Một năm sau ngày câu chuyện nợ nần của công ty bất động sản khổng lồ Evergrande bắt đầu khiến giới đầu tư bất an, những vấn đề của ngành địa ốc Trung Quốc càng trở nên tồi tệ hơn.
Nhiều người mua nhà đang từ chối trả các khoản vay thế chấp nhà vì dự án bị trì hoãn, doanh số bán nhà lao dốc thảm hại. Những công ty phát triển bất động sản từng có tình hình tài chính khoẻ mạnh cũng đang chật vật trả nợ.
Sẽ không có một kế hoạch giải cứu trị giá nhiều tỷ USD
“Tôi nghi ngờ về khả năng sẽ có những cuộc giải cứu trực tiếp của Chính phủ Trung Quốc đối với doanh nghiệp bất động sản, nhưng Chính phủ có thể yêu cầu ngân hàng và các doanh nghiệp quốc doanh hỗ trợ một số công ty bất động sản nhất định”, chuyên gia kinh tế cấp cao Tommy Wu của Commerzbank nhận định.
Theo ông Wu, Bắc Kinh sẽ giải quyết dần những vấn đề trong ngành địa ốc và giảm bớt vai trò của lĩnh vực này trong nền kinh tế. Bất động sản và những lĩnh vực liên quan chiếm khoảng 1/4 tổng sản phẩm trong nước (GDP) của Trung Quốc. “Những biện pháp mới trong những tuần và tháng sắp tới nhiều khả năng sẽ tiếp tục tập trung vào hỗ trợ hoàn thiện các dự án và kích thích doanh số bán nhà”, ông Wu nói.
Hồi tháng 9, tổ chức đánh giá tín nhiệm S&P Global Ratings ước tính thị trường bất động sản Trung Quốc cần từ 700 tỷ Nhân dân tệ, tương đương 98,59 tỷ USD, tới 800 tỷ Nhân dân tệ để “đảm bảo các doanh nghiệp gặp khó khăn về tài chính có thể hoàn thiện các dự án đã bán trước”.
Cho tới hiện tại, Chính phủ Trung Quốc chưa hề công bố một khoản quỹ nào với quy mô tương tự để cứu ngành bất động sản, cho dù đã có hàng loạt bài báo dẫn nguồn thạo tin nói rằng Bắc Kinh đang tính mở các quỹ kiểu như vậy. Một số nhà phân tích vẫn kỳ vọng sẽ có một quỹ hỗ trợ được mở, nhất là một quỹ có quy mô đủ lớn để kích thích niềm tin.
Ở thời điểm hiện tại, nhiều công ty bất động sản Trung Quốc ngập trong khó khăn tài chính. Tổng nghĩa vụ nợ mà Evergrande, Kaisa và Shimao công bố là 2,6 nghìn tỷ Nhân dân tệ ở thời điểm giữa năm 2021. Sau đó, các vấn đề tài chính của ba ông lớn này trở nên nghiêm trọng hơn, mà cả ba mới chỉ chiếm một phần nhỏ trong ngành địa ốc khổng lồ của Trung Quốc.
Với quy mô như vậy, ngay cả khi Chính phủ Trung Quốc chi hàng trăm tỷ Nhân dân tệ, hiệu quả mang lại sẽ không nhiều - theo ông Qin Gang, CEO viện nghiên cứu bất động sản Trung Quốc ICR. Đó là còn chưa kể đến việc Chính phủ Trung Quốc giờ đây có ngân sách eo hẹp hơn nhiều so với thời điểm 3 năm trước, ông Qin nhấn mạnh, đề cập đến việc thu ngân sách từ cấp quyền sử dụng đất và từ thuế giảm, trong khi chi tiêu cho các biện pháp chống Covid gia tăng.
Theo dữ liệu từ Bộ Tài chính Trung Quốc, Chính phủ nước này thu ngân sách 9,15 nghìn tỷ Nhân dân tệ, tương đương 1,26 nghìn tỷ USD trong năm 2021. Trong 8 tháng đầu năm nay, thu ngân sách của Chính phủ Trung Quốc đạt 6,36 nghìn tỷ Nhân dân tệ, giảm gần 10% so với cùng kỳ năm ngoái nếu chưa tính đến các khoản tín dụng thuế.
Ông Qin cũng chỉ ra rằng dư luận là một vấn đề quan trọng, rằng người dân Trung Quốc có thể lo lắng nếu Chính phủ không hỗ trợ các công ty bất động sản gặp khó khăn tài chính. Ông nói thêm rằng việc hoàn thiện các dự án còn dở dang là rất phức tạp và đòi hỏi sự cộng tác của chính quyền địa phương để giải quyết.
Trong mấy tháng qua, Chính phủ Trung Quốc đã triển khai các biện pháp gồm cắt giảm lãi suất và giao trách nhiệm cho các chính quyền địa phương giải quyết các vấn đề trong lĩnh vực nhà đất. Trong năm nay, một số thành phố của nước này cũng đã nới lỏng các hạn chế về mua nhà.
