Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải tuân thủ đúng trình tự, thủ tục theo quy định bao gồm:
Bước 1: Ra văn phòng công chứng, ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
Bước 2: Tiến hành đăng ký thực hiện thủ tục đăng ký biến động đất đai tại Văn Phòng Đăng ký Đất đai, tức sang tên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất từ bên bán sang bên mua.
Bước 3: Nộp lệ phí và nhận giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Trong thực tế, có trường hợp bên mua và bên bán đã ký hợp đồng mua bán đất có công chứng, bên mua đã chuyển đủ tiền cho bên bán nhưng sau đó bên bán không giao sổ, không phối hợp để thực hiện thủ tục sang tên. Cũng có trường hợp bên mua khi làm thủ tục sang tên sổ đỏ thì bị cơ quan Nhà nước có thẩm quyền từ chối vì lỗi của bên bán như: nhà xây dựng khác với giấy phép, không đúng với sổ đỏ; bên bán có nợ nần nên không được phép chuyển nhượng nhà đất…
Trường hợp người mua đã giao tiền nhưng không được sang tên xảy ra trong 2 trường hợp.
Đầu tiên, hợp đồng chuyển nhượng đất có hiệu lực. Nhưng hồ sơ đăng ký biến động đất đai bị trả về.
Theo ông Nguyễn Đức Lập, Viện trưởng Viện nghiên cứu thị trường bất động sản, tình huống “người mua thanh toán toàn bộ khoản tiền ngay ngày ký công chứng nhưng sau đó, bị trả lại hồ sơ làm sổ đỏ” không phải hiếm gặp. Lý do bị trả hồ sơ sổ đỏ bao gồm: Sổ đỏ bị sai diện tích, sai hiện trạng tài sản trên sổ, hoặc sau khi ký công chứng, có đơn kiện tranh chấp, chủ nợ còn nợ thuế sử dụng đất.
Ở trường hợp này, người mua cần liên hệ với phía người bán hỗ trợ cùng giải quyết các vướng mắc mà hồ sơ bị trả về.
Trong trường hợp, Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất không có hiệu lực, người mua cần liên hệ với người bán để yêu cầu đưa ra phương án xử lý phù hợp, thoả thuận hoàn trả số tiền đã thanh toán để nhận chuyển nhượng thửa đất.
Trường hợp sau khi đã liên hệ để thương lượng, thỏa thuận về việc đăng ký biến động quyền sử dụng đất mà bên mua vẫn cố tình trốn tránh và không thực hiện thủ tục sang tên hoặc không phối hợp để làm thủ tục, bên mua có quyền khởi kiện yêu cầu tòa án giải quyết.
Căn cứ khoản 2 Điều 189 Bộ luật Tố tụng Dân sự 2015, người khởi kiện cần chuẩn bị hồ sơ khởi kiện gồm các giấy tờ sau:
- Đơn khởi kiện theo mẫu.
- Một số loại giấy tờ của người khởi kiện như: Chứng minh thư nhân dân hoặc căn cước công dân hoặc hộ chiếu còn giá trị sử dụng.
- Danh mục tài liệu, chứng cứ kèm theo đơn khởi kiện.
Theo quy định pháp luật tố tụng dân sự ai khởi kiện vấn đề gì phải có tài liệu, chứng cứ để chứng minh cho yêu cầu khởi kiện đó, nếu không Tòa án sẽ từ chối yêu cầu khởi kiện.
Khi nộp tài liệu, chứng cứ kèm theo đơn khởi kiện không nhất thiết phải nộp toàn bộ những gì người khởi kiện có, thay vào đó chỉ cần nộp tài liệu, chứng cứ chứng minh yêu cầu khởi kiện.
Căn cứ khoản 9 Điều 26, điểm a khoản 1 Điều 35 và điểm c khoản 1 Điều 39 Bộ luật Tố tụng Dân sự 2015, người khởi kiện nộp đơn tại tòa án nhân dân cấp huyện (huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh, thành phố thuộc thành phố trực thuộc trung ương) nơi có đất đang tranh chấp nếu là tranh chấp giữa hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất với nhau.
Người khởi kiện nộp đơn bằng một trong các hình thức sau:
- Nộp trực tiếp tại tòa án.
- Gửi đến tòa án theo đường dịch vụ bưu chính.
- Gửi trực tuyến bằng hình thức điện tử qua cổng thông tin điện tử của tòa án (nếu có).
