Tại đại hội Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) lần thứ 4, nhiều doanh nghiệp hội viên đã nêu những vướng mắc, khó khăn mong được tháo gỡ giúp thị trường bất động sản TP.HCM sôi động trở lại.
Mất 3 năm để vào "quy trình 153 ngày"
Ông Lê Hữu Nghĩa, Giám đốc Công ty TNHH Thương mại – Xây dựng Lê Thành, kiến nghị điều chỉnh luật để có sự rõ ràng cho dự án nhà ở xã hội.
Hiện các dự án nhà ở xã hội vướng ở Sở Kế hoạch và Đầu tư vì lý do không có quy trình riêng cho dự án nhà ở xã hội và vẫn đang theo quy trình của dự án nhà ở thương mại.
Vì tất cả các dự án nhà ở xã hội đều được ưu đãi hệ số sử dụng đất là 2,5 lần. Như vậy, khi hệ số này tăng lên, đồng nghĩa với việc tăng diện tích sàn, tăng số dân tại dự án... Tuy nhiên, theo Sở Kế hoạch và Đầu tư, dự án tại khu đất không phù hợp với quy hoạch chung (quy định của Nghị định 31 tại điểm c, Khoản 7, Điều 31), nên không thể cấp giấy phép đầu tư.
Chúng tôi tiếp tục gửi hồ sơ qua Sở Quy hoạch và Kiến trúc cũng như UBND tại quận, huyện để điều chỉnh, nhưng quận huyện lại cho rằng vì dự án chưa chấp thuận đầu tư nên không thể điều chỉnh được… Do đó, hồ sơ dự án chạy vòng vèo và bị kẹt mấy năm, đến nay chưa giải quyết được.
Mới đây, Chủ tịch UBND TP.HCM Phan Văn Mãi đã ký Quyết định số 3013 về quy trình Nhà ở xã hội chỉ còn 153 ngày tại thành phố. Nhưng khi tìm hiểu thì dự án cũng phải chạy lòng vòng mất 3 năm để được vào “quy trình 153 ngày”.
Đối với dự án nhà ở thương mại cũng đang vướng 20% đất dành cho nhà ở xã hội. Theo ông Nguyễn Văn Đồi, Chủ tịch Công ty cổ phần Xây dựng và Thương mại Sài Gòn 9, Nghị định 49 của Chính phủ (thay thế Nghị định 100) quy định doanh nghiệp phải đóng góp 20% nhà ở xã hội bằng đất trong dự án nhà ở thương mại. Tuy nhiên, trước đó, Nghị định 100 cho phép doanh nghiệp được đóng bằng tiền cho 20% dành cho nhà ở xã hội.
Việc đóng góp về nhà ở xã hội là trách nhiệm của doanh nghiệp, đó là việc tuân thủ pháp luật. Nhưng hiện nhiều dự án của doanh nghiệp bất động sản đang bị “tắc” ở giai đoạn chuyển tiếp giữa 2 nghị định, không có hướng giải quyết. Vì đối với dự án đã làm quy hoạch 1/500, nếu phải dùng 20% đất trong dự án để xây nhà ở xã hội thì phải quy hoạch lại và mất thêm 3 năm nữa.
Bên cạnh đó, Nghị định 148 (hiệu lực từ 08/02/2020) về đất xen kẹt cũng tắc từ đầu năm 2020 đến nay. Đối với đất công xen kẹt là đường giao thông, kênh mương đã tháo gỡ được, còn đất công không phải giao thông, kênh mương vẫn vướng…
Giảm tiền sử dụng đất, tăng thuế TNDN?
Nêu quan điểm về tiền sử dụng đất, ông Nguyễn Hoàng Tuấn, Chủ tịch Công ty cổ phần Bất động sản Sơn Kim, cho biết sau 30 năm tham gia thị trường bất động sản, kể từ sau năm 2000 khi Nhà nước bắt đầu thực hiện thẩm định tiền sử dụng đất, các thủ tục pháp lý về bất động sản rất phức tạp, kéo dài, với sự tham gia của nhiều cơ quan quản lý, rất tốn kém.
