Đây là chia sẻ của bà Hoàng Nguyệt Minh, Giám đốc Cấp cao, Bộ phận Cho thuê Thương mại, Savills Hà Nội với MarketTimes xung quanh câu chuyện này.
Bà Hoàng Nguyệt Minh, Giám đốc Cấp cao, Bộ phận Cho thuê Thương mại, Savills Hà Nội.
MarketTimes:Theo Báo cáo thị trường của Savills, mức giá bất động sản văn phòng tại Hà Nội được đánh giá thấp hơn so với TP.HCM, tại sao lại có sự chênh lệch đó? Có dự báo nào cho giá thuê ở Hà Nội sẽ bắt nhịp kịp với TP.HCM?
Bà Hoàng Nguyệt Minh: Đầu tiên, thị trường bất động sản tại TP.HCM phân khu ra một cách rất rõ ràng, Quận 1 là khu duy nhất có phân khúc văn phòng hạng A, trong khi ở Hà Nội các văn phòng hạng A có thể ở các quận Hoàn Kiếm, Ba Đình hay Cầu Giấy, do đó giá thuê trung bình chắc chắn sẽ thấp hơn so với TP. Hồ Chí Minh.
Thời điểm trước đây, TP.HCM luôn luôn đi trước Hà Nội về chất lượng xây dựng của các toà nhà văn phòng. Do đó, đi cùng chất lượng xây dựng cũng như số lượng văn phòng hạng A lớn, giá thuê ở TP.HCM cũng sẽ cao hơn so với khu vực phía Bắc.
Tuy nhiên, với nguồn cung trong tương lai về số lượng toà nhà cùng với chất lượng và dịch vụ tân tiến, Hà Nội có thể kỳ vọng rằng giá thuê sẽ bắt nhịp kịp so với TP.HCM.
MarketTimes: Giá thuê các dự án sẽ chịu tác động rất lớn từ nguồn cung trên thị trường. Theo dự đoán của Savills, đến năm 2023 sẽ có khoảng hơn 400.000 m2 văn phòng sẽ được tung ra thị trường. Vậy Savills dự đoán như thế nào về biến động giá thuê thời điểm đó?
Bà Hoàng Nguyệt Minh: Đối với nguồn cung trong tương lai, các toà nhà sẽ bắt đầu phải có sự canh tranh về giá để giữ chân khách thuê. Tuy nhiên, nguồn cung sẽ đa phần nằm ở phân khúc hạng B.
Đối với phân khúc các toà nhà hạng A thì quận Hoàn Kiếm sẽ chỉ có duy nhất một toà với 8.000 m2 sàn. Sang đến năm 2023, dự đoán sẽ chỉ có 60.000 m2 sàn tập trung ở các quận trung tâm như Ba Đình và Tây Hồ. Như vậy, có thể hiểu rằng giá thuê toà nhà hạng B sẽ gần như giữ nguyên và rất khó có thể tăng, ngược lại giá thuê toà nhà hạng A sẽ dễ tăng và biến động nhiều hơn.
Một điểm đặc biệt nữa là về diện tích sàn cho thuê trong nguồn cung tương lai, khách thuê sẽ không nhìn thấy môt toà nhà lớn hàng trăm nghìn m2 nữa, thay vào đó diện tích sàn trung bình sẽ ở mức khoảng 15.000 đến 20.000m2 trong một toà. Chủ đầu tư sẽ có xu hướng lựa chọn những khách thuê có thể gắn bó lâu dài.
Trong 5 năm tới sẽ chỉ có 15.000 m2 sàn phục vụ cho thị trường văn phòng ở quận Hoàn Kiếm.
MarketTimes: Hiện nay ở Việt Nam các yếu tố xanh trong văn phòng và mô hình làm việc kết hợp (Hybrid working) đang rất phổ biến, tuy nhiên chi phí cho việc duy trì mô hình này cũng không hề rẻ. Vậy đối với Techcombank Tower hay với khách thuê, họ sẽ xử lý vấn đề này như thế nào?
Bà Hoàng Nguyệt Minh: Thật ra khi đặt lên bàn cân giữa mô hình văn phòng truyền thống và mô hình Hybrid working thì đầu tư cho mô hình văn phòng truyền thống sẽ tốn kém hơn.
Có thể hình dung khi xây dựng không gian văn phòng truyền thống, chúng ta sẽ cần chia nhiều hơn các vách ngăn phân bổ cho từng khu vực phòng ban và khu vực cá nhân.
Còn khi chuyển sang mô hình Hybrid working, vẫn cùng là diện tích sàn đó nhưng sẽ tập trung nhiều vào khu vực tiện ích xung quanh nhằm tạo môi trường làm việc linh hoạt cho nhân viên. Bởi vậy, không có cơ sở nào để các chi phí thiết kế nội thất có khả năng phát sinh cao hơn.
