Các chuyên gia cho rằng cần sử dụng công cụ thuế và làm tốt công tác quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất để hạn chế phân lô tách thửa. (Ảnh: Int)
Nhiều địa phương ra lệnh cấm?
Việc đi gom đất rồi phân lô tách thửa diễn ra rầm rộ, nhiều lô đất chỉ để mua đi bán lại kiếm lời không phải đầu tư để sử dụng lâu dài dẫn đến nhiều hệ luỵ, giá đất bị đẩy cao, người nông dân không có đất canh tác, tiềm ẩn nhiều rủi ro lớn cho quy hoạch, phát triển kinh tế của địa phương…
Việc phân lô tách thửa vẫn ‘âm ỉ’ có lẽ là lý do khiến Bộ Tài nguyên và Môi trường phải ban hành “tối hậu thư” đề nghị các tỉnh, thành phố tăng cường công tác quản lý nhà nước về đất đai.
Theo đó, Bộ này yêu cầu các địa phương xử lý nghiêm các trường hợp san lấp để phân lô tách thửa, xây dựng trái luật trên đất nông nghiệp. Nhiều địa phương sau đó cũng đã vào cuộc để siết chặt vấn đề phân lô bán nền trong khi chờ có ‘thuốc đặc trị’.
Đơn cử như hồi tháng 3/2022, Sở Tài nguyên và Môi trường Hà Nội đề nghị UBND các quận, huyện, thị xã tạm dừng việc tiếp nhận, giải quyết thủ tục hành chính liên quan đến việc chia tách thửa đất đối với thửa đất nông nghiệp; thửa đất có đất ở và đất nông nghiệp trong cùng thửa đất; thửa đất phi nông nghiệp không phải là đất ở.
Trong đó chỉ tiếp nhận, giải quyết thủ tục hành chính liên quan đến việc chia tách thửa đất, hợp thửa đất đối với thửa đất ở (toàn bộ diện tích thửa đất là đất ở) đảm bảo điều kiện tách thửa đất, hợp thửa đất theo quy định của pháp luật đất đai hiện hành.
Sở Tài nguyên và Môi trường Hà Nội cũng đề nghị UBND các quận, huyện, thị xã kiểm tra, rà soát, báo cáo về việc phân lô, chia tách thửa đất, san hạ đất để xây dựng hạ tầng từ ngày 01/01/2017 đến hết ngày 31/01/2022 đối với các thửa đất có diện tích lớn hơn 500 m2 (gồm: thửa đất nông nghiệp; thửa đất có đất ở và đất nông nghiệp trong cùng thửa đất), đã được UBND cấp huyện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất…
Hay như ở huyện Cam Lâm (Khánh Hòa) đã có nhiều chiêu trò “hiến đất” làm đường giao thông để chuyển mục đích sử dụng sang đất ở rồi phân lô, bán nền.
Theo báo cáo mới đây của UBND huyện Cam Lâm, đã có gần 30 trường hợp xây dựng nhà ở, khu nhà cho thuê trọ, quán cà phê… ở những nơi “hiến đất” làm đường để phân lô, bán nền trên địa bàn thị trấn Cam Đức, các xã Cam Thành Bắc, Cam Hải Tây, Suối Cát và Suối Tân.
Hay tại Đồng Nai, bắt đầu từ tháng 10 tới các diện tích đất nông nghiệp tối thiểu được tách thửa ở nông thôn đều điều chỉnh tăng từ 1.000 m2 lên 2.000 m2. Điều này nhằm hạn chế được tình trạng “xé nhỏ” đất nông nghiệp.
Tại Thái Nguyên, cũng đã có những động thái ‘siết’ chặt tình trạng phân lô bán nền bằng các quy định thay đổi về thửa đất. Cụ thể, đối với trường hợp thửa đất trước khi tách thửa tại các địa phương thuộc thành phố, thị xã phải có diện tích bằng hoặc lớn hơn 2.000m2; khu vực các huyện mà đất trước khi tách phải có diện tích bằng hoặc lớn hơn 5.000m2.
Hồi năm 2018, một số điểm nóng như Vân Đồn (Quảng Ninh) hay Phú Quốc (Kiên Giang) cũng đã từng phải dừng việc phân lô tách thửa trong 1 thời gian nhất định, để ổn định thị trường.
Xây dựng công cụ thuế đầu cơ đất đai
Đánh giá về tình trạng phân lô tách thửa tràn lan, TS. Cấn Văn Lực, thành viên Hội đồng Tư vấn Chính sách tài chính tiền tệ Quốc gia cho biết, việc cấm cần phải căn cứ vào từng khu vực. Nếu khu vực nào không nhất thiết quy hoạch thành khu vực lớn, khu dân cư lớn thành cánh đồng lớn thì không nhất thiết cấm đoán việc đó.
Tuy nhiên, nếu nó xảy ra ở khu vực mật độ dân cư vô cùng đông đúc, chật chội, cơ sở hạ tầng chưa đáp ứng được yêu cầu, dứt khoát không cho phép phân lô bán nền. Cần rà soát, đánh giá kỹ lưỡng hơn", TS. Lực nói .
Ngoài ra, việc siết phân lô tách thửa chỉ là giải pháp mang tính tạm thời, vì thực tế pháp luật hiện nay không cấm hoạt động này. Vì vậy, giải pháp lâu dài là Nhà nước cần phải xây dựng công cụ thuế đối với việc đầu cơ đất đai chỉ để bán sang tay mà không đưa vào sử dụng.
Theo ông Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam, việc siết chặt phân lô tách thửa chỉ là biện pháp tình thế, ngắn hạn để kiểm soát tình hình và không nên lạm dụng mệnh lệnh hành chính trong quản lý nhà nước. Như vậy là tư duy không quản được thì cấm.
Ông Đính cho rằng, về lâu dài, ở mỗi địa phương cần thiết phải làm tốt quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất với tầm nhìn dài hạn rồi công khai để người dân biết. Việc sử dụng đất vào mục đích nhà ở, bất động sản công nghiệp, du lịch, dịch vụ… cần đưa vào kế hoạch, quy hoạch dài hạn, có dự án bài bản để tạo ra sản phẩm bất động sản chính thống thay vì hàng lậu.
Một số chuyên gia nhìn nhận, Luật Đất đai (sửa đổi) khi hoàn thành cần có sự phân cấp mạnh hơn cho chính quyền địa phương trong công tác quản lý phân lô tách thửa để hạn chế tối đa những bất cập thời gian qua.
Mặc dù đồng tình với việc siết phân lô tách thửa nhưng các chuyên gia cũng cho rằng, việc siết không nên thực hiện theo cách đánh đồng mà cần được thực hiện có sự linh hoạt theo các điều kiện thực tế của từng khu vực.
