Đó là nhận định của GS. TS. Hoàng Văn Cường tại cuộc phỏng vấn bên lề tại Hội thảo: Đánh giá kinh tế Việt Nam 2022: Ổn định và phát triển thị trường bất động sản do Trường Đại học Kinh tế quốc dân phối hợp Ban Kinh tế Trung ương và Ủy ban Kinh tế của Quốc hội tổ chức.
Nút thắt lớn nhất của thị trường địa ốc là pháp lý
Trong 3 vướng mắc lớn của thị trường bất động sản mà ông từng đưa ra, đó là pháp lý, tài chính và nguồn cung. Theo quan điểm của ông, đâu là điểm nghẽn lớn nhất?
Tôi cho rằng, điểm nghẽn lớn nhất của thị trường bất động sản hiện nay là pháp lý. Bởi thanh tra, mâu thuẫn của một số luật đã khiến cho rất nhiều dự án, rất nhiều sản phẩm bất động sản bị dừng và không thể đưa vào thị trường. Cũng bởi yếu tố pháp lý, người ta thấy có nhiều bất động sản đang rủi ro nên họ không dám bỏ tiền vào đầu tư.
Bên cạnh đó, khủng hoảng về nguồn tài chính cũng là một yếu tố làm cho các doanh nghiệp bất động sản gặp khó khăn. Do vậy, gỡ nút thắt cho bất động sản phải song hành giải quyết vấn đề về pháp lý và nguồn cung về tài chính địa ốc.
Trong cuốn báo cáo Đánh giá kinh tế Việt Nam 2022: Ổn định và phát triển thị trường bất động sản mà ông tham gia nghiên cứu, có nhận định cho rằng: Thị trường bất động sản đang thiếu hụt về nguồn cung trầm trọng. Nhưng thực tế, chỉ cần đi khảo sát vòng quanh Hà Nội, một số dự án còn tồn kho. Tại nhiều dự án, sản phẩm bất động sản như chung cư, liền kề, biệt thự ế ẩm treo biển. Liệu thực trạng tồn kho đó có mâu thuẫn với nhận định cho rằng thị trường địa ốc đang thiếu hụt nguồn cung?
Tình trạng tồn kho tại các dự án Hà Nội không phải xuất phát từ vấn đề các dự án xây dựng xong nhưng không bán được. Nguyên nhân của tồn kho dự án xuất phát từ 2 yếu tố, một là do pháp lý chưa đầy đủ nên nhà đầu tư thứ cấp không thể triển khai xây dựng được. Nguyên nhân khác của tình trạng tồn kho là nhà đầu tư thứ cấp bỏ tiền ra mua để chờ tăng giá. Tức là, đó không phải là tồn kho của doanh nghiệp bất động sản. Mà đó là do thị trường đầu tư không tương xứng với khai thác tiêu dùng.
Thực tế, tại một số dự án bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng hay dự án xa trung tâm, chủ đầu tư đã phát triển và bán cho người mua nhưng hiện tại đóng cửa. Như vậy, bất động sản đã thanh khoản cho khách hàng. Doanh nghiệp bất động sản không còn tồn hàng ứ đọng mà thanh khoản yếu xảy ra trên thị trường thứ cấp với nhà đầu tư. Đây là tình trạng bất động sản phát triển đi quá mức so với phát triển kinh tế - xã hội. Còn lại hầu hết các khu vực có nhu cầu tiêu dùng, các khu đã phát triển và có nhu cầu về ở gần như không có nguồn cung đưa ra.
Ngoài ra, bất động sản đưa vào tiêu dùng không có hiện tượng giảm giá. Điều đó có nghĩa là nguồn cung không quá nhiều bởi nếu sản phẩm dư thừa, giá sẽ phải hạ. Thanh khoản thị trường đang yếu do sức cầu giảm mạnh.
Nguồn cung bất động sản không dư thừa.
Phải chăng lãi suất cao là yếu tố tác động khiến thanh khoản thị trường sụt giảm?
Lãi suất cao và nguồn cung tài chính hạn chế khiến những người mua bất động sản không bằng tiền của mình phải đi huy động vốn gặp khó khăn. Như vậy, những người mua với góc độ nhà đầu tư không thể tham gia vào bất động sản khiến cho cầu về một số phân khúc hạn chế.
