Đây là nhận định chung được đưa ra tại tọa đàm góp ý về các quy định của dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) do Ủy ban Kinh tế của Quốc hội vừa tổ chức. Góp ý vào các quy định liên quan đến tài chính về đất đai và giá đất, PGS.TS Ngô Trí Long, Phó Chủ tịch Hội đồng Khoa học- Đào tạo, Đại học Thành Đông cho rằng, thời gian qua, cơ chế xác định giá đất còn nhiều bất cập chủ yếu do việc xác định giá đất cụ thể thấp hơn so với giá thị trường gây thu thất thu ngân sách Nhà nước, nhiều tiêu cực. Nguyên nhân việc xác định giá đất và phương pháp định giá đất chưa phù hợp sát với giá trên thị trường.
Giải pháp định giá đất sát với thị trường
Theo ông Long, quy định về các phương pháp xác định giá đất cụ thể như so sánh trực tiếp, chiết trừ, thu nhập, thặng dư, hệ số còn chưa thực sự rõ ràng và hợp lý. Bên cạnh đó, các phương pháp định giá đất được quy định tại Thông tư 36 của Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định chi tiết phương pháp định giá đất; xây dựng, điều chỉnh bảng giá đất; định giá đất cụ thể và tư vấn xác định giá đất hiện nay vẫn chưa đồng bộ với hệ thống tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam đã được Bộ Tài chính xây dựng và hoàn thiện. Nhất là trong các phương pháp thu nhập, thặng dư, việc xác định các yếu tố đưa vào tính toán còn mang tính chủ quan, chưa có quy định, hướng dẫn một cách cụ thể.
Tại toạ đàm, một số ý kiến cũng nhấn mạnh kết quả định giá đất sẽ giúp cho Nhà nước và người sử dụng đất có những quyết định đúng đắn trong quản lý, kinh doanh, quyền sử dụng đất, tránh tình trạng tranh chấp đất đai, xung đột trong thực hiện luật pháp về đất đai. Đối với tổ chức tư vấn xác định giá đất và hội đồng thẩm định giá đất, các ý kiến cơ bản nhất trí nên quy định tổ chức tư vấn định giá đất độc lập hoàn toàn. Giải pháp tối ưu nhất để định giá sát với thị trường đó là giá đất sẽ do các tổ chức, cơ quan chuyên nghiệp về định giá đất độc lập tiến hành thực hiện.
Các tổ chức này cũng có nghĩa vụ tuân thủ các chuẩn mực, nguyên tắc, phương pháp định giá trong tiêu chuẩn định giá tài sản của Việt Nam, bảo đảm sự thống nhất trong định giá đất như phản ánh trung thực giá thị trường, nguyên tắc độc lập, khách quan của các chủ thể tư vấn, xác định giá đất, tuân thủ cơ chế kiểm tra, giám sát…
Đặc biệt, các tổ chức định giá đất cần thực hiện một cách khách quan các tiêu chuẩn định giá đất. Có như vậy, hoạt động định giá đất mới bảo đảm được tính khách quan, minh bạch và giá đất do cơ quan định giá đất xác định sẽ phản ánh đúng giá trị của thị trường.
Còn theo GS.TS Hoàng Văn Cường, Ủy viên Ủy ban Tài chính- Ngân sách của Quốc hội, cần có quy định cụ thể hơn về tổ chức này, trong đó nên bổ sung vào quyền hạn của tổ chức này được quyền yêu cầu cơ quan nhà nước quản lý thông tin về đất đai cung cấp thông tin phục vụ cho nhiệm vụ của tổ chức.
Tổ chức này có trách nhiệm bảo đảm kết quả tư vấn độc lập, khách quan, trung thực theo phương pháp được tổ chức này lựa chọn. Trên cơ sở đó, Hội đồng thẩm định đánh giá, kiểm tra, thẩm định các kết quả xác định giá đất từ tổ chức khác nhau và lựa chọn đơn vị tư vấn phù hợp.
Khơi thông nguồn lực đất đai
Các chuyên gia cũng đồng tình với bảng giá đất được xây dựng định kỳ hàng năm được công bố công khai và áp dụng từ ngày 1/1 của năm. Các ý kiến đề nghị Chính phủ xây dựng tiêu chuẩn định giá tài sản; đồng thời mở rộng áp dụng biện pháp đấu giá, đấu thầu quyền sử dụng đất khi Nhà nước giao cho tổ chức, cá nhân có nhu cầu sử dụng đất. Cùng với đó tăng cường kiểm tra, thanh tra, giám sát quá trình định giá đất ở địa phương một cách thường xuyên, chuyên nghiệp, thanh tra đột xuất trong quá trình thực hiện các dự án trọng điểm.
Việc sửa đổi Luật Đất đai hướng tới gỡ bỏ những nút thắt chồng chéo, khơi thông nguồn lực đất đai, giúp ổn định đời sống xã hội, tiếp thêm động lực cho thị trường bất động sản.
"Q uản lý đất đai là lĩnh vực rất phức tạp, nhạy cảm, tác động đến toàn bộ xã hội, các giai tầng, lĩnh vực. Do vậy, nếu xử lý, khơi thông được chính sách tài chính về đất đai và giá đất thì những vấn đề khác của Luật Đất đai cũng sẽ được xử lý, kể cả việc thu hồi đất, bồi thường hỗ trợ tái định cư…" Chủ nhiệm Ủy ban Kinh tế Vũ Hồng Thanh nhìn nhận.
Lãnh đạo Ủy ban Kinh tế cho rằng vấn đề khó nhất, phức tạp nhất là chưa có hướng mở để đưa ra phương pháp xác định giá đất cụ thể trong các trường hợp để giải quyết tất cả vướng mắc, bất cập. Do đó, cần tính toán để khắc phục các khó khăn, vướng mắc.
Về bảng giá đất, có những biến động nên cần có điều chỉnh để quá trình thực thi thuận lợi. Về hội đồng thẩm định giá đất, Chủ nhiệm Ủy ban Kinh tế đề nghị phải đảm bảo tính độc lập, tính chuyên môn nghiệp vụ của Hội đồng thẩm định giá đất, cơ quan định giá, cơ quan quyết định giá đất, bảo đảm trung thực, khách quan.
Qua gần 10 năm triển khai thi hành Luật Đất đai 2013, đất đai ngày càng trở thành nguồn lực quan trọng phục vụ kinh tế xã hội đất nước và đảm bảo quốc phòng an ninh. Vì vậy, việc sửa đổi và hoàn thiện hệ thống pháp luật về đất đai và đưa đất đai phát triển là nội dung quan trọng nhằm bảo đảm tính thống nhất của hệ thống pháp luật, hệ thông hóa các Nghị quyết của Đảng.
