Báo cáo thống kê mới đây của CBRE chỉ rõ, thị trường bất động sản nhà ở tại Hà Nội, đặc biệt là phân khúc căn hộ chung cư vẫn hoạt động tương đối “ảm đạm”.
Tâm lý thận trọng ảnh hưởng đến nguồn cung
CBRE cho biết trong quý đầu tiên của năm 2023, có khoảng 2.000 căn hộ chung cư mở bán mới tại Hà Nội, giảm 43% theo quý và 44% theo năm. Đây là lượng mở bán thấp nhất theo quý, kể từ quý 1/2020.
Chính tâm lý thận trọng của cả chủ đầu tư và người mua nhà giai đoạn hiện tại, khi thị trường tiếp tục bị ảnh hưởng bởi nhiều yếu tố vĩ mô như mặt bằng lãi suất cao, tín dụng bị thắt chặt cùng sự gián đoạn của kỳ nghỉ Tết, khiến nguồn cung mở bán mới ở ngưỡng hạn chế. Tất cả nguồn cung mới quý 1, đều là đợt mở bán tiếp của dự án đã mở bán từ những quý trước. Theo phân khúc, sản phẩm trung cấp chiếm 55% tổng nguồn cung mở bán mới, phần còn lại là sản phẩm cao cấp.
Ngoài ra, doanh số bán hàng ở ngưỡng xấp xỉ nguồn cung mở bán mới. Số căn bán được ghi nhận quý 1/2023 giảm 58% so cùng kỳ năm trước và giảm 54% so quý trước. Mặc dù vậy, CBRE bắt đầu nhận thấy sự trở lại của người mua nước ngoài, đặc biệt từ Hong Kong, Singapore tại thị trường Hà Nội. Đây xem như dấu hiệu tích cực đối với thị trường ở thời điểm hiện tại.
Về giá bán, đơn vị này nêu, trên thị trường sơ cấp ghi nhận trung bình ở mức 1.992 USD/m2 (chưa bao gồm VAT và phí bảo trì), tăng 20% theo năm; 3% theo quý, phản ánh cơ cấu sản phẩm mở bán tập trung ở phân khúc cao cấp, trung cấp. Mặt khác, trên thị trường thứ cấp, giá bán trung bình đạt 1.315 USD/m2, tăng 2,8% so cùng kỳ năm ngoái, thấp hơn mức tăng theo năm của năm quý trước đó (tăng từ 5% tới 15% theo năm). Mức giá này không chênh lệch nhiều so quý trước, thời điểm giá bán thứ cấp bắt đầu chững lại.
Đáng chú ý, có những khu đô thị nằm xa trung tâm, giá bán một số phân khu giảm từ 3-8% theo quý, khi một số người mua bán lại ở ngưỡng chiết khấu, khi hết thời hạn chương trình ưu đãi lãi suất.
Thông tin thêm về vấn đề nhà ở, mới đây, qua công bố của Savill thì tỷ lệ đô thị hóa tại Hà Nội dự kiến đạt 62% vào năm 2025, và tăng lên 75% vào năm 2030 từ mức 49% hiện nay. Quá trình đô thị hóa đồng nghĩa với nguồn cầu 426.700 căn từ nay đến năm 2025. Tuy nhiên, Chương trình phát triển nhà ở của Hà Nội đặt mục tiêu tổng diện tích nhà ở mới là 33,2 triệu m2 sàn từ nay đến năm 2025, diện tích nhà ở bình quân đầu người 29,5m2/người. Các số liệu thể hiện sự thiếu hụt về nguồn cung ước khoảng 95.800 căn.
Mức mở bán mới tiếp tục thấp
Đánh giá triển vọng thị trường, bà Thanh Phạm, Phó Giám đốc, Bộ phận nghiên cứu và tư vấn CBRE Việt Nam cho biết, nguồn cung mở bán mới dự kiến đạt 14.000 - 15.000 căn tại Hà Nội trong năm 2023, trước bối cảnh vĩ mô còn nhiều thách thức với chủ đầu tư lẫn người mua nhà. Mức mở bán mới này chỉ gần tương đương năm 2022 và thấp hơn 15% - 20% so với năm 2021. Nguồn cung mới chủ yếu tập trung vào các phân khu tiếp theo ở các khu đô thị. Phân khúc cao cấp, trung cấp chiếm chủ đạo trong tổng nguồn cung mới. Giá bán sơ cấp duy trì mức 1.900 – 2.100 USD/m2.
Bên cạnh đó, theo vị này, doanh số bán hàng đang được kỳ vọng ở ngưỡng tương đương số căn mở bán mới. Đặc biệt, mặt bằng lãi suất hạ nhiệt vào thời gian trở lại đây sẽ là tín hiệu tích cực cho thị trường nhà ở các quý sắp tới. Tuy nhiên cần thời gian để hoạt động thị trường thực sự được cải thiện.
Cũng đưa ra dự báo về diễn biến của thị trường trong những tháng tiếp theo, bà Đỗ Thị Thu Hằng, Giám đốc cấp cao, Bộ phận tư vấn và nghiên cứu, Savills Hà Nội lưu ý, nguồn cung nhà ở mới tại thị trường Hà Nội chưa thể tăng trưởng mạnh cho cả phân khúc thấp tầng lẫn cao tầng. Nguồn cung sản phẩm thấp tầng có mức cải thiện kém hơn so căn hộ. Nguồn cung căn hộ vừa túi tiền (hạng C) chưa cải thiện nhiều về tỷ trọng, trong tương quan với căn hộ hạng B. Tình trạng mất cân đối sản phẩm căn hộ chưa giải quyết được, căn hộ hạng B chiếm tỷ trọng chính.
Từ tình hình thực tế thì nhu cầu mua để ở trở thành xu hướng chính và phân khúc căn hộ được quan tâm nhiều. Những dự án mới tung ra có mức giá hợp lý, vị trí tốt, chủ đầu tư uy tín, chất lượng sản phẩm, pháp lý bảo đảm luôn có lượng cầu quyết định mua để ở, hoặc đầu tư dài hạn.
Theo bà Hằng, sự vào cuộc của Chính phủ trong việc thúc đẩy phát triển cơ sở hạ tầng, đưa ra các chính sách hỗ trợ và sửa đổi luật được kỳ vọng mang tới chuyển biến tích cực cho sự phục hồi của thị trường bất động sản năm 2023 và những năm tiếp theo. Dự thảo Luật Đất đai sửa đổi sẽ sớm thông qua với quy định mới, chắc chắn giúp thanh lọc dự án, chủ đầu tư yếu kém, hạn chế tình trạng đầu cơ. Từ đó gia tăng chất lượng, sự an toàn, minh bạch, niềm tin cho thị trường bất động sản Hà Nội trong tương lai.
