Lời giải cho chung cư 'chờ sập' ở TP.HCM

TP.HCM có 474 chung cư được xây trước 1975 cần cải tạo. Tuy nhiên 7 năm qua, địa phương chỉ mới giải quyết được 32 chung cư - con số khiêm tốn so với kỳ vọng và nhu cầu thực tế.

TSKH.KTS Ngô Viết Nam Sơn thẳng thắn cho rằng hệ thống cơ sở pháp lý để "ứng xử" với chung cư cũ hiện còn lỏng lẻo. Chính nền tảng pháp lý yếu gây khó khăn cho việc xử lý chung cư cũ hiện nay.

Xác định lại sở hữu

Tăng chung cư, giảm nhà mặt đất là hướng phát triển đô thị chung trên thế giới. Đây là cơ sở để phát triển hạ tầng xã hội, công viên, đường sá. Ngược lại, nếu đô thị phát triển nhà ở cá nhân thì không đủ ngân sách để đảm bảo nhu cầu xã hội.

Trên thực tế, chung cư khi tới niên hạn sẽ cũ đi, thậm chí nguy hiểm đến tính mạng người sinh sống bên trong nên cần phá bỏ để xây lại. Tuy nhiên tại TP.HCM, tiến độ tái xây dựng chung cư cũ chậm trễ do nhiều khó khăn, trong đó có bất cập từ quy định pháp luật, không hấp dẫn nhà đầu tư.

Chia sẻ với Zing, TSKH Ngô Viết Nam Sơn nhìn nhận đây là vấn đề không dễ tìm lời giải. Điều cần làm trước tiên được ông đề cập đó là phải tính toán lại về sở hữu chung cư.

Phân tích rõ hơn, ông dẫn ví dụ một người mua một căn hộ, mặc định họ sẽ sở hữu diện tích căn hộ đang ở, nhưng mặt khác họ cũng sở hữu một phần của diện tích chung (hành lang, thang máy, cầu thang…).

Số ít hộ dân còn nán lại ở chung cư 440 Trần Hưng Đạo, quận 5 (TP.HCM). Ảnh: Phạm Ngôn.

Như vậy, nếu xây tòa nhà 100 căn hộ có diện tích bằng nhau, người chủ một căn hộ đồng thời sở hữu 1% diện tích dùng chung và 1% diện tích đất. “Đó là hiểu nôm na, còn văn bản pháp luật hiện nay lỏng lẻo, chưa có nền tảng tính toán cụ thể cho việc này”, KTS Ngô Viết Nam Sơn nói.

Bên cạnh đó, ông cho rằng những căn hộ trong một chung cư với diện tích khác nhau thì càng khó tính toán hơn.

“Ở thời điểm chung cư có nguy cơ đổ, cần phải xây lại thì giá trị xây dựng bằng 0, nhưng giá trị diện tích đất lại tăng lên. Từ đó mới thấy việc xác định việc sở hữu rất quan trọng, là cơ sở để tính toán xây dựng lại chung cư cho hài hòa, hợp lý”, ông Sơn lý giải.

Trong trường hợp này, người chủ căn hộ thường muốn tái định cư tại chỗ. Họ chỉ cần đập chung cư đi sau đó xây mới lại chung cư với diện tích bằng hoặc hơn diện tích đang ở. Tuy nhiên, khi đập đi, giá trị xây dựng bằng 0, chỉ còn giá trị đất. Về nguyên tắc, người chủ căn hộ phải góp tiền để xây lại chung cư, vì không thể có một đơn vị nào đứng ra bỏ tiền xây lại để họ ở.

“Nếu họ đồng ý bỏ tiền ra xây lại thì quá dễ, không còn gì phải bàn. Nhưng thường là họ không đồng ý trả việc này, họ muốn ai đó trả cho họ. Chuyện này thì không hợp lý”, KTS Ngô Viết Nam Sơn nói.

Đền bù giá đất theo thị trường

Trên thực tế, việc cải tạo chung cư nhiều năm qua gặp nhiều khó khăn do vấn đề sở hữu chung và bài toán kinh tế cùng nhiều câu hỏi bỏ ngỏ: Ai làm? Tiền ở đâu? Có dễ mời gọi doanh nghiệp?

TS Nguyễn Ngọc Hiếu (Đại học Việt Đức) cho rằng vấn đề quan trọng là phải có vốn mồi để định giá đất và các giá trị khác.

"'Đồng tiền đi trước là đồng tiền khôn', cho nên doanh nghiệp, cộng đồng cư dân hoặc Nhà nước có thể bỏ kinh phí ra làm. Điều này mang lại hiệu quả và giảm rủi ro. Ngoài ra, cần nghiên cứu và đề xuất chính sách phù hợp với từng vị trí cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ", theo TS Hiếu.

Tuy nhiên, chuyên gia nhìn nhận trên thực tế, nhiều doanh nghiệp không "mặn mà" với việc đầu tư cải tạo chung cư cũ. Nguyên nhân là chi phí bỏ ra lớn, trong khi lợi ích không cao và đôi khi còn gặp phải rủi ro.

Ngoài khó thu hút đầu tư thì còn những khó khăn khác như thiếu sự đồng thuận của người dân, thiếu quỹ đất tái định cư, các quy định còn chưa thống nhất.

Theo chuyên gia này, để có thể thúc đẩy công tác cải tạo chung cư cũ trên địa bàn thành phố, chính quyền còn cần đóng vai trò chủ đạo thông qua cơ chế, chính sách thu hút nguồn vốn đầu tư, hỗ trợ và bảo đảm quyền lợi cho người dân cũng như nhận làm "trọng tài" giải quyết mâu thuẫn phát sinh giữa các bên.

