Chia sẻ với Markettimes về công tác phát triển nhà ở xã hội thời gian qua, ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP. Hồ Chí Minh cho rằng dù đã được Đảng, Nhà nước mà trực tiếp là Bộ Xây dựng quan tâm chú trọng nhưng kết quả đạt được cho đến nay vẫn còn rất hạn chế so với nhu cầu.
Cụ thể, theo số liệu từ Bộ Xây dựng, tính đến hết năm 2021, tổng số dự án nhà ở xã hội đã hoàn thành trên cả nước mới đạt 279 dự án nhà ở xã hội, quy mô xây dựng khoảng 148.000 căn, với tổng diện tích hơn 7,4 triệu m2. Số dự án đang triển khai là 355 dự án, với quy mô xây dựng khoảng 377.000 căn, tổng diện tích khoảng 18,84 triệu m2.
Theo phản ánh của các doanh nghiệp, trong thực tế phát triển và triển khai các dự án nhà ở xã hội cũng như hạng mục nhà ở xã hội trong các dự án nhà ở thương mại và khu đô thị còn nhiều tồn tại nhiều điểm hạn chế, vướng mắc, khó khăn cần sớm được xem xét, tháo gỡ.
Theo các doanh nghiệp, chính sách phát triển nhà ở xã hội, nhà ở công nhân hiện vẫn còn tồn tại không ít những bất cập, khó khăn. (Ảnh minh họa).
Về quy định 20% đất ở trong dự án để xây dựng nhà ở xã hội
Theo HOREA, để đẩy mạnh phát triển nhà ở xã hội, trong thời gian tới, Bộ Xây dựng cần sớm xem xét sửa đổi, bổ sung khoản 4 Điều 1 Nghị định 49/2021/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung Điều 5 Nghị định 100/2015/NĐ-CP.
Cụ thể, cần xem xét việc nên quy định tất cả các dự án nhà ở thương mại thì chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại phải dành 20% đất ở trong dự án để xây dựng nhà ở xã hội để đảm bảo phù hợp với quy định tại Khoản 5 Điều 13, khoản 2 Điều 16, khoản 4 Điều 26 và Điều 56 Luật Nhà ở 2014.
Bên cạnh đó, cũng cần xem xét quy định chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại được lựa chọn hình thức triển khai nhà ở xã hội.
Theo đó, chủ đầu tư có thể dành quỹ đất 20% để xây dựng nhà ở xã hội trong dự án hoặc hoán đổi quota 20% quỹ nhà ở hoặc quỹ đất ở của dự án nhà ở thương mại bằng số lượng nhà ở xã hội tương đương tính theo căn hộ, hoặc diện tích sàn xây dựng căn hộ, hoặc diện tích đất ở tương đương với giá trị quỹ đất 20% tại thời điểm hoán đổi để sử dụng làm nhà ở xã hội tại một khu vực khác.
Khi đó, số lượng nhà ở xã hội sẽ được tính theo công thức tính số lượng căn hộ hoặc diện tích sàn xây dựng căn hộ nhà ở xã hội hoặc diện tích đất ở sau hoán đổi bằng số lượng căn hộ, hoặc diện tích sàn xây dựng, hoặc diện tích đất ở hoán đổi nhân hệ số điều chỉnh giá đất của khu vực sau hoán đổi chia hệ số điều chỉnh giá đất của khu vực trước hoán đổi.
“Chuẩn hóa” nhà trọ
Bên cạnh đó, theo ông Lê Hoàng Châu, để giải quyết bài toán nhà ở cho công nhân, Bộ Xây dựng cũng cần sớm có quy định bổ sung “tiêu chuẩn tối thiểu đối với phòng trọ thuộc khu nhà trọ cho thuê” vào “Dự thảo TCVN Nhà ở riêng lẻ - Yêu cầu chung về thiết kế”, bởi lẽ, Thông tư 09/2021/TT-BXD (có hiệu lực từ ngày 01/10/2021, thay thế Thông tư 20/2016/TT-BXD) đã không quy định “tiêu chuẩn tối thiểu đối với phòng ở”.
