Thị trường chứng khoán vừa trải qua thêm một phiên giao dịch kém tích cực với sắc đỏ bao trùm trên diện rộng, thậm chí hàng loạt cổ phiếu còn nằm sàn. Giữa tâm bão càn quét thị trường, nhóm bất động sản cho thấy sức kháng cự yếu ớt khi một loạt cổ phiếu chạm sàn từ sớm. Ngay cả khi VN-Index đã thu hẹp mức giảm đáng kể về cuối phiên, nhiều cổ phiếu BĐS vẫn giảm mạnh, thậm chí GEX, DXG, DPG, HDC, NLG, HDG, LDG,... còn nằm sàn.
Cổ phiếu BĐS sàn la liệt.
Trên thực tế, nhóm cổ phiếu BĐS đã bắt đầu trượt dài kể từ cuối tháng 3 khi cơ quan quản lý có động thái siết chặt thị trường trái phiếu sau vụ việc của Tân Hoàng Minh. Chỉ sau 6 tháng, các cổ phiếu như NLG, DXG, DPG, HDC, DIG, GEX... đều đã “bốc hơi” khoảng 45-65% thị giá. Thậm chí, nếu tính từ đỉnh hồi giữa tháng 1 năm nay, mức giảm 70-80% đã xuất hiện trên không ít cổ phiếu BĐS.
Cổ phiếu BĐS bắt đầu trượt dài từ sau khi kênh trái phiếu bị siết.
Trái phiếu là một kênh huy động vốn quan trọng đối với các doanh nghiệp, đặc biệt nhóm BĐS. Tuy nhiên, dòng vốn chảy vào hoạt động kinh doanh BĐS đã bắt đầu gặp khó, dự án chậm triển khai, nguồn cung các dự án mới khan hiếm kể từ khi Nghị định 153/2020/NĐ-CP sửa đổi quy định chặt chẽ hơn tiêu chuẩn về việc phát hành trái phiếu doanh nghiệp (TPDN).
Nhằm giảm thiểu rủi ro và tăng cường tính minh bạch của thị trường TPDN, Bộ Tài chính đã rà soát khung pháp lý với các yêu cầu chặt chẽ hơn đối với các tổ chức phát hành, đặc biệt là phát hành riêng lẻ. Ngân hàng Nhà nước (NHNN) cũng đã tăng cường giám sát, kiểm tra các tổ chức tín dụng đầu tư vào TPDN, cung cấp dịch vụ bảo lãnh phát hành chứng khoán, đầu tư, phân phối TPDN, đặc biệt là TPDN kinh doanh BĐS, doanh nghiệp có khối lượng phát hành lớn, lãi suất cao, kết quả kinh doanh âm, không có tài sản đảm bảo.
Trong 6 tháng đầu năm, tổng giá trị phát hành TPDN giảm 23,7% so với cùng kỳ xuống 176.867 tỷ đồng. Nguyên nhân là do Chính phủ yêu cầu cẩn trọng đối với thị trường TPDN khi rủi ro vi phạm ngày càng tăng trong các đợt phát hành và đấu giá quyền sử dụng đất. TPDN BĐS chiếm 24% lượng phát hành mới, đã giảm mạnh 43,3% so với cùng kỳ trong nửa đầu năm. Theo VNDirect, việc phát hành TPDN, đặc biệt trong lĩnh vực BĐS sẽ tiếp tục bị kiểm soát chặt chẽ trong thời gian tới.
Bên cạnh đó, các thông tin vĩ mô cũng không ủng hộ ngành BĐS. Lạm phát tăng cao khiến các Ngân hàng Trung ương trên toàn cầu đứng trước áp lực tăng lãi suất và Việt Nam cũng không nằm ngoài xu hướng này.
Mới đây, NHNN đã ra quyết định tăng một loạt lãi suất điều hành thêm 1%, có hiệu lực từ ngày 23/9. Theo đó, trần lãi suất tiền gửi kỳ hạn 1 tháng đến dưới 6 tháng tăng từ 4% lên 5%/năm; lãi suất tái cấp vốn cũng tăng từ 4% lên 5%.
Theo các chuyên gia, nếu lãi suất thấp, người dân có xu hướng rút tiền đổ vào lĩnh vực BĐS để tìm kiếm mức lợi nhuận tốt hơn. Ngược lại, nếu lãi suất cao, người dân sẽ có xu hướng gửi tiền vào ngân hàng thay vì đầu tư khiến dòng tiền vào bất động sản hạn chế.
Mặt khác, Thủ tướng Chính phủ đã yêu cầu NHNN cố gắng giữ ổn định lãi suất cho vay để hỗ trợ nền kinh tế phục hồi sau đại dịch. Tuy nhiên, điều này không dễ để thực hiện khi lãi suất đầu vào tăng đang gây áp lực lớn lên NIM của các ngân hàng thương mại.
Lãi suất cho vay tăng, nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính không có khả năng trả nợ sẽ buộc phải bán cắt lỗ. Thêm nữa, lãi suất tăng còn kéo theo việc tăng chi phí mua nhà và đầu tư BĐS. Điều này kết hợp với nguồn cung khan hiếm dẫn đến việc thanh khoản trên thị trường bất động sản thấp, lợi nhuận của các doanh nghiệp BĐS suy giảm.
Ngoài ra, thị trường chứng khoán giao dịch ảm đạm và biến động không thuận lợi còn ảnh hưởng đáng kể đến các kế hoạch tăng vốn thông qua phát hành cho cổ đông hiện hữu, chào bán riêng lẻ. 2 kênh huy động vốn quan trọng đều gặp khó khiến nhóm cổ phiếu BĐS chưa thể thu hút được dòng tiền cũng là điều không quá bất ngờ.