Chia sẻ quan điểm, KTS Ngô Viết Nam Sơn cho rằng cần tính tính diện tích sở hữu của người chủ. Tính được phần diện tích này, khi chung cư được xây mới, người chủ phải trả phần tiền xây dựng.

Ông dẫn ví dụ về việc xây tăng tầng. Số tầng giống với tầng của chung cư cũ sẽ trả lại cho chủ các căn hộ sở hữu. Số căn hộ xây thêm sẽ được bán, tiền lời bán được sẽ hoàn trả cho chủ đầu tư, vì họ phải bỏ ra chi phí xây dựng. Người dân khi đó sẽ dọn vào ở mà không tốn chi phí xây dựng lại.

Tuy vậy, chuyên gia nhìn nhận giải pháp này chỉ có thể khả thi ở một số địa điểm và không lý tưởng với mọi trường hợp.

Lý giải điều này, ông Sơn cho hay hạ tầng giao thông ở các quận nội thành đã quá tải, chính quyền đang có xu hướng giãn dân, giảm nhà cao tầng ở trung tâm. Điều này cần tính toán đến việc mở rộng hạ tầng xung quanh, cống rãnh, điện nước… để tránh ảnh hưởng tới các hộ dân xung quanh, giảm áp lực hạ tầng.

"Bài toán kể trên chỉ giải quyết vấn đề cho chủ đầu tư và các hộ dân, nhưng đẩy áp lực lên ngân sách vì Nhà nước phải bỏ tiền nâng cấp hạ tầng xung quanh, tác động môi trường cho người dân", KTS Ngô Viết Nam Sơn nói.

Một giải pháp khác được ông Sơn đề cập có tính khả thi cao hơn là đền bù giá trị đất theo đúng giá thị trường. Trong trường hợp này, chủ căn hộ được đền bù để tái định cư ở một nơi phù hợp hơn, chấp nhận lấy tiền để đi ra chỗ xa hơn, có giá đất rẻ hơn để mua một căn khác với diện tích như cũ.

"Song, trong thực tế lại phát sinh nhiều phức tạp. Căn hộ có căn lớn có căn nhỏ, nhà ở có người có giấy tờ, có người sang tay. Nơi ở không đơn thuần là nơi ở, mà còn gắn liền với kế sinh nhai nên người dân đắn đo lựa chọn", ông Sơn phân tích và cho rằng hiện pháp lý vẫn chưa rõ ràng nên với phương án này, Nhà nước cần dùng ngân sách hỗ trợ người dân để đảm bảo hài hòa lợi ích các bên.

Nhiều hộ dân mong mỏi được bố trí tái định cư cụ thể, thay vì phương án tạm cư nếu họ đồng ý rời chung cư cũ. Ảnh: Duy Hiệu.

KTS Ngô Viết Nam Sơn chỉ ra hầu hết chung cư lớn ở Việt Nam được xây trong khoảng 2-3 thập niên gần đây. Do vậy, trong tương lai, một mặt chính quyền cần thấy được xu hướng phát triển đô thị là chung cư, mặt khác phải chuẩn bị nền tảng pháp lý tốt.

Ngay từ khi mua chung cư, chủ đầu tư phải có những cam kết cụ thể, rõ ràng, dựa trên nền tảng pháp lý chặt chẽ. Tránh tình trạng sau 50 năm hay 100 năm lại quay lại gặp bất cập, tranh cãi trong việc phá dỡ, di dời.

"Khi đó, số lượng chung cư sẽ tăng lên nhiều lần, đồng nghĩa áp lực cũng tăng lên rất nhiều, không chỉ đơn giản chỉ vài trăm căn chung cư như hiện nay", chuyên gia dự báo.

Rất cấp bách

Ông Huỳnh Thanh Khiết, Phó giám đốc Sở Xây dựng TP.HCM cho biết TP.HCM đặt ra mục tiêu rất lớn về việc cải tạo chung cư cấp D (chung cư có khả năng sụp đổ kết cấu, gây nguy hiểm). Và câu chuyện di dời người dân khỏi chung cư cấp D là rất cấp bách.

Hiện, TP.HCM có 1.568 chung cư, với trên 1.800 lô. Trong đó, 474 chung cư xây trước năm 1975, 16 chung cư cấp D bắt buộc di dời (rải rác các quận 1, 3, 5, 6, Tân Bình). Tuy nhiên đến nay, Sở Xây dựng thừa nhận tiến độ chưa đạt kỳ vọng.

Hồi tháng 8/2022, TP.HCM quyết định ủy quyền phân công TP Thủ Đức và UBND các quận được toàn quyền chủ động cải tạo nhà chung cư cần tháo dỡ. Quận, huyện có đầy đủ cơ sở pháp lý xử lý phải đẩy nhanh tiến độ thực hiện di dời.

Riêng Sở Xây dựng tiếp tục phối hợp với các sở, ngành hỗ trợ địa phương đẩy nhanh tiến độ theo chương trình TP.HCM đã duyệt về phát triển nhà ở giai đoạn 2021-2025.

Sở Xây dựng cũng thống nhất chỉ đạo tập trung điều chỉnh cục bộ quy hoạch phân khu 1/2.000 các khu vực có chung cư cũ. "Việc này nhằm tăng chỉ tiêu quy hoạch kiến trúc tăng quy mô dân số, đảm bảo tính khả thi kêu gọi nhà đầu tư", ông Khiết nói.

Việc chung cư xuống cấp, chưa thể di dời đang ảnh hưởng nhiều đến cuộc sống, sinh kế của người dân. Ảnh: Phạm Ngôn.