Luật Đất đai sửa đổi: Cần có cơ quan định giá độc lập

Nguyên tắc định giá đất và bảng giá đất là một trong nhiều nội dung quan trọng của dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) đang được lấy ý kiến người dân. Đây cũng là vấn đề mà giới chuyên gia quan tâm, tham gia góp ý.

Nêu quan điểm về vấn đề trên, nhiều chuyên gia đồng tình việc bỏ khung giá đất nhưng cần quy định rõ thế nào là “thị trường” trong quá trình thẩm định, đưa ra bảng giá cập nhật hàng năm.

Cách tính giá đất mới có thể khiến giá nhà tăng

Theo TS Nguyễn Hữu Dũng, Đại học Kinh tế quốc dân, việc bỏ bảng giá có nghĩa Việt Nam sẽ không áp dụng khung giá tối đa và tối thiểu cho mỗi loại đất.

Thay vào đó, giá đất sẽ được xác định theo từng địa điểm và UBND cấp tỉnh sẽ dựa vào các nguyên tắc định giá, phương pháp xác định giá đất và sự biến động của giá đất trên thị trường để xác định giá theo từng địa điểm.

Sau khi xác định theo cách thức trên, giá đất sẽ được trình lên HĐND cấp tỉnh phê duyệt. Vì vậy, thay vì hoàn toàn bỏ đi, bảng giá đất thực ra tồn tại dưới một hình thức khác với hy vọng sẽ sát với giá thị trường hơn.

Ông Dũng cho rằng sự thay đổi cách tính giá đất này có 3 lợi ích: giúp Chính phủ tăng thu dài hạn, giúp giá bất động sản ổn định hơn và giúp quyền lợi của người dân được đảm bảo hơn khi bị thu hồi đất.

Dù vậy, chuyên gia nhìn nhận cách này có thể đẩy chi phí đền bù của các dự án bất động sản tăng, dẫn tới giá nhà tăng theo.

Hàng loạt vụ "thổi giá" đất xảy ra ở nhiều địa phương trong năm 2022 như Lâm Đồng, Khánh Hòa, Bình Thuận... Ảnh: T.H.

Cùng với đó, về việc dự thảo sửa đổi luật đất đai lần này có bảng giá ở một hình thức khác là được cập nhật hàng năm, ông Dũng cho rằng đây là bước tiến mới nhưng chưa phải là giải pháp đột phá.

Theo ông Dũng, giá đất được quyết định bởi các yếu tố như địa điểm, mục đích sử dụng… Việc này đòi hỏi những hiểu biết sâu về khu vực đó để có thể định giá chính xác.

Do đó, chuyên gia cho rằng để đưa bảng giá đất sát với giá thị trường, cần cho phép thành lập cơ quan định giá đất độc lập để hỗ trợ xây dựng bảng giá đất, thẩm định lại kết quả xác định giá đất, điều chỉnh khi có biến động.

“Như vậy, giá đất mới đảm bảo được tính độc lập về chuyên môn, tính trung thực khách quan, đảm bảo giá đất phù hợp với thị trường và không chịu áp lực, chi phối từ các nhóm lợi ích…”, theo ông Dũng.

Ngoài ra, chuyên gia cho rằng việc xác định "giá đất gần hơn với giá thị trường" đòi hỏi phải có một vài nỗ lực khác kết hợp chứ không chỉ là bảng giá đất, ví dụ như luật thuế, quản lý thị trường, khống chế đầu cơ...

Cùng góc nhìn trên, GS Lê Vân Trình, Ủy viên Hội đồng tư vấn Khoa học Giáo dục và Môi trường, cho rằng dự thảo Luật chưa định nghĩa rõ thế nào là “thị trường”, trong khi thị trường đất ở Việt Nam còn chưa hoàn thiện với hiện tượng đầu cơ còn khá phổ biến và ảnh hưởng tới toàn bộ thị trường.

Do đó, ông kiến nghị cần làm rõ thể nào là “giá phổ biến trên thị trường” bởi giá cả sẽ dao động và đâu là căn cứ để biết đó là giá phổ biến để điều chỉnh giá đất.

Cùng với đó, dự thảo Luật đã bỏ khung giá đất nhưng phương pháp xác định giá đất chỉ quy định rất đơn giản là “giao Chính phủ quy định chi tiết”.