Ông Nguyễn Hoàng Tuấn, Chủ tịch Công ty cổ phần Bất động sản Sơn Kim: "Tại Úc, một dự án chung cư chỉ mất 4 năm từ khi mua đất đến khi đưa vào vận hành".
Tìm hiểu tại Úc, một dự án chung cư chỉ mất 4 năm từ khi mua đất đến khi đưa vào vận hành. Chúng ta có đang lãng phí nguồn nhân lực, tiền bạc, tài nguyên của quốc gia không?
Tôi kiến nghị xác định giá đất tại từng khu vực phù hợp với vị trí và lợi thế kinh tế… Chẳng hạn, giá đất tại quận 1 TP.HCM là bao nhiêu (chắc chắn sẽ cao hơn giá đất tại các quận huyện vùng ven), giá đất tại quận, huyện là bao nhiêu… Khi có barem (biểu mẫu) như vậy rất dễ đóng tiền sử dụng đất cho các dự án triển khai. Nếu đóng tiền sử dụng đất ít, doanh nghiệp làm ra sản phẩm có giá thành giảm, người dân được hưởng nhà ở giá rẻ, an cư lập nghiệp…
Đồng quan điểm, ông Nguyễn Đình Trung, Chủ tịch Công ty cổ phần Tập đoàn Hưng Thịnh, cho rằng tiền sử dụng đất hiện nhiều doanh nghiệp đang gặp khó, vì giá đất được áp theo giá thị trường mà không thể biết cụ thể.
Có thể giảm giá đất nhưng tăng thuế thu nhập doanh nghiệp phù hợp để tất cả người dân cùng được lợi khi giá đất giảm, sẽ giúp giảm chi phí liên quan và doanh nghiệp cũng đóng góp vào Ngân sách Nhà nước bằng việc tăng thuế thu nhập doanh nghiệp.
Dù thị trường bất động sản đang khó khăn, nhưng ông Nguyễn Cao Trí, Chủ tịch Công ty cổ phần Đầu tư Địa ốc Bến Thành, cho rằng doanh nghiệp bất động sản không cần “giải cứu”, chỉ cần thông thoáng về luật pháp để dự án “chạy nhanh”, không lãng phí thời gian, tiền bạc, tài nguyên.
Ông Nguyễn Cao Trí, Chủ tịch Công ty cổ phần Đầu tư Địa ốc Bến Thành. Hiện nay, bất động sản đang bị chi phối bởi 19 luật, 52 nghị định, 42 Thông tư, 102 quy chuẩn và 9 tiêu chuẩn. Mỗi dự án cần 30-45 bước, cần 38-159 con dấu để được “ra đời”. Không có một dự án bất động sản nào 3 năm là xong, mà phải 5-10 năm mới xong, thậm chí 15-20 năm.
Nhấn mạnh về quy hoạch trong phát triển bất động sản, bà Đỗ Thị Loan, Tổng giám đốc Công ty TNHH Kelsey Việt Nam, cho rằng phát triển bất động sản phải phù hợp với quy hoạch đô thị, quy hoạch đất đai, quy hoạch xây dựng, quy hoạch giao thông.
Ở tầm quốc gia cũng như TP.HCM có 2 quy hoạch chính: đó là quy hoạch tổng thể phát triển kinh tế - xã hội dài hạn và quy hoạch tổng mặt bằng xây dựng thành phố (quy hoạch đô thị). Làm sao tích hợp được 2 quy hoạch này thành một quy hoạch chung.
