Những ghi nhận từ thị trường cho thấy, trong khi các phân khúc khác đang gặp nhiều khó khăn nên thậm chí phải cắt lỗ, thì giá căn hộ chung cư Hà Nội lại chưa “hạ nhiệt”.
Tăng trong 18 quý liên tiếp
Bà Nguyễn Hoài An, Giám đốc cấp cao CBRE, cho biết tại thời điểm cuối quý 2/2023, giá sơ cấp trung bình của thị trường căn hộ chung cư Hà Nội đạt 47,5 triệu đồng/m2 (chưa bao gồm VAT và phí bảo trì), tương đương mức tăng 1,6% so quý trước và 9,5% so cùng kỳ năm ngoái.
Chỉ số giá căn hộ chung cư một số quận, huyện TP.Hà Nội. (Nguồn: Vars)
Tương tự ở thị trường thứ cấp, giá bán trung bình đạt xấp xỉ 31 triệu đồng/m2, gần như không đổi so quý 1/2023 nhưng tăng 3,2% theo năm. Theo vị trí, hầu hết các khu vực đều có giá bán tăng so cùng kỳ năm ngoái, riêng Đống Đa, Cầu Giấy, Hà Đông và Bắc Từ Liêm mức tăng giá thứ cấp cao từ 5-6% trong năm qua.
Thậm chí vị Giám đốc còn nhận xét, từ nay đến cuối năm 2023, dù lượng mở bán mới căn hộ chung cư sẽ cải thiện với hơn 6.300 căn mở bán, nâng tổng nguồn cung mới cả năm 2023 đạt 10.500 căn. Song đa số là đến bởi các đợt mở bán tiếp theo của những dự án thuộc khu đô thị ở phía Tây Hà Nội và thuộc phân khúc cao cấp. Do đó, giá sơ cấp trung bình vẫn duy trì khoảng 47 triệu – 49 triệu đồng/m2, tương đương mức tăng trưởng 5% theo năm.
“Đây không phải điều mới mẻ vì thực tế giá sơ cấp của căn hộ đã tăng suốt 18 quý liên tiếp, đồng thời cao hơn 73% so quý 1/2019”, bà Đỗ Thị Thu Hằng, Giám đốc cấp cao, Bộ phận tư vấn và nghiên cứu, Savills Hà Nội bình luận.
Lý giải nguyên nhân của tình trạng trên, ông Nguyễn Mạnh Hà, Phó Chủ tịch thường trực Hiệp hội Bất động sản Việt Nam cho rằng, cũng một phần do thời gian thẩm định pháp lý, hoàn thiện hồ sơ cấp phép dự án kéo dài, nên chi phí của dự án bị đội lên. Điều này khiến dự án mở bán sau khó đưa ra mức giá thấp hơn các dự án cùng phân khúc trước đó.
Đưa ra ý kiến, ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (Vars) đánh giá, thị trường chung cư Hà Nội hiện nay cơ bản là “khan” nguồn cung mới, dự án mới so nhu cầu thực tế. Những phân khúc như căn hộ chung cư trung cấp, bình dân, và bất động sản giá trị khai thác thương mại tốt luôn có giao dịch vì vậy khó xảy ra khả năng “hạ giá”, đặc biệt giữa bối cảnh nguồn cung như hiện nay.
Liên quan vấn đề này, Viện Nghiên cứu Kinh tế - Tài chính – BĐS Dat Xanh Services (DXS - FERI) thông tin, trong nửa đầu năm tại Hà Nội và các vùng lân cận đều không nhiều dự án được ra hàng, giỏ hàng sơ cấp miền Bắc chủ yếu gồm giỏ hàng tồn của dự án cũ. Riêng Hà Nội, nguồn cung mới căn hộ chỉ đạt 500 sản phẩm, giảm 91% theo năm, chủ yếu đến từ dự án nhỏ lẻ nhằm thăm dò thị trường.
Tiếp tục tháo gỡ về pháp lý, quy hoạch
Theo ông Nguyễn Mạnh Khởi, Phó cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản, Bộ Xây dựng, để khắc phục thì một trong những việc cần làm là tiếp tục tháo gỡ các vấn đề về pháp lý, quy hoạch để tạo điều kiện cho thị trường phát triển, nhất là tăng nguồn cung nhà ở xã hội bởi nhu cầu hiện nay rất lớn.
Đồng quan điểm, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.Hồ Chính Minh, khẳng định những vướng mắc pháp lý khiến nhiều dự án bị “treo”, các chủ đầu tư có hàng mới luôn ở thế “một mình một chợ” nên giá bán căn hộ khó giảm. Vì thế khẩn trương gỡ khó cho các doanh nghiệp giúp tăng cung đối với thị trường.
Cũng bàn về giải pháp, GS. Phạm Hồng Chương, Hiệu trưởng Trường đại học Kinh tế Quốc dân và Nhóm nghiên cứu, lưu ý nên tiếp tục rà soát, xử lý các dự án phát triển đô thị, phát triển nhà ở đang triển khai và đã giao dự án nhưng chưa triển khai, giúp phân loại dự án nào được tiếp tục triển khai, dự án nào tạm dừng, dự án nào cần điều chỉnh cơ cấu, loại hình nhà ở phù hợp nhu cầu và nguồn lực xã hội.
Mặt khác sớm có kết luận các dự án đã và đang rà soát thủ tục pháp lý để dự án nhanh chóng được triển khai, nhất là những dự án lớn; tập trung đẩy mạnh việc chấp thuận chủ trương đầu tư, giao đất cho thuê đất chuyển mục đích sử dụng đất… đặc biệt là việc xác định giá đất, tính tiền sử dụng đất, nhằm sớm đưa dự án vào triển khai, tăng cung cho thị trường.
Tương tự, đại diện DXS - FERI hoàn toàn tán đồng việc sớm hoàn thiện công tác sửa đổi, bổ sung các chính sách giúp phát triển thị trường bất động sản và nhà ở, trong đó có Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản cùng một số luật liên quan. Ngoài ra quy hoạch, kế hoạch… của Nhà nước cần tạo điều kiện cho phát triển nhà ở thương mại theo dự án, gắn với phát triển đô thị, chương trình phát triển nhà ở. Khuyến khích đầu tư phát triển nhà ở chung cư cao tầng hiện đại, thân thiện môi trường…
Còn doanh nghiệp phát triển dự án phải nghiên cứu và nắm bắt xu hướng “đô thị trong đô thị” hay “bất động sản tích hợp” để triển khai những dự án đô thị quy mô lớn, qua đó kiến tạo môi trường sống lành mạnh, bền vững. Tập trung phát triển chung cư thương mại cao tầng ở các quận, huyện ngoại thành, đảm bảo kết nối giao thông, hạ tầng xã hội. Phát triển đa dạng loại hình sản phẩm nhà ở cho thuê, cho thuê mua, để bán, có cơ cấu sản phẩm nhà ở phù hợp đáp ứng nhu cầu của từng nhóm cư dân…
Về phía khách hàng, nhà đầu tư nên cân nhắc chọn dự án đáng để ở và để đầu tư trong bối cảnh hiện nay dựa trên yếu tố: pháp lý, sự minh bạch của dự án, uy tín chủ đầu tư, vị trí, hạ tầng dự án… Đặc biệt xem xét những dự án được triển khai bài bản ở các khu đô thị mới có nhiều tiềm năng và cơ hội phát triển ở tương lai gần.