Lãi suất cao chính là trở ngại lớn khiến doanh nghiệp không có khả năng huy động vốn từ khách hàng. Và nguyên nhân chủ yếu lại đến từ yếu tố pháp lý dẫn tới không thể khởi công được các dự án.
Khả năng phục hồi của thị trường bất động sản
Ông đánh giá như thế nào về khả năng phục hồi của thị trường bất động sản năm 2023?
Thị trường bất động sản phụ thuộc rất lớn vào diễn biến tình hình kinh tế 2023. Các chuyên gia đều dự báo kinh tế năm 2023 còn nhiều khó khăn nhưng vẫn có các điểm sáng về đầu tư công. Bất động sản có dấu hiệu khôi phục, đặc biệt các dự án đi theo đầu tư công để phát triển. Tổng thể thị trường bất động sản sẽ còn nhiều khó khăn, chưa thể bùng mạnh như thời gian trước.
Trước đó, Chính phủ đã ban hành Nghị quyết 33 nhằm tháo gỡ cho thị trường bất động sản. Đây có phải là “động lực lớn” thúc đẩy thị trường khi gỡ vướng toàn bộ vướng mắc mà thị trường đang phải đối mặt?
Nghị quyết 33 tập trung 2 vướng mắc lớn là pháp lý và vốn. Chính phủ chỉ rõ phải sửa ngay một số thông tư để gỡ khó cho thị trường ví dụ như cấp giấy chứng nhận cho bất động sản không phải nhà ở hoặc ban hành thủ tục dự án nhà ở thương mại, gỡ khó quy định chồng chéo trong vài luật thực thi.
Chỉ đạo của Chính phủ cũng khá quyết liệt trong giải quyết vướng mắc pháp lý tại các dự án đang thanh tra kiểm tra. Về nguồn vốn, Chính phủ có chỉ đạo trong triển khai gói 120.000 tỷ. Đồng thời chỉ rõ phải rà soát đưa ra các danh mục dự án có thể hưởng lợi từ chương trình này.
Tuy nhiên, còn nhiều vướng mắc khác, đặc biệt về pháp lý do các quy định của pháp luật hiện nay còn chồng chéo. Nếu không có quyết định đột phá….phải chấp nhận bỏ qua những quy định bất hợp lý, chúng ta lựa chọn cái gì phù hợp với thực tế để triển khai, chúng ta sẽ không tháo gỡ được vướng mắc quan trọng nhất về pháp lý cho dự án bất động sản.
Thị trường bất động sản phục hồi phụ thuộc vào tình hình kinh tế.
Một giải pháp mà ông đưa ra đối với thị trường bất động sản để hạn chế đầu cơ bằng cách kiểm soát cho vay ngân hàng của người mua. Nhưng làm thế nào để xác định được người mua vay tiền bất động sản để đầu cơ?
Tôi ví dụ, một bất động sản có giá 10 tỷ đồng. Người đi vay ngân hàng tới 70%, tương đương khoảng 7 tỷ đồng. Mỗi tháng họ trả tiền lãi cho bất động sản đó khoảng 40-50 triệu đồng. Nhưng không khai thác gì từ bất động sản đó ra số tiền tương đương để thanh toán cho khoản vay. Họ mua để chờ tăng giá để kiếm lời, không phải dùng để ở và khai thác kinh doanh. Điều này có nghĩa việc mua bất động sản có tính chất đầu cơ.
Trên thế giới, rất nhiều nước có quy định về vay tín dụng đối với người mua bất động sản.
Ví dụ, người ta tính ra mua bất động sản dành cho tiêu dùng cần mức vay trung bình theo giá tối đa bao nhiêu. Nếu anh vay quá mức đó thì lãi suất cho vay và thuế cho vay sẽ tăng cao. Một số nước cũng ưu tiên người vay mua bất động sản lần đầu tiên. Nếu người dân đã có căn nhà đầu tiên và muốn mua thêm một căn khác vẫn sẽ mang tính đầu cơ. Các chính sách áp dụng sẽ phải tăng lên.
Theo ông, đâu là giải pháp “trọng điểm” nhất với thị trường bất động sản hiện nay?
Tôi cho rằng chính sách quan trọng nhất giai đoạn này là gỡ khó về pháp lý, tránh rủi ro cho các nhà đầu tư bất động sản. Doanh nghiệp sẽ yên tâm đầu tư để đưa sản phẩm đó ra thị trường.
