Đây là chia sẻ của bà Hoàng Nguyệt Minh, Giám đốc cấp cao, Bộ phận cho thuê Thương mại, Savills Hà Nội với MarketTimes về thị trường bất động sản văn phòng Hà Nội quý I/2023.
Thưa bà, thị trường bất động sản văn phòng quý I/2023 tại Hà Nội có những diễn biến như thế nào?
- Bà Hoàng Nguyệt Minh: Tại Hà Nội, quý I/2023 phân khúc văn phòng A cho thuê bật lên hẳn. Đối với loại văn phòng hạng A, các công ty xem đây là một trong những điểm mạnh rất lớn để thúc đẩy cho thuê, nên các công ty rất tập trung vào số lượng nhu cầu thuê văn phòng.
Tuy nhiên, thời gian công ty xét duyệt kí các hợp đồng văn phòng thì lại lâu hơn rất nhiều. Tính đến quý I/2023, với Savills thì có đến 10.000 m2 sàn văn phòng cho thuê hạng A tại thị trường Hà Nội. Còn đối với phân khúc văn phòng hạng B thì 15.000 m2 sàn văn phòng cho thuê, nhưng đây chỉ là dựa vào các hợp đồng đã kí kết còn theo thực tế thì mặt bằng khách thuê còn kéo dài ra rất xa vì rất nhiều công ty kí trước, đến quý II và quý III/2023 mới bắt đầu nhận mặt bằng. Họ tranh thủ trong bối cảnh như hiện nay để ký hợp đồng thuê với giá hấp dẫn.
Trong quý I/2023, đa phần các hợp đồng là các công ty chuyển từ văn phòng chất lượng thấp hơn sang tốt hơn để đáp ứng nhu cầu của các công ty.
Mặt bằng giá cho thuê tại khu vực quận nội thành vẫn cao "ngất ngưởng" do thiếu nguồn cung.
Được biết, mặc dù công suất cho thuê giảm, nhưng giá vẫn tăng. Vậy hiện tại, trên thị trường Hà Nội, khu vực nào bất động sản văn phòng đắt giá và hút khách?
- Bà Hoàng Nguyệt Minh: Theo khảo sát của chúng tôi, khu vực Ba Đình, Đống Đa, Cầu Giấy vẫn là 3 quận hút được khách thuê nhiều nhất. Hoàn Kiếm có sự sụt giảm hẳn do không còn nguồn cung và giá thuê tại đây cũng ghi nhận rất cao so với các khu vực khác.
Còn giá thuê tại khu vực Ba Đình,Đống Đa, phân khúc văn phòng hạng A khoảng40 – 45 USD/m2/tháng đã bao gồm phí dịch vụ. Đối với phân khúc hạng B thì vào khoảng 25-28 USD/m2. Đây là sự chênh lệch rất cao.
Đối với khu vực Cầu Giấy, phân khúc văn phòng hạng A đang đạt 25 USD/m2/ tháng, hạng B rơi vào 16 – 18 USD/m2/tháng. Hạng A và hạng B có sự chênh lệch rất cao.
Nguyên nhân có sự chênh lệch một phần là do chất lượng xây dựng. Để đầu tư một tòa nhà văn phòng xanh thì chi phí xây dựng cao gần gấp rưỡi, chưa kể là hệ thống thông số kĩ thuật đầu tư cho một tòa nhà văn phòng hạng A lớn hơn rất nhiều so với hạng B. Vô hình chung đã kéo ra sự chênh lệch giá như hiện nay.
Một số doanh nghiệp chia sẻ, để thuê được văn phòng mất thời gian hoàn thành khá lâu. Đâu là nguyên nhân dẫn đến điều này?
- Bà Hoàng Nguyệt Minh: Nếu như trước đây thuê 1000 m2 thì chỉ cần 3 tháng là thi công nội thất nhưng bây giờ do quy định phòng cháy chữa cháy (PCCC) phức tạp hơn, các công ty để ra được văn phòng sẵn sàng hoạt động thì cần đến 5 tháng. Vậy nên khách thuê cần phải lên kế hoạch thuê văn phòng sớm hơn để có thể đảm bảo luôn luôn có văn phòng sẵn sàng.
Văn phòng cũng giống như nhà ở, đến thời điểm hết hợp đồng thuê ở tòa nhà cũ thì bắt buộc phải có văn phòng mới khai trương đi vào hoạt động chứ không thể kéo dài được. Vậy thì việc chuẩn bị sẵn sàng rất quan trọng.
Chỉ riêng trong 2 năm vừa qua liên tục có đến 3 văn bản điều chỉnh về quy định phòng cháy chữa cháy trong các tòa nhà văn phòng thương mại, dịch vụ.
Đơn cử như các văn phòng trước đây dự kiến xây tầng hầm B1 để làm bán lẻ cho các nhà hàng thế nhưng phương án này hiện giờ không thể làm được. Bởi tầng hầm B1 không thể mang gas, không thể thi công bếp bên trong các nhà hàng. Chưa kể dưới tầng hầm bây giờ làm thang cuốn đi xuống, chi phí để xin thẩm định PCCC gia cố lại chi phí cũng phải gấp đôi so với trước đây.
Còn đối với khối văn phòng cũng tương tự như vậy, bài toàn thẩm duyệt PCCC trở nên phức tạp hơn. Các công ty buộc phải xin thẩm duyệt bản kế hoạch xây dựng trước khi thi công nội thất, thời gian quy trình này kéo dài từ 2 – 4 tuần, sau đó bắt đầu thi công, tiếp đến lại mất 2 – 4 tuần nữa để nghiệm thu PCCC, sau đó mới được đi vào hoạt động. Quy trình này khiến cho các công ty mất rất nhiều thời gian trong khi chưa thi công xong mà tiếp tục mất tiền thuê.
Đây liệu có thể gọi là khó khăn của các doanh nghiệp hay không khi mà các doanh nghiệp trải qua giai đoạn kinh tế khó khăn?
- Bà Hoàng Nguyệt Minh: Đây sẽ là thách thức của các chủ đầu tư nhiều hơn. Khi các tòa nhà xây cũ từ trước đây mà vẫn đang thông qua nghiệm thu PCCC cũ, thế nhưng khách thuê lại phải nghiệm thu theo quy định PCCC mới. Điều này sẽ khiến chủ đầu tư mất nhiều tháng thuê miễn phí cho các khách hàng hơn, cũng phải hỗ trợ khách thuê về mặt chi phí để họ có thể chuyển được vào. Do vậy khách thuê muốn có được sự hỗ trợ tốt nhất cũng phải phụ thuộc vào việc lựa chọn chủ đầu tư uy tín.
Xin cảm ơn bà!
