Theo Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), hầu như người mua, thuê mua nhà ở xã hội chưa được hưởng chính sách ưu đãi tín dụng theo quy định của Luật Nhà ở 2014, do khoản 4 Điều 50 luật này chỉ cho phép 04 ngân hàng thương mại (được Ngân hàng Nhà nước chỉ định) thực hiện chính sách tín dụng ưu đãi nhà ở xã hội cho cá nhân, hộ gia đình vay ưu đãi để xây nhà, sửa nhà, nhưng không được phép cho cá nhân vay ưu đãi để mua, thuê mua nhà ở xã hội. Do đó, từ ngày 01/07/2015 đến nay, hầu hết người mua, thuê mua nhà ở xã hội phải vay thương mại với lãi suất khoảng 9-10%/năm.
Lãi suất ưu đãi vẫn quá cao
"Mặc dù hiện nay, người mua, thuê mua nhà ở xã hội đã được vay gói tín dụng 120.000 tỷ đồng, tuy nhiên, gói tín dụng này thực chất vẫn chưa phải là tín dụng ưu đãi nhà ở xã hội do lãi suất vẫn cao (7,7%/năm), thời hạn vay ưu đãi quá ngắn (05 năm) và lãi suất được điều chỉnh mỗi 06 tháng một lần nên gây bất an cho người vay" HoREA nhận định.
Trong khi đó, mức lãi suất vay ưu đãi nhà ở xã hội là 4,8%-5%/năm áp dụng cho năm 2023 và thời hạn vay tối đa 25 năm theo quy định của Luật Nhà ở 2014, đã được Thủ tướng Chính phủ, Thống đốc Ngân hàng Nhà nước quyết định.
Do vậy, Hiệp hội rất tán thành đề xuất của Bộ Xây dựng (ngày 17/02/2023) về gói tín dụng ưu đãi nhà ở xã hội 110.000 tỷ đồng, bằng khoảng 30% tổng nhu cầu vốn để thực hiện Chương trình phát triển tối thiểu 01 triệu căn nhà ở xã hội giai đoạn 2021-2030, với lãi suất vay ưu đãi nhà ở xã hội là 4,8%-5%/năm áp dụng cho năm 2023, thời hạn vay tối đa 25 năm (tương tự như gói tín dụng ưu đãi 30.000 tỷ đồng trước đây). Đồng thời, gói này sẽ dành khoảng 50% cho chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội, nhà ở công nhân vay ưu đãi; còn lại là người mua, thuê mua nhà ở xã hội, nhà ở công nhân.
Ý tưởng ban đầu là, gói này sẽ lấy từ nguồn tái cấp vốn, cấp cho các ngân hàng thương mại cho vay nhưng sau đó, Bộ Xây dựng cho biết thôi không đề xuất phương án này.
Đối với doanh nghiệp, HoREA cho biết thêm các chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội chưa được vay ưu đãi tín dụng do Luật Nhà ở 2014 quy định. Đồng thời, Ngân hàng chính sách xã hội cũng không được cho chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội vay ưu đãi, theo quy định của Nghị định 100 năm 2015. Do đó, giai đoạn 2015-2020, theo HoREA, tất cả chủ đầu tư dự án nhà ở xã phải vay với lãi suất thương mại từ 9-14% một năm.
Ngoài ra, các chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội cho thuê chưa được hưởng chính sách ưu đãi tín dụng dài hơi, chưa được ưu đãi thuế VAT, thuế Thu nhập doanh nghiệp. Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội bất động sản TP HCM, dẫn Luật Nhà ở 2014 cho biết, chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội để cho thuê được giảm VAT, thuế thu nhập doanh nghiệp nhiều hơn so với trường hợp xây nhà ở xã hội để cho thuê mua, bán.
Nghị định 100 năm 2015 cũng quy định đầu tư xây dựng nhà ở xã hội chỉ để cho thuê được giảm 70% thuế suất VAT, thuế thu nhập doanh nghiệp; được vay vốn ưu đãi đầu tư tối thiểu 15 năm và tối đa không quá 20 năm. Nhưng trên thực tế, các chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội để cho thuê chưa được hưởng các chính sách này.