Theo đó, hiện nay các địa phương không còn căn cứ pháp luật để thực hiện chức năng quản lý nhà nước đối với phòng trọ thuộc khu nhà trọ cho thuê do cá nhân, hộ gia đình đầu tư, nhằm đảm bảo chất lượng xây dựng, an toàn PCCC, tiện ích.
Giảm 70% thuế VAT, thuế thu nhập doanh nghiệp đối với dự án nhà ở xã hội
Theo HOREA, để góp phần thúc đẩy, cổ vũ các doanh nghiệp phát triển nhà ở xã hội trong thời gian tới, Bộ Tài chính có thể xem xét thực hiện giảm 70% thuế suất thuế giá trị gia tăng, thuế thu nhập doanh nghiệp đối với dự án nhà ở xã hội cho thuê như Nghị định 100/2015/NĐ-CP đã quy định.
Hiện nay, theo quy định tại điểm b khoản 1 Điều 58 Luật Nhà ở 2014 quy định “trường hợp xây dựng nhà ở xã hội để cho thuê thì được giảm thuế giá trị gia tăng, thuế thu nhập doanh nghiệp nhiều hơn so với trường hợp xây dựng nhà ở xã hội để cho thuê mua, bán” và khoản 2 Điều 9 Nghị định 100/2015/NĐ-CP quy định “trường hợp xây dựng nhà ở xã hội để cho thuê thì được giảm 70% thuế suất thuế giá trị gia tăng, thuế thu nhập doanh nghiệp theo quy định của pháp luật về thuế đối với nhà ở xã hội hiện hành”.
Tuy nhiên, liên quan đến quy định trên, Tổng Cục Thuế đã có văn bản trả lời chỉ thực hiện “giảm 50% thuế suất thuế giá trị gia tăng, thuế thu nhập doanh nghiệp” do pháp luật về thuế đối với nhà ở xã hội hiện hành chỉ quy định mức giảm thuế 50%.
Ưu đãi tín dụng cho nhà ở xã hội
Liên quan đến chính sách tín dụng, HOREA kiến nghị Ngân hàng Nhà nước xem xét thực hiện ưu đãi tín dụng lãi suất 4,8%/năm cho một số đối tượng hưởng chính sách nhà ở xã hội.
Về quy định tổ chức cấp tín dụng, theo ông Lê Hoàng Châu, theo ông Lê Hoàng Châu, Ngân hàng Nhà nước có thể xem xét sửa đổi, bổ sung khoản 2 Điều 1 Thông tư 20/2021/TT-NHNN theo hướng vẫn giữ nguyên nội dung quy định tại khoản 2 Điều 2 Thông tư số 25/2015/TT-NHNN quy định các tổ chức tín dụng được Ngân hàng Nhà nước chỉ định (Vietcombank, Vietinbank, Agribank, BIDV) được cho cá nhân, hộ gia đình vay vốn tín dụng ưu đãi để mua, thuê mua nhà ở xã hội, để các ngân hàng này được tham gia thực hiện hiệu quả việc giải ngân gói tín dụng ưu đãi 15.000 tỷ đồng cho cá nhân, hộ gia đình mua, thuê mua nhà ở xã hội từ nay đến hết ngày 31/12/2023, vì đây là 4 ngân hàng thương mại có năng lực và có kinh nghiệm thực hiện cấp tín dụng nhà ở xã hội.
Bên cạnh đó, về đối tượng cho vay, Ngân hàng Nhà nước có thể phối hợp với Bộ Xây dựng để xem xét cho phép các cá nhân, hộ gia đình đã ký hợp đồng mua, thuê mua nhà ở xã hội nhưng đã phải vay thương mại với lãi suất cao, khoảng 9%/năm, do trong giai đoạn 2015-2020, Nhà nước chưa bố trí đủ nguồn ngân sách để hỗ trợ tín dụng ưu đãi cho người mua, thuê mua nhà ở xã hội thì được phép thanh lý hợp đồng vay tín dụng với ngân hàng thương mại và được chuyển sang vay vốn tín dụng ưu đãi với lãi suất 4,8%/năm để thanh toán phần tiền mua, thuê mua nhà ở xã hội còn lại tại Ngân hàng Chính sách xã hội, cũng là nhằm mục đích tăng lượng giải ngân gói tín dụng ưu đãi 15.000 tỷ đồng.
