Vấn đề khó khăn của thị trường bất động sản hiện nay không phải là mới lần đầu gặp phải mà gần như đã mang tính chu kỳ. Năm 2012, cách nay hơn 10 năm trong bối cảnh nền kinh tế khó khăn Chính phủ đã ban hành Nghị quyết số 02/NQ-CP của Chính phủ về một số giải pháp tháo gỡ khó khăn cho sản xuất kinh doanh, hỗ trợ thị trường, giải quyết nợ xấu, trong đó có nội dung tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản. Và với ngành Ngân hàng thời điểm đó, Ngân hàng Nhà nước trên cơ sở cân đối trong điều hành vĩ mô và chính sách tiền tệ đã đưa ra chương trình tín dụng khoảng 30.000 tỷ đồng nhằm gỡ khó cho thị trường bất động sản.
Tuy nhiên, sau khi thị trường bất động sản được tháo gỡ khó khăn thì những nguyên nhân dẫn đến khó khăn của thị trường vẫn chưa được điều chỉnh như: chênh lệch cung cầu (các sản phẩm bất động sản cao cấp quá nhiều, trong khi sản phẩm giá trung bình, giá thấp thì lại ít); tình trạng đầu cơ thổi giá diễn ra phổ biến; doanh nghiệp bất động sản đầu tư chụp giật, không mang tính chiến lược, đầu tư nhiều dự án một lúc nên khi thị trường biến động thì không kịp trở tay.
Ảnh minh họa (nguồn: TTXVN)
Theo TS. Cấn Văn Lực, Chuyên gia kinh tế, thì hiện có 6 thành tố chi phối và tác động đến thị trường bất động sản. Đó là tài chính; quy hoạch và cơ sở hạ tầng; tính pháp lý; thông tin, dữ liệu, tính minh bạch; mối quan hệ cung - cầu và giá; kinh tế vĩ mô.
Theo ông Lực, nếu chúng ta đánh giá nguyên nhân sụt giảm hay tăng mạnh thì cũng đều phải xoay quanh 6 thành tố này. Trong đó có những cái trước mắt và có cả những cái lâu dài.
Để làm được điều đó, ông Lực cho rằng, thứ nhất cần phải giải quyết các vấn đề về pháp lý. Thứ hai, là gỡ nút thắt vốn (trong đó có trái phiếu doanh nghiệp bất động sản). Thứ ba, phải tháo gỡ khó khăn, vướng mắc đối với thị trường bất động sản.
Mặc dù đã bắt được “bệnh” của thị trường bất động sản nhưng gỡ khó như thế nào vẫn là câu chuyện đang được bàn thảo. Với lĩnh vực tín dụng cho lĩnh vực này thì đang được đầu tư khá lớn so với các lĩnh vực khác của nền kinh tế. Thống kê của Ngân hàng Nhà nước Việt Nam cho thấy, dư nợ tín dụng bất động sản đến cuối năm 2022 đạt khoảng 2,58 triệu tỷ đồng, tăng khoảng 24,27% so với cuối năm 2021 là một trong những lĩnh vực tăng trưởng cao nhất và chiếm tỷ trọng lớn 21,2% tổng dư nợ đối với nền kinh tế, cao nhất trong 5 năm qua. Trong đó chủ yếu tập trung vào nhu cầu tiêu dùng, tự sử dụng: Kinh doanh bất động sản tăng 11,5% chiếm tỷ trọng 31,28%; dư nợ tín dụng tiêu dùng/tự sử dụng tăng 31,1% chiếm tỷ trọng 68,72%. Theo phân khúc dư nợ cho nhu cầu nhà ở chiếm 62,19%, quyền sử dụng đất chiếm 20,66%, khu công nghiệp và khu chế xuất 2,67%, nhà ở nhà hội 0,71%, khác là 13,77%.
Chia sẻ trên Vietnamfinance.vn, Chuyên gia kinh tế, TS. Lê Bá Chí Nhân không phủ nhận thị trường bất động sản có vai trò cực kỳ quan trọng trong nền kinh tế, liên thông với hầu hết ngành nghề. Nó không chỉ giúp thị trường tiền tệ được lưu thông, đồng vốn đầu tư được sinh lời, mà còn là tiền đề cho nhiều ngành nghề khác phát triển như xi măng, sắt thép, gạch ngói, vật liệu xây dựng, vận tải...
Nhưng TS. Lê Bá Chí Nhân cho rằng, không nên quan niệm giải cứu cho bất động sản mà phải là giải cứu cho thị trường tài chính, thị trường tiền tệ. Chỉ khi thị trường tín dụng bị ảnh hưởng do nợ xấu, thì tùy mức độ mà nhà nước đưa ra các giải pháp giải cứu bởi đây là hai thị trường rất nhạy cảm với khủng hoảng kinh tế.
Song theo chuyên gia này, vừa qua, NHNN đã quản lý khá tốt thị trường tín dụng, nhất là những quy định chặt chẽ đối với tín dụng bất động sản. Khả năng nợ xấu của doanh nghiệp bất động sản tác động tiêu cực lên thị trường tín dụng là khó xảy ra.
“Tôi thấy đã xuất hiện nhiều chủ đầu tư phải hạ giá hàng hóa để thực hiện trách nhiệm trả nợ vốn vay đầu tư, điều này là đáng khuyến khích và rất bình thường trong cơ chế thị trường. Tại thời điểm mà người mua đang là thượng đế thì thiết nghĩ, các chủ đầu tư càng phải tôn trọng khách hàng, đừng ấn vào tay người ta những hợp đồng với các điều khoản có lợi cho mình, đẩy bất lợi về cho người ta thì ai tin mình mà mua sản phẩm”, TS. Lê Bá Chí Nhân chia sẻ.
Về quan điểm “giải cứu” thị trường, TS. Lê Bá Chí Nhân cho rằng, việc tạo điều kiện thuận lợi cho người dân và mọi thành phần doanh nghiệp làm ăn hiệu quả, là trách nhiệm của Chính phủ. Hãy bỏ tư duy phải "giải cứu" thị trường bất động sản đi vì mục tiêu quan trọng hiện nay vẫn là chống lạm phát, trong đó bất động sản vẫn nằm trong diện bị kiểm soát tín dụng. Còn khi nợ xấu gắn với trái phiếu doanh nghiệp bất động sản tăng lên, cũng cần có sự can thiệp để giữ cân đối vĩ mô chứ không phải giải cứu nhà đầu tư bất động sản.
Cũng cần phải nói thêm là dư luận, xã hội cũng nên có cách nhìn đúng đắn về vị trí và vai trò của chủ đầu tư bất động sản trong nền kinh tế để có những chính sách, cách hành xử phù hợp. Không thể đánh đồng các chủ đầu tư bất động sản, xem tất cả họ như tội đồ, là nguyên nhân gây ra lạm phát, đầu cơ, gây mất bình đẳng, lãng phí đất đai. Bản thân các ngân hàng cũng không nên có cái nhìn cứng nhắc và nên phân loại đối tượng chủ đầu tư cần hỗ trợ vốn.
