Tuy thị trường bất động sản đã có dấu hiệu trầm lắng, giao dịch nhà đất sụt giảm trên dưới 50% tùy theo dự án và tùy theo khu vực, nhưng giá nhà đất vẫn còn “neo” giữ mức cao.
Giá nhà tăng miệt mài
Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội bất động sản TP.HCM (HoREA), cho biết theo số liệu từ Sở Xây dựng TP.HCM, trong 9 tháng đầu năm 2022, có 21 dự án đủ điều kiện huy động vốn với 11.600 căn nhà ở, trong đó có 10.166 căn hộ chung cư, chiếm 87,6% và 1.434 căn nhà thấp tầng, chiếm 12,4% tổng số nhà ở đưa ra thị trường.
Trong 10.166 căn hộ chung cư có đến 9.305 căn là cao cấp, chiếm áp đảo tới 80,2%, trung cấp là 2.295 căn, không có căn hộ bình dân nào.
Riêng nhà ở xã hội và nhà ở cho công nhân lao động trong 09 tháng đầu năm 2022, thành phố đã khởi công xây dựng 04 dự án nhà ở xã hội và 01 dự án nhà lưu trú công nhân Khu chế xuất Linh Trung 2.
Nguồn: Tổng hợp HoREA.
Ông Châu cho rằng giá nhà đã tăng liên tục trong 05 năm gần đây. Đặc biệt, từ năm 2019 đến nay còn xuất hiện dự án và căn hộ bất động sản siêu sang với giá rao bán lên đến trên dưới 500 triệu đồng/m2, cá biệt có mức giá đến 01 tỷ đồng/m2.
Một số địa bàn bị giới đầu nậu, cò đất, doanh nghiệp bất lương đầu cơ, “thổi giá” tạo ra các đợt “sốt giá” ảo đất nền, đất nông nghiệp (đã xảy ra tại các huyện Củ Chi, huyện Hóc Môn tại TP.HCM) tác động xấu đến sự phát triển bền vững của thị trường bất động sản.
Hiện nay, tuy thị trường bất động sản đã có dấu hiệu trầm lắng, giao dịch nhà đất sụt giảm trên dưới 50% tùy theo dự án và tùy theo khu vực, nhưng giá nhà đất vẫn còn “neo” giữ mức cao, do doanh nghiệp và cả nhà đầu tư có tâm lý kỳ vọng thị trường sẽ được cải thiện trong những tháng cuối năm (trước Tết Qúy Mão 2023).
Chủ tịch Hiệp hội bất động sản TP.HCM cho rằng nhiều nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính lớn (thường chiếm đến 50-70%) nên sức chịu đựng có hạn, đến một thời điểm không chịu đựng nổi đành phải “xả hàng”, thậm chí chấp nhận “bán lỗ để cắt lỗ” nhằm bảo toàn phần vốn còn lại.
Lệch pha tín dụng
Theo ông Châu, đã xuất hiện dấu hiệu lệch pha tín dụng về phân khúc nhà ở cao cấp từ vài năm qua.
Lấy thí dụ con số nguồn vốn cần huy động cho các dự án nhà ở thương mại trong 9 tháng đầu năm 2022 tại TP.HCM lên đến 103.780 tỷ đồng, gấp 6,5 lần so với 09 tháng đầu năm 2021 là 15.880 tỷ đồng.
Theo phương pháp nội suy, phân khúc căn hộ cao cấp chiếm 80,2% tổng nguồn cung căn hộ, thì giá trị cần huy động vốn cho nhà ở cao cấp cũng chiếm khoảng 80,2% tổng giá trị nguồn vốn cần huy động cho các dự án, tương đương 83.231 tỷ đồng.
Nguồn vốn từ ngân hàng cho vay khoảng 60-70% thì sẽ “hút” một lượng vốn tín dụng rất lớn khoảng từ 49.938 - 58.261 tỷ đồng vào phân khúc nhà ở cao cấp. Cộng với giá trị nhà ở cao cấp gấp hàng chục lần giá trị nhà ở vừa túi tiền dẫn đến tình trạng lệch pha tín dụng về phân khúc nhà ở cao cấp.
Ông Châu cũng cho biết thêm, đây là phân khúc có khoảng 70% khách hàng là nhà đầu tư thứ cấp, mua để cho thuê, hoặc nhằm để bán lại. Tình trạng này xảy ra còn có nguyên nhân là do thị trường không có loại nhà ở vừa túi tiền.
Với tình trạng đó, doanh nghiệp chủ đầu tư dự án bất động sản, nhà ở cũng như người mua nhà và nhà đầu tư thứ cấp khó tiếp cận nguồn vốn tín dụng, nếu được vay cũng phải chịu lãi vay cao hơn.
Phân tích số liệu của Ngân hàng Nhà nước, ông Châu chỉ ra rằng cho vay đối với bất động sản trong 9 tháng đầu năm 2022 tăng 15,7%, cao hơn mức tăng trưởng cho vay bình quân toàn nền kinh tế là 11%.
Tuy nhiên, vốn ngân hàng cho vay tập trung vào mục đích vay tự sử dụng (tín dụng tiêu dùng của cá nhân, hộ gia đình vay để xây nhà, sửa nhà, mua nhà) khi tăng đến 20,1%. Trong khi đó, tín dụng kinh doanh bất động sản của các doanh nghiệp, chủ đầu tư dự án chỉ tăng 7,35%, cho thấy các doanh nghiệp, chủ đầu tư vẫn khó tiếp cận nguồn vốn tín dụng hơn trước đây.
Dù vậy, ông Châu vẫn kiến nghị Ngân hàng Nhà nước và Chính phủ xem xét nới trần tín dụng (room) thêm 1%-2%, tương ứng tăng thêm 100.000-200.000 tỷ đồng, để hỗ trợ cho nền kinh tế trong giai đoạn cao điểm cuối năm, giải “cơn khát vốn” của nền kinh tế, trong đó có thị trường bất động sản, vì nguồn trái phiếu và huy động vốn từ khách hàng đang gặp khó khăn.
