời hạn. Như vậy, theo đề xuất, người dân có quyền định đoạt và sử dụng trong thời gian 50-70 năm cho đến khi công trình xuống cấp.
Thứ hai, chứng nhận quyền sử dụng đất của chủ đầu tư dự án lại là sở hữu lâu dài. Đề xuất này cho thấy sau 50-70 năm thì quyền định đoạt, sở hữu, sử dụng tài sản trên đất sẽ được kết thúc theo niên hạn công trình.
"Tuy nhiên, quyền lợi gắn liền với đất sở hữu lâu dài của chủ đầu tư sẽ được xử lý như thế nào vẫn chưa được xác định rõ. Đây là điểm cần phải quy định rõ ràng trong dự thảo luật bởi khi mua sản phẩm căn hộ, người dân luôn hiểu rằng tài sản của mình có giá trị sở hữu và sử dụng lâu dài", ông nêu vấn đề.
Các nhà làm luật cần phải quy định rõ sau 50-70 năm, đất được xem là sử dụng lâu dài này sẽ được xử lý ra sao, người dân có quyền sử dụng hay không.
Ông Sử Ngọc Khương - Giám đốc cấp cao Bộ phận đầu tư Savills Việt Nam.
Theo ông, có 2 luật cần tham chiếu là Luật Đất đai và Luật Xây dựng. Ví dụ, theo Luật Xây dựng, đối với công trình cấp 2, sau thời hạn 50-100 năm, công trình cần được dỡ bỏ và xây dựng mới. Như vậy cần xác định quyền sở hữu của người dân trong trường hợp này bởi khi mua chung cư, người dân thường coi đây là một tài sản có giá trị sử hữu lâu dài.
Do đó, đối với công trình chung cư và căn hộ, các nhà làm luật cần phải quy định rõ sau 50-70 năm, đất được xem là sử dụng lâu dài này sẽ được xử lý ra sao, người dân có quyền sử dụng hay không. Nếu không làm rõ được điều này, sẽ không nhận được sự đồng thuận của các thành phần liên quan trong xã hội.
Ông đánh giá đề xuất mang tính tích cực là ở góc độ về quản lý nhưng đâu đó vẫn tác động một phần nào đó của sự không đồng tình của đại bộ phận người dân khi mà chúng ta chưa xác lập được.
Trong trường hợp sau 50-70 năm, công trình bị tháo dỡ thì tại thời điểm đó, việc định giá đất sẽ được thực hiện và tính toán chia lại như thế nào để trả lại cho người dân. Nếu sau 50-70 năm, người dân không biết sẽ được tái định cư tại chỗ hay tái định cư chỗ khác, hoặc không biết giá trị tài sản của mình còn lại là bao nhiêu sẽ đặt người dân vào vị trí khó xử.
Trong văn bản vừa gửi Thủ tướng, Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) đề nghị không bổ sung quy định về thời hạn sở hữu nhà chung cư vì không phù hợp với các quy định pháp luật hiện hành và không phù hợp với tâm tư, nguyện vọng của người dân.
Theo ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch HoREA, đơn vị này đã nghiên cứu và nhận thấy đề xuất bổ sung quy định về thời hạn sở hữu nhà chung cư không phù hợp đối với trường hợp nhà chung cư được xây dựng trên đất ở ổn định lâu dài và các chủ sở hữu nhà chung cư có quyền sử dụng đất ở ổn định lâu dài đối với diện tích đất xây dựng khu chung cư theo quy định của pháp luật về đất đai và đã có một số bất cập.
