Theo số liệu của Bộ Xây dựng, số lượng dự án nhà ở thương mại đang giảm dần. Cụ thể, trong quý 1/2022 , số dự án nhà ở thương mại giảm 50% so với quý 4/2021, với 14 dự án với khoảng 6.000 căn hộ.
Tính trong 6 tháng đầu năm 2023, số dự án nhà ở thương mại tiếp đà giảm khi chỉ bằng 50% so với 06 tháng cuối 2022, với 25 dự án với khoảng 10.000 căn. Số dự án được chấp thuận đầu tư cũng giảm gần 71% so với 06 tháng cuối 2022, với 23 dự án, và chỉ có 30 dự án đủ điều kiện bán nhà ở hình thành trong tương lai, giảm 62,5% so với 06 tháng cuối năm 2022.
“Vắng bóng” căn hộ giá dưới 25 triệu đồng/m2
Thị trường bất động sản vẫn đang trong tình trạng thiếu nguồn cung nhà ở mới, cơ cấu sản phẩm nhà ở vẫn mất cân đối trầm trọng, “lệch” về phân khúc nhà ở cao cấp, thiếu nguồn cung nhà ở xã hội và nhà ở giá vừa túi tiền.
Thông tin tại buổi tọa đàm "Mua nhà để ở: Bây giờ hay đợi thêm?" do báo Tuổi Trẻ tổ chức, ông Huỳnh Thanh Khiết, Phó Giám đốc Sở Xây dựng TP.HCM, cho biết hoạt động kinh doanh bất động sản tại TP.HCM trong quý 2/2023 có sự tăng trưởng giảm 11,58%, mức giảm đã chậm lại so với quý 1/2023 khi tăng trưởng quý này giảm đến 16,2%.
Trong 6 tháng đầu năm 2023, TP.HCM có 13 dự án với 14.666 căn đủ điều kiện mở bán, tăng gần 50% so với cùng kỳ. Tuy nhiên, phân khúc căn hộ cao cấp (trên 40 triệu đồng mỗi m2) vẫn chiếm đến 87% với hơn 13.033 căn, tăng 7,2% so với cùng kỳ. Trong khi đó, phân khúc trung cấp (từ 20-40 triệu đồng/m2) lại giảm nhiều, còn căn hộ dưới 25 triệu đồng/m2 hoàn toàn “vắng bóng", thay vào đó chuyển sang phân khúc khác là nhà ở xã hội.
Về cơ cấu giá thành, ông Khiết cho biết thực tế rất khó để có căn hộ chung cư với giá dưới 25 triệu đồng/m2 bởi suất đầu tư đối với các công trình đã 11 triệu đồng/m2.
Trong khi đó, ông Trần Quốc Dũng, Phó Tổng giám đốc Tập đoàn Hưng Thịnh, cho rằng hiện bình quân chi phí xây dựng nhà ở chung cư khoảng 12-13 triệu/m2, còn lại chưa kể các chi phí khác. Xây dựng giá bán, doanh nghiệp đã chấp nhận hy sinh lợi nhuận, làm sao để tạo nên tính thanh khoản tốt, duy trì hoạt động cho doanh nghiệp.
“Để giảm giá bất động sản có nhiều giải pháp, trong đó giảm sâu hơn nữa lợi nhuận của doanh nghiệp. Chúng tôi cũng đã chủ động giảm lợi nhuận, thậm chí lấy cả lợi nhuận của các năm trước để giảm giá nhà hiện tại”, ông Dũng nói.
Ông Khiết cho biết thêm, sau dịch Covid-19, TP.HCM đã khảo sát và kết quả cho thấy có 1,3 triệu người đang ở trọ, nhiều người không có nhu cầu sở hữu nhà vĩnh viễn mà chỉ thuê nhà trọ. Do đó, cần có chính sách hỗ trợ từ Nhà nước, ngân hàng để phát triển nhà trọ, nhà cho thuê.
Cách nào giảm giá nhà
Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), người dân có nhu cầu thật lúc nào cũng sẵn sàng “xuống tiền” để mua nhà, cho dù Nhà nước hay ngân hàng có chính sách hỗ trợ hay không. Do đó, vấn đề ở đây là làm sao giá nhà phải hợp lý.
Theo ông Châu, thực tế thị trường hiện nay đang rất cần nhà ở xã hội, nhà ở thương mại vừa túi tiền. Tuy nhiên, phần lớn các dự án nhà ở hiện nay đều nằm trong phân khúc trung và cao cấp, từ 30 triệu đồng/m2 trở lên. Chẳng hạn, TP.HCM trong 6 tháng đầu năm nay có 03 dự án đưa ra chào bán nhưng đều là nhà cao cấp… Do đó, phải có cơ chế hỗ trợ cho các dự án nhà ở thương mại vừa túi tiền.
"Nhà nước phải rút ngắn thủ tục hành chính, bởi thủ tục càng kéo dài thì chi phí xây dựng càng “đội lên” cao. Chi phí được tính vào giá thành. Do đó, thủ tục hành chính càng rút ngắn thì mới mong giảm được giá nhà ở cho người dân", ông Châu nhấn mạnh.
Còn ông Lê Hữu Nghĩa, Tổng giám đốc Công ty TNHH Xây dựng - Thương mại Lê Thành, cho rằng nếu tính giá nhà tuyệt đối thì tại Việt Nam không cao hơn Thái Lan, Malaysia, nhưng nếu so về thu nhập của người dân thì giá nhà trong nước đang rất cao so với các nước.
Theo ông Nghĩa, giá bán nhà ở phụ thuộc vào mong muốn nhà đầu tư, vào mức lợi nhuận kỳ vọng mà các chủ đầu tư đưa ra. Ngoài ra, giá bất động sản phụ thuộc vào chính sách, pháp lý về bất động sản, nếu chính sách nhanh sẽ góp phần rất lớn trong việc thúc đẩy nguồn cung, khi cung vượt nhu cầu thì thị trường sẽ tự điều tiết, giúp kéo giá sản phẩm bất động sản xuống ngay.
"Pháp lý nhanh sẽ giúp chủ đầu tư giảm được thời gian xây dựng, từ xây dựng 5 năm xuống còn 3 năm sẽ giúp giảm chi phí phát sinh, từ đó kéo giá bán bất động sản giảm", ông Nghĩa nhận định.
Về lãi suất cho vay mua nhà, theo ông Nghĩa, đơn vị đang vay ngân hàng với lãi suất 14%/năm để xây dựng nhà ở xã hội, đây là mức lãi suất quá cao. Theo công bố, nhiều ngân hàng đang có mức tăng trưởng lợi nhuận cao 20-25%, thậm chí tới 30-35%, trong khi doanh nghiệp bất động sản thua lỗ. Lúc này doanh nghiệp đang khó khăn thì ngân hàng chỉ nên có lợi nhuận khoảng 10% để chia sẻ nền kinh tế, hạn chế tình trạng người dân thất nghiệp.
