Sau giai đoạn tăng trưởng mạnh mẽ, đến nay, phân khúc biệt thự, nhà liền kề không còn được như trước, mà thay vào đó bị bao trùm bởi những gam màu ảm đạm.
Trong buổi công bố báo cáo tổng quan thị trường quý 4/2023, Savill Hà Nội cho biết, nguồn cung mới biệt thự, nhà liền kề rất hạn chế. Cụ thể, chỉ có 87 căn, bao gồm: 58 căn từ dự án mới tại Hà Đông và 29 căn từ dự án hiện hữu tại Hoài Đức. Cả năm 2023, tổng nguồn cung mới ước đạt 272 căn, giảm 82% theo năm, là mức thấp nhất 10 năm qua. Ngoài ra, theo thống kê, nguồn cung sơ cấp đạt 710 căn đến từ 16 dự án, cũng giảm 2% theo quý và 23% theo năm; nhà liền kề là sản phẩm chính với thị phần 44%.
Tương tự, lượng giao dịch của phân khúc này khá thấp trong nhiều năm. Số lượng giao dịch quý 4/2023 giảm 37% theo quý và 67% theo năm, xuống còn 64 căn. Tỷ lệ hấp thụ của quý đạt 9%, giảm 5 điểm % theo quý và 12 điểm % theo năm. Năm 2023, tổng cộng có 359 căn bán, thấp nhất kể từ năm 2014. Như vậy, tổng số giao dịch giảm 76% theo năm và tỷ lệ hấp thụ năm 2023, đạt 36%, giảm 31 điểm % theo năm.
Bà Đỗ Thị Thu Hằng, Giám đốc cấp cao, Bộ phận nghiên cứu và tư vấn Savill Hà Nội cho rằng cùng chung với xu hướng cung – cầu của thị trường, khi nguồn cung giảm, giá bán sẽ tăng. Thực tế, dù hầu hết chủ đầu tư không thay đổi giá nhưng nguồn cung mới và lượng hàng tồn kho giá cao, khiến giá sơ cấp trung bình tăng. Giá biệt thự sơ cấp tăng lên 160 triệu VNĐ/m2 đất với nguồn cung biệt thự mới gia nhập thị trường trong quý 4/2023. Giá liền kề cải thiện 3% theo quý lên 194 triệu VNĐm2 đất.
Tuy nhiên, khi giá sơ cấp cao, nhu cầu sẽ chuyển sang thị trường thứ cấp với nhiều lựa chọn, phù hợp khả năng chi trả và pháp lý đảm bảo hơn. Do đó, giá biệt thự thứ cấp trên mỗi m2 đất thấp hơn giá sơ cấp trung bình 7%, liền kề thứ cấp có giá thấp hơn sản phẩm sơ cấp 24% và nhà phố thương mại thứ cấp có giá thấp hơn 40%.
Chia sẻ về cơ cấu giá, chuyên gia cho biết, hiện nay, sản phẩm dưới 10 tỷ đồng/căn chiếm khoảng 22%, từ 10 – 30 tỷ đồng/căn chiếm 55%, trên 30 tỷ đồng/căn 20%.
“Với mức giá như vậy, dòng biệt thự, nhà liền kề được đánh giá là cao ở thời điểm hiện tại, dẫn đến tính thanh khoản của thị trường hạn chế. Nhưng ngoài vấn đề trên, dòng sản phẩm này còn đối diện thách thức về pháp lý, lẫn thời hạn sử dụng hạ tầng xung quanh dự án. Điều này khiến nảy sinh một số mối lo về tranh chấp có thể xảy ra sau này. Đây là “rào cản” trước thực trạng tâm lý, niềm tin của nhà đầu tư vốn đang ở mức thấp sau hàng loạt biến cố xảy ra trên thị trường”, bà Hằng nhận định.
Dự báo phân khúc trong năm 2024, chuyên gia thông tin sẽ có 15 dự án mới và giai đoạn tiếp theo của 2 dự án tại Hà Nội hứa hẹn cung cấp khoảng 12.100 căn. Hạng B chiếm 79% thị phần; các quận Hoàng Mai, Nam Từ Liêm và Hà Đông cung cấp 87% thị phần. Bên cạnh đó, sản phẩm tại các tỉnh lân cận cũng giúp đáp ứng nhu cầu nhà ở của Hà Nội. Trong đó, Hưng Yên và Bắc Ninh cung cấp 203.000 căn hộ từ năm 2024 đến sau năm 2026.
Theo các chuyên gia, phân khúc biệt thự liền kề, nhà phố thương mại vẫn đem lại cơ hội cho nhà đầu tư cá nhân và người mua nhà. Bởi cùng với quá trình phát triển kinh tế thị trường, nhóm cư dân thuộc tầng lớp trung lưu, thượng lưu hay siêu giàu xuất hiện ngày càng nhiều. Vì vậy, nhu cầu về bất động sản hạng sang cũng gia tăng. Đặc biệt, những dự án bất động sản hạng sang của chủ đầu tư uy tín, pháp lý đầy đủ, chuẩn mực tiện ích dịch vụ, quản lý, vận hành cao sẽ hấp dẫn người mua.