Tháng trước, Bộ Nhà ở và Phát triển đô thị-nông thôn Trung Quốc nhấn mạnh rằng các biện pháp của Chính phủ, như cấp các khoản vay đặc biệt để thúc đẩy việc hoàn tất các dự án dang dở, sẽ được triển khai nhằm hỗ trợ các địa phương có nhu cầu. Tuy nhiên, quy mô tài chính của các biện pháp này không được đề cập.
Khủng hoảng bất động sản không phải mối lo lớn nhất của Bắc Kinh lúc này?
Sự tăng trưởng bùng nổ của ngành bất động sản Trung Quốc trong 2 thập kỷ qua đã sản sinh nhiều tỷ phú không ngại phô trương sự giàu có của mình. Trong khi đó, những năm gần đây, Bắc Kinh nhấn mạnh việc giảm khoảng cách giàu nghèo trong xã hội.
Phần lớn sự tăng trưởng nhanh chóng của ngành địa ốc Trung Quốc đến từ việc các doanh nghiệp vay nợ ồ ạt để mở rộng. Giá nhà tăng vọt, dẫn tới nguy cơ bong bóng, đồng thời buộc nhiều gia đình phải vay nợ mới có thể mua được nhà.
Trung Quốc bắt đầu chiến dịch kiểm soát vay nợ trong ngành địa ốc vào năm 2020. Nhiều doanh nghiệp đã có các bước đi để tuân thủ quy định mới, nhưng Evergrande hành động chậm hơn. Vào tháng 8 năm ngoái, công ty này cảnh báo nhà đầu tư về nguy cơ vỡ nợ. Cuối năm 2021, Evergrande bị tuyên vỡ nợ, và chỉ trong vòng vài tháng sau đó, loạt công ty địa ốc lớn khác của Trung Quốc gồm Kaisa và Shimao cũng rơi vào cảnh vỡ nợ. Country Garden - công ty địa ốc lớn nhất Trung Quốc về doanh số - miêu tả thị trường bất động sản nước này năm nay là “trượt nhanh vào một cuộc suy thoái nghiêm trọng”.
Theo phân tích của ngân hàng Barclays về dữ liệu đầu tư bất động sản hàng tháng của Trung Quốc, sự suy giảm của thị trường địa ốc nước này đã bước sang tháng thứ 10 liên tiếp - một đợt giảm dài kỷ lục từng được ghi nhận. Báo cáo này cho thấy trước đây, bình quân thị trường nhà đất Trung Quốc chỉ giảm 4-5 quý là chuyển sang hồi phục.
Sự suy giảm kéo dài đồng nghĩa với việc người dân Trung Quốc ít hứng thú hơn với việc mua nhà để chờ giá tăng - theo các chuyên gia của Barclays. Từ đó dẫn đến việc doanh số bán nhà của các công ty địa ốc càng giảm.
“Chúng tôi không cho là những doanh nghiệp bất động sản gặp khó khăn sẽ được giải cứu. Nhưng phương pháp tiếp cận ‘theo định hướng thị trường' nhằm hỗ trợ những công ty có chất lượng cao sẽ được duy trì”, Barclays nhận định, đề cập đến những biện pháp như nhà nước bảo lãnh phát hành trái phiếu có đảm bảo cho doanh nghiệp bất động sản đủ tiêu chuẩn.
Trong một ví dụ cho thấy các thực thể nhà nước được kỳ vọng tham gia ngày càng nhiều vào việc hỗ trợ các doanh nghiệp địa ốc, chi nhánh Thẩm Quyến của Evergrande hồi cuối tháng 9 cho biết sẽ hợp tác với một doanh nghiệp quốc doanh để đảm bảo việc hoàn tất dự án và bàn giao nhà cho người mua.
Thay vì dồn tâm trí và sức lực vào xử lý cuộc khủng hoảng bất động sản, Chính phủ Trung Quốc đang tập trung vào những vấn đề khác. Lúc đầu, nhiều người kỳ vọng Bắc Kinh trong mùa thu năm nay sẽ khôi phục một cơ chế cho vay của ngân hàng trung ương nhằm giúp các doanh nghiệp địa ốc hoàn tất dự án còn dở dang, nhưng cơ chế cho vay này cuối cùng lại dành cho đầu tư hạ tầng.
“Việc hỗ trợ mạnh hơn sẽ giúp ích cho ngành địa ốc, nhưng thách thức lớn nhất hiện nay mà Chính phủ Trung Quốc đang phải đối mặt trong việc khôi phục niềm tin là nền kinh tế còn yếu và những trở ngại đối với tiêu dùng và sản xuất kinh doanh do chính sách Zero Covid”, chuyên gia Wu của Commerzbank nhận định.
