Nhà xưởng cao tầng đầu tiên xuất hiện tại Việt Nam tại Khu chế xuất Tân Thuận (quận 7, TP.HCM) từ năm 2015. Đây được coi là lời giải cho bài toán thiếu hụt quỹ đất công nghiệp nhiều năm qua.
Kể từ đó đến nay, thị trường đã chào đón thêm 15 dự án, cung cấp hơn 900.000 m2 kho xưởng cho thuê.
Báo cáo chuyên đề mới nhất do CBRE và BW cùng thực hiện ghi nhận nguồn cung nhà xưởng cao tầng tính đến quý IV/2022 đạt khoảng 513.957 m2, với 70% số này tập trung tại miền Nam. Trong khi đó, tổng diện tích nhà kho cao tầng lên tới 457.479 m2 và tất cả dự án cũng nằm ở phía Nam.
Nguồn: Báo cáo "Tương lai của kho xưởng cao tầng" do CBRE và BW cùng thực hiện, công bố vào tháng 5/2023.
Đến hết năm 2022, tỷ lệ trống trên thị trường kho xưởng cao tầng vẫn được duy trì ở mức khá thấp, chỉ 20% ở miền Bắc và 23% ở miền Nam.
Một số dự án mới đi vào hoạt động từ 2019 nhưng đã ghi nhận tỷ lệ lấp đầy cao chỉ trong vòng 1-2 năm. Trong đó, dự án nhà kho cao tầng Tân Đông Hiệp B của BW tại Dĩ An (Bình Dương) đã nhanh chóng lấp đầy 75% chỉ sau 6 tháng đưa vào vận hành.
Điều đáng nói, các dự án kho xưởng cao tầng thường được chào thuê ở mức giá cao hơn 18-20% so với mô hình truyền thống. Các chuyên gia từ CBRE và BW lý giải lợi thế đến từ sự bật tăng của lĩnh vực thương mại điện tử, cộng thêm thiết kế hiện đại và các quỹ đất ở vị trí chiến lược.
Khác với nhà kho, nhà xưởng truyền thống, mô hình cao tầng phù hợp với các ngành công nghiệp nhẹ hơn là công nghiệp hỗ trợ, do đó khách thuê có xu hướng tìm mặt bằng gần khu dân cư, nơi tập trung khách hàng tiềm năng. Tại Việt Nam, các nhóm ngành chiếm phần lớn nhu cầu thuê là thực phẩm và đồ uống (20%), theo sau đó là ngành nhựa (19%), in ấn (18%) và điện tử (13%).
Xét về diện tích, nhu cầu thuê mặt bằng kho xưởng cao tầng phổ biến trong khoảng 1.000-5.000 m2. Diện tích này nhỏ hơn khá nhiều so với diện tích thuê mô hình truyền thống, thường dao động ở mức 5.000-10.000 m2.
“Tại Việt Nam, mô hình nhà kho, nhà xưởng cao tầng chưa thể nhanh chóng thay thế hoàn toàn nhà kho, nhà xưởng truyền thống. Tuy nhiên, mô hình này đang dần phổ biến với nhiều dự án đang được triển khai xây dựng tại TP.HCM, Đồng Nai, Bình Dương, Long An, Hải Dương và Bắc Ninh”, bà Dương Thùy Dung, Giám đốc điều hành CBRE Việt Nam nhìn nhận.
Bà cho rằng với triển vọng tích cực của ngành thương mại điện tử và nhu cầu giao hàng nhanh tiếp tục tăng cao, mô hình kho xưởng cao tầng sẽ sớm trở thành xu hướng không thể tách rời của thị trường bất động sản công nghiệp.
Trong 5 năm tới, thị trường dự kiến chào đón thêm khoảng 1 triệu m2 nguồn cung kho xưởng cao tầng, chủ yếu ở khu vực nằm trong bán kính một giờ lái xe từ hai trung tâm đô thị lớn là Hà Nội và TP.HCM.
“Khách hàng sẽ vẫn ưu tiên mặt bằng thuê nằm tại vị trí kết nối thuận tiện với hệ thống đường cao tốc, nhằm giảm áp lực thời gian và chi phí vận chuyển hàng hóa xuyên suốt quá trình vận hành chuỗi cung ứng của mình”, bà Fion Ng, Giám đốc điều hành BW Industrial Development cho biết.
Tuy nhiên, theo bà, sự nở rộ của mô hình này cũng có thể dẫn đến lưu lượng giao thông tăng cao tại các khu đô thị. Chính vì thế, việc nâng cấp cơ sở hạ tầng phụ trợ như mạng lưới đường bộ là nhiệm vụ cần thiết để tạo trợ lực phát triển trong dài hạn.