Đối chiếu với quy hoạch của Singapore để thấy được diện tích của quốc gia này chỉ có hơn 700km2 kể cả phần lấn biển, nhưng dân số của họ hơn 5 triệu người (chưa kể khách du lịch). Trong khi TP.HCM hơn 2.000km2, dân số thống kê hơn 9 triệu người, nếu tính cả dân thường trú và khách vãng lai có thể lên đến 13-14 triệu người. Vì vậy, quy hoạch phải tính đến yếu tố “trội” này, phải tính cho 100 trăm năm (dự báo dân số tăng bao nhiêu, tương ứng là hạ tầng cơ sở cũng như hạ tầng xã hội phải tăng theo). Nếu không chỉ chục năm là mọi thứ đều quá tải.
Ngoài ra, khi hoàn thành đường sắt cao tốc Hà Nội – TP.HCM, tốc độ di chuyển càng nhanh thì lượng khách vãng lai càng lớn. Cũng phải tính đến yếu tố này. Theo dự báo của chúng tôi, số khách vãng lai cùng với dân thường trú tại TP.HCM đến năm 2050 khoảng 30-40 triệu người.
Việc tổ chức không gian cho thành phố siêu lớn thì ngay bây giờ phải xác định và quy hoạch hạ tầng để có thể “dung nạp” quy mô dân số có mặt siêu lớn đó. Ngoài ra, quy hoạch cũng cần đến yếu tố biến đổi khí hậu.
Tại TP. Thủ Đức (TP.HCM), theo quy hoạch chỉ có 3 triệu dân (hiện là 1,5 triệu dân) trên diện tích hơn 211km2, trong khi nội thành chỉ 140km2 nhưng dân số đã vài triệu dân. Điều nay có “lãng phí”?
Pháp luật như “ngọn đèn rọi sáng cho doanh nghiệp đi”
Luật sư Trần Thị Hoà, Phó Chủ tịch thường trực Trọng tài Thương mại TP.HCM, cho rằng Nhà nước cần kịp thời tháo gỡ những khó khăn, vướng mắc về pháp luật cho doanh nghiệp bất động sản. Nền tảng cho an toàn hoạt động kinh doanh là dựa vào pháp luật để giảm bớt rủi ro về pháp lý.
Một nền kinh tế thị trường đều có những quy định pháp luật chi tiết, rõ ràng. Kinh nghiệm của những doanh nghiệp thành công là tuân thủ pháp luật mới giúp giảm bớt những rủi ro. Vì nếu có rủi ro xảy ra đã có nền pháp luật để doanh nghiệp dựa vào. Nhà nước sẽ xem xét trong trường hợp đó hoàn cảnh pháp lý như thế nào.
Nếu chúng ta chủ trương xây dựng Nhà nước pháp quyền thì Nhà nước sẽ quản lý xã hội bằng pháp luật. Tuy nhiên pháp luật phải tốt, pháp luật phải đảm bảo công bằng.
“Lúc Việt Nam xây dựng Luật đầu tư, có những doanh nghiệp nước ngoài đã nêu vấn đề khi họ đầu tư vào Việt Nam thì hành lang pháp lý cho họ bám vào là gì? Pháp luật như “ngọn đèn rọi sáng cho doanh nghiệp đi”.
Hiến pháp Việt Nam đã nêu: Nhà nước tạo điều kiện khuyến khích cho cá nhân, doanh nghiệp phát triển đầu tư để phát triển kinh tế chung. Đại hội Đảng lần thứ 13 mới đây đã chủ trương xây dựng Nhà nước pháp quyền và tạo điều kiện cho phát triển kinh doanh.
Theo đó, Nhà nước cần phải thực hiện “quản trị Nhà nước” thay vì “quản lý Nhà nước” và có những dự báo vì dự báo rất quan trọng.
Hiện nay, vướng mắc lớn nhất của thị trường bất động sản tới 70% là vướng mắc về pháp lý. Nếu đã là kinh doanh theo kinh tế thị trường thì phải kinh doanh theo luật và luật phải tốt và kịp thời sửa đổi để phù hợp với thực tiễn.