Còn về yếu tố xanh trong văn phòng, chi phí cao sẽ về phía chủ đầu tư chứ không về phía khách thuê. Bản thân các khách thuê khi lựa chọn các toà văn phòng xanh sẽ tiết kiệm tiền điện nước trong quá trình vận hành hoạt động, còn đắt nhất sẽ nằm ở chi phí của chủ đầu tư khi xây dựng toà nhà. Đồng nghĩa với việc giá thuê sẽ cao hơn do chi phí xây dựng cao, đổi lại khách thuê sẽ có môi trường làm việc tốt hơn và bản thân công ty có thể thoả sức sáng tạo trong thiết kế không gian văn phòng.
Ngoài ra, các công ty thường tính tài khoản khấu hao trong vòng 5-7 năm, vậy khi chuyển văn phòng sang các toà văn phòng xanh, doanh nghiệp kỳ vọng sẽ thuê dài hạn, thậm chí là 10 năm, đó cũng là cơ hội để các khách thuê tính toán bài toán phát triển bền vững hơn khi chuyển văn phòng.
MarketTimes: Nếu so sánh thị trường bất động sản văn phòng ở Việt Nam với các quốc gia trong khu vực khác thì Việt Nam được đánh giá như thế nào?
Bà Hoàng Nguyệt Minh: Cách đây 10 năm, rất khó để có thể đánh giá được vị trí của Việt Nam so với các quốc gia khác trong khu vực. Tuy nhiên trong những năm trở lại đây, Việt Nam dần sở hữu những tòa văn phòng với chất lượng tương đương với các tòa văn phòng trong khu vực châu Á - Thái Bình Dương và trên thế giới.
Những dự án văn phòng với chất lượng xây dựng hạng A ở Việt Nam có thể kể đến Dolce House ở Sài Gòn hay là Capital Place ở Hà Nội. Trong tương lai, đây là những tòa văn phòng đáp ứng được tiêu chuẩn quốc tế có thể thấy ở các nước như Tokyo, Singapore hoặc Hồng Kông. Đây cũng là một trong những điểm sáng của bất động sản Việt Nam khi lần đầu tiên Việt Nam ra mắt những tòa nhà đáp ứng được những tiêu chuẩn quốc tế. Các công ty, doanh nghiệp nước ngoài khi đặt chân đến Việt Nam và tìm kiếm trụ sở văn phòng cũng có thể yên tâm về chất lượng xây dựng và quản lý.
MarkeTimes: Savills có lời khuyên nào để cho các doanh nghiệp khi lựa chọn văn phòng hạng A hoặc hạng B phù hợp với khả năng tài chính cũng như là phù hợp với số lượng nhân sự của mình?
Bà Hoàng Nguyệt Minh: Thị trường văn phòng ở Hà Nội phân chia rất rõ ràng về khung giá. Mặc dù chất lượng tòa nhà văn phòng hạng A ở Hà Nội rất tốt nhưng giá của vị trí khu vực phía tây Hà Nội và Cầu Giấy, Mỹ Đình so với cả khu vực Ba Đình hay khu vực Hoàn Kiếm có một sự chênh lệch rất rõ rệt.
Giá của khu vực Cầu Giấy, Mỹ Đình chỉ bằng 2/3, thậm chí là một nửa so với giá ở khu vực Hoàn Kiếm, mặc dù chất lượng xây dựng các tòa nhà văn phòng hạng A ở khu phía Tây cũng đạt chất lượng cao.
Do vậy, các khách hàng khi tìm kiếm mặt bằng có thể lựa chọn những tòa nhà chất lượng với ngân sách phù hợp với yêu cầu của công ty. Đặc biệt là lựa chọn những vị trí phù hợp nhất về mặt tiện ích cho nhân viên hoặc có thể kết hợp với khu vực ăn uống, nghỉ ngơi.
MarketTimes: Sau thời gian đại dịch, nhiều doanh nghiệp đã trở lại đường đua với tâm thế sẵn sàng mở rộng công ty. Theo bà, liệu nguồn cung của thị trường bất động sản văn phòng có đáp ứng đủ nhu cầu của các doanh nghiệp trong thời điểm bùng nổ như hiện nay?
Bà Hoàng Nguyệt Minh: Hiện tại, chỉ riêng dự án Capital Place với 100.000 m2 sàn cũng đang cung cấp diện tích cho thuê rất lớn cho thị trường Hà Nội. Theo ghi nhận của Savills, mỗi năm thị trường sẽ có khoảng 55.000 đến 60.000 m2 sàn được lấp đầy. Với nguồn cung như vậy trong vòng 1 đến 2 năm tới, diện tích cho thuê có thể lên đến 400.000 m2 sàn.
Tuy nhiên, tuỳ vào vị trí, khách thuê sẽ có nguồn cung đa dạng khác nhau. Điển hình như khu vực Hoàn Kiếm trong 5 năm tới, chỉ có chưa đầy 15.000 m2 sàn toà nhà hạng A. Ngược lại ở các quận Ba Đình, Cầu Giấy, thì tôi cho rằng số lượng chắn chắn phong phú và đa dạng hơn. Đó cũng là một trong những yếu tố các khách thuê nên cân nhắc khi đưa ra quyết định về việc lựa chọn trụ sở văn phòng.
MarketTimes: Trân trọng cảm ơn bà!