Về việc này, chuyên gia lo ngại khi Chính phủ biên soạn lại theo ý kiến của các bộ có liên quan sẽ không tránh khỏi tình trạng “quan liêu”. Vì vậy, ông cho rằng cần quy định có tính chất định hướng, tính nguyên tắc về các phương pháp xác định giá đất một cách cơ bản.

Khắc phục tình trạng "hai giá đất"

Ở góc độ khác, GS Đỗ Nguyên Khoát, Ủy viên Hội đồng Tư vấn về kinh tế của Ban thường trực Ủy ban Trung ương MTTQ Việt Nam, đề cập tới giá đất đền bù trong dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi).

Ông cho rằng trên thực tế, giá đền bù thời gian qua không thỏa đáng và là một trong những nguyên nhân chủ yếu dẫn đến khiếu kiện kéo dài, đây là sai lầm trong Luật đất đai năm 2013.

“Bỏ khung giá đất là một sự thay đổi lớn, tạo động lực cho việc quản lý đất đai ở nước ta trong thời gian tới. Việc xác định giá theo nguyên tắc thị trường sẽ khắc phục được tình trạng "hai giá" trong thời gian vừa qua”, theo GS Khoát.

Đồng thời, ông cho rằng dự thảo Luật cần quy định cụ thể hơn tiêu chí và cách thức xây dựng giá đất cho từng trường hợp. Việc này đảm bảo công khai, minh bạch khi giá đất áp dụng với từng mục đích, từng trường hợp khác nhau là khác nhau chứ không nên áp dụng chung một bảng giá đất cho tất cả các loại đất.

“Dự thảo Luật cần ban hành các quy định tính giá đất thật cụ thể và chi tiết hơn, khắc phục tình trạng tùy tiện, chủ quan, áp đặt, thậm chí có lợi ích nhóm. Giải pháp này đòi hỏi cần nghiên cứu công phu nghiêm túc, mất nhiều thời gian nhưng nhất định phải làm thật tốt”, ông Khoát đề xuất.

Chuyên gia cũng khuyến nghị cần có chính sách chăm lo, tạo điều kiện xây dựng hệ thống công ty dịch vụ xác định giá đủ tiêu chuẩn, hoạt động độc lập, bảo đảm hệ thống giá đất trình các cơ quan phê duyệt có căn cứ khoa học và khách quan.

Điều 154 của dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) quy định bảng giá đất sẽ được công bố định kỳ hàng năm và được xác định cho từng vị trí. Ảnh: Chí Hùng.

Trong văn bản tiếp thu ý kiến đại biểu Quốc hội vào tháng 12/2022, Chính phủ cho biết một số ý kiến đề nghị quy định ban hành bảng giá đất định kỳ 5 năm, 3 năm hoặc 2 năm một lần; đồng thời quy định điều chỉnh bảng giá đất khi có biến động từ 20%.

Tuy nhiên, cơ quan soạn thảo cho rằng qua tổng kết thi hành Luật Đất đai năm 2013, các kiến nghị trên chưa phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường. Cùng với đó, Nghị quyết 18 của Trung ương đã xác định “bỏ khung giá đất, có cơ chế, phương pháp xác định giá đất theo nguyên tắc thị trường”.

Do vậy, dự thảo Luật quy định bảng giá đất cần phải được ban hành hàng năm để đảm bảo giá đất phù hợp với nguyên tắc thị trường, tránh trường hợp giá đất không phản ánh đúng giá đất thị trường.

Đồng thời, nhiều ý kiến đề nghị quy định nguyên tắc áp dụng bảng giá đất; làm rõ nội hàm của việc xây dựng bảng giá đất theo vị trí, vùng giá trị, thửa đất chuẩn và quy định rõ các tiêu chí về quy trình kiểm tra, giám sát trong việc xây dựng bảng giá đất.

Về việc này, cơ quan soạn thảo cho biết sẽ xây dựng tiêu chí về quy trình kiểm tra, giám sát trong việc xây dựng bảng giá đất, cơ quan soạn thảo xin tiếp tục nghiên cứu và hoàn thiện trong dự thảo Luật và các văn bản hướng dẫn thi hành.