Tích góp 25 năm mới mua được căn hộ bình dân
Theo tính toán của HoREA, giá nhà tăng liên tục từ năm 2017 đến nay và vẫn “neo cao” vượt ngoài khả năng tài chính của người có thu nhập trung bình, người có thu nhập thấp đô thị, cán bộ, công chức, viên chức nhà nước, cán bộ lực lượng vũ trang, công nhân lao động và người nhập cư.
Bởi lẽ căn hộ bình dân có giá 2-3 tỷ đồng thì người có thu nhập trung bình thấp, có tiền để dành được khoảng 100 triệu đồng/năm cũng phải mất khoảng 25 năm mới có thể mua được nhà, mà nếu không thay đổi chính sách nhà ở xã hội thì người nộp thuế thuế thu nhập cá nhân “bậc 1” (hiện nay quy định dưới 60 triệu đồng/năm) cũng không được mua nhà ở xã hội, nhưng cũng không đủ khả năng tài chính để mua nhà ở thương mại giá bình dân và “nghịch lý” là quá hiếm loại nhà ở thương mại giá bình dân.
Trong khi đó, thị trường bất động sản tiếp tục bị mất cân đối, “lệch” về phân khúc nhà ở cao cấp. Từ năm 2020 đến nay, nhà ở cao cấp luôn chiếm tỷ lệ áp đảo, lên đến 70-80% tổng cung nhà ở trên thị trường, phần còn lại là nhà ở trung cấp và hầu như không còn nhà ở bình dân. Từ đó dẫn đến tình trạng rất thiếu nhà ở giá vừa túi tiền và nhà ở xã hội - loại nhà đáp ứng nhu cầu thực của đa số người dân.
So sánh với năm 2017 là “đỉnh” của thị trường bất động sản (sau giai đoạn khủng hoảng “đóng băng” 2011-2013 và phục hồi và tăng trưởng trở lại từ năm 2014) đã cho thấy rõ là thị trường bất động sản TP.HCM kể từ sau năm 2017 đã liên tục bị sụt giảm nguồn cung và kể từ năm 2020 còn bị “lệch pha” sản phẩm nhà ở, “lệch” về phân khúc nhà ở cao cấp dẫn đến tình trạng giá nhà tăng liên tục cho đến nay.
Cùng với những khó khăn từ khách quan và nội tại của thị trường bất động sản đã khiến cho các giao dịch bất động sản tiếp tục sụt giảm mạnh. Theo Bộ Xây dựng, trong 10 tháng đầu năm 2023, lượng giao dịch bất động sản giảm đến 50% so với cùng kỳ năm 2022. Do đó, cần có giải pháp để vực dậy thị trường này, để giải phóng tồn kho đang quá lớn (tổng giá trị lên đến 301.600 tỷ đồng) và lãng phí hiện nay.
Cần thay đổi quy định “tiêu chí đối tượng hưởng chính sách nhà ở xã hội”
Theo HoREA, dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) bỏ “tiêu chí cư trú” và không yêu cầu phải đáp ứng “tiêu chí nhà ở” và “tiêu chí thu nhập” đối với trường hợp “thuê nhà ở xã hội” là chính xác. Tuy nhiên, Luật Nhà ở 2014 và Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) vẫn giữ “tiêu chí thu nhập” quy định “đối tượng hưởng chính sách nhà ở xã hội” phải thuộc diện “không chịu thuế thu nhập cá nhân” là không hợp lý, không sát thực tế.
Bởi lẽ, “mức giảm trừ gia cảnh” 11 triệu đồng đối với cá nhân người lao động và 4,4 triệu đồng đối với người phụ thuộc là quá thấp, ngưỡng chịu thuế thu nhập cá nhân “bậc 1” dưới 60 triệu đồng/năm cũng là quá thấp.
