Tồn kho bất động sản chủ yếu ở phân khúc căn hộ cao cấp, bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng và đặc biệt là đối với các dự án ở vị trí có điều kiện hạ tầng không thuận lợi và thuộc về nhà đầu tư thứ cấp.
Bộ Xây dựng vừa công bố báo cáo về tình hình thị trường bất động sản năm 2022. Theo đó, đến cuối năm vừa qua, tổng lượng giao dịch căn hộ chung cư, nhà ở riêng lẻ thành công là 150.268 giao dịch, nguồn cung bất động sản có 63.405 căn hộ đủ điều kiện bán nhà ở hình thành trong tương lai đưa vào giao dịch. Bộ Xây dựng đánh giá khả năng hấp thụ của thị trường năm 2022 tốt hơn năm 2021.
Trong năm 2022, số lượng bất động sản, nhà ở trong các dự án mới đưa ra giao dịch (nguồn cung) hạn chế, chủ yếu các sản phẩm bất động sản đưa vào giao dịch là hàng tồn kho của các dự án đã mở bán. Trong khi nhu cầu đầu tư, mua sử dụng của người dân vẫn cao; các phân khúc nhà ở chung cư, nhà riêng lẻ, đất nền hầu như không phát sinh lượng tồn kho và có tính thanh khoản tốt.
Theo Bộ Xây dựng, lượng tồn kho bất động sản hầu như chỉ có ở phân khúc căn hộ, nhà ở cao cấp, bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng và đặc biệt là những dự án ở vị trí có hạ tầng không thuận lợi...
Điểmqua một loạt doanh nghiệp bất động sản lớn cho thấy, Vinhomes (VHM) có lượng tồn kho lên đến 65.871 tỷ đồng. Trong đó, 62.368 tỷ đồng đến từ bất động sản để bán đang xây dựng, chủ yếu bao gồm tiền sử dụng đất, chi phí giải phóng mặt bằng, chi phí xây dựng tại dự án Vinhomes Grand Park, Vinhomes Smart City, Vinhomes Ocean Park, Vinhomes Ocean Park 2 - The Empire, Vinhomes Ocean Park 3 - The Crown và các dự án khác.
Tập đoàn Nam Long (NLG) có hàng tồn kho là 14.898 tỷ đồng, giảm 7,5% so với quý trước và giảm 3,8% so với cùng kỳ. Chủ yếu, tồn kho đến từ các bất động sản dang dở như Dự án Izumi, dự án Southgate, dự án Paragon Đại Phước, dự án Vàm Cỏ Đông (Waterpoint), dự án Hoàng Nam (Akari), dự án Cần Thơ, dự án Phú hữu,... và một số dự án khác.
CTCP Tập đoàn Đất Xanh (DXG) có lượng hàng tồn kho 14.238 tỷ đồng, tăng nhẹ so với quý trước và tăng 20% so với cùng kỳ năm ngoái. Trong đó, chủ yếu đến từ các bất động sản dang dở là 11.902 tỷ đồng, còn bất động sản thành phẩm chiếm 1.598 tỷ đồng.
CTCP Đầu tư và Kinh doanh Nhà Khang Điền (KDH) có lượng tồn kho là 12.441 tỷ đồng. Trong đó, 12.440 tỷ đồng đến từ các bất động sản dang dở như Khang Phúc - Khu Dân cư Tân Tạo là 5.316 tỷ đồng; Đoàn Nguyên - Khu nhà ở Đoàn Nguyên là 3.258 tỷ đồng; Bình Trưng - Bình Trưng Đông là 1.078 tỷ đồng và một số dự án khác.
Trước đó, cũng theo Bộ Xây dựng, hàng tồn kho trên thị trường tính đến thời điểm cuối năm 2022 cũng ngót nghét 100.000 sản phẩm. Số lượng hàng tồn kho này cũng gần tương đương với thời điểm 2011 - 2013 và đều có tính chất giống nhau là khó hấp thụ vào thị trường. Nguyên nhân là do mức giá quá cao, không phù hợp nhu cầu của đại đa số người dân.
Theo ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam, giai đoạn trước, có gói hỗ trợ 30.000 tỷ đồng làm cú hích để thị trường ấm lại. Tuy nhiên, gần 100.000 sản phẩm đang tồn kho nếu có giá hợp lý khi chào bán ra thị trường thì chỉ trong một ngày mở bán là hết sạch.
“Nhu cầu nhà ở của người dân rất cao và người dân đang chuẩn bị sẵn những nguồn lực để mua nhà. Nhưng hiện nay trên thị trường, những sản phẩm có giá phù hợp không còn”, ông Đính nói.
Ông Nguyễn Hoàng, chuyên gia bất động sản tại TP.HCM cho biết, số lượng hàng tồn kho hiện nay trên thị trường rất lớn do nhiều nguyên nhân. Trước hết là do ảnh hưởng hậu đại dịch Covid-19, dòng tiền kiều hối vẫn chưa đổ về như kỳ vọng.
Bên cạnh đó, một nghịch lý của thị trường là thiếu hụt sản phẩm nhà ở có giá vừa túi tiền trong khi nguồn cung cao cấp lại dư thừa. Như vậy, các chủ đầu tư đang gặp khó vì hàng tồn kho nhiều không bán được, gia tăng áp lực trả lãi vay cho ngân hàng. Phía ngân hàng cũng rơi vào thế khó trong khi khách hàng không thể mua nổi nhà vì đa phần là sản phẩm cao cấp.
“Thị trường bất động sản vài năm trở lại đây thiếu “nhạc trưởng” điều tiết nguồn cung. Ví dụ khi cấp phép cho các dự án, cần ưu tiên nguồn lực đất đai và dòng vốn cho các dự án trung cấp, bình dân thay vì quá nhiều dự án cao cấp”, ông Hoàng cho hay.
Các chuyên gia bất động sản cho rằng, để giải quyết được bài toán hàng tồn kho cao cấp này đang rất khó khăn, mà chính doanh nghiệp phải là chủ thể giải bài toán đó. Không chỉ giảm giá các sản phẩm, mà cần có định hướng lựa chọn phân khúc hợp túi tiền để dẫn dắt thị trường.
Vì vậy, làm thế nào để các chủ đầu tư cân đối và đưa ra được những sản phẩm có mức giá phù hợp thì rất cần chính sách. Bởi chính sách không tác động trực tiếp về mặt thanh khoản nhưng sẽ đem lại những hướng đi mới cho thị trường.
