M&A - 'Phao cứu sinh' của doanh nghiệp bất động sản

“Giai đoạn này, doanh nghiệp nào còn có quỹ đất, dự án phù hợp để bán là quá may mắn”, đại diện một công ty bất động sản có trụ sở tại TP.HCM nói với Zing.

Người này cho hay doanh nghiệp vừa bán thành công một vài lô đất ở TP.HCM. Bên cạnh việc cắt giảm khoảng 60% quy mô nhân sự và tiết giảm các chi phí vận hành khác, nguồn tiền từ những giao dịch này đã giúp công ty thanh toán được các khoản nợ vay và mua lại một số lô trái phiếu trước hạn từ đầu năm đến nay.

Chấp nhận “cắt máu” để tồn tại

Theo ông, trong thời điểm kinh doanh thuận lợi trước đây, doanh nghiệp đã thu gom khá nhiều quỹ đất lớn ở nhiều tỉnh, thành, trong đó có cả những quỹ đất rộng để xây dựng khu đô thị, nghỉ dưỡng.

Nhưng đến lúc này, chỉ những quỹ đất ở TP.HCM dự kiến phát triển các tòa nhà văn phòng, khách sạn cho thuê mới có thể bán nhanh. Hiện tại, công ty này chỉ còn lại quỹ đất ở các tỉnh vùng ven, phù hợp triển khai bất động sản nghỉ dưỡng.

“Giữa lúc thanh khoản thị trường khó khăn, lẽ ra giữ lại những quỹ đất ở TP.HCM để phát triển dự án thì sẽ đem lại doanh số tốt hơn những quỹ đất nghỉ dưỡng ở vùng ven. Nhưng thực tế, những khu đất không phục vụ nhu cầu ở thực lại quá khó bán trong lúc này.

Chúng tôi xác định đây là thời điểm cần chấp nhận ‘cắt máu’ để tồn tại, nên phương án nào có thể đem về nhiều tiền hơn, trong thời gian ngắn hơn sẽ được ưu tiên. Ban lãnh đạo cũng đang bán một số tài sản cá nhân để có thêm nguồn tiền hỗ trợ công ty”, người này nói thêm.

Ông cho biết sau khi bán những quỹ đất vừa qua, doanh nghiệp tự tin có thể duy trì vận hành đến hết năm. Đặc biệt, không còn lô trái phiếu đến hạn nào khác trong năm nay. Nếu vài quý tới thị trường khả quan hơn, doanh nghiệp có thể phát triển tiếp các dự án căn hộ đang dang dở ở gần TP.HCM, hy vọng bổ sung phần nào nguồn tiền.

Trong các thương vụ bán tài sản thời gian gần đây, các doanh nghiệp địa ốc cũng đều cho biết mục đích nhằm thu xếp nguồn tiền, tăng khả năng thanh khoản nợ vay và đảm bảo dòng tiền hoạt động.

Ông David Jackson - Tổng giám đốc Colliers Việt Nam. Ảnh: NVCC.

“Với doanh nghiệp nội địa, M&A được xem là chiếc ‘phao cứu sinh’ giữa lúc nguồn vốn trong nước chưa thể khơi thông một sớm một chiều, đảm bảo tiếp cận dòng tiền ổn định để duy trì phát triển dự án”, ông David Jackson - Tổng giám đốc Colliers Việt Nam - nhấn mạnh trong cuộc trao đổi với Zing.

Dù vậy, ông cho rằng doanh nghiệp nội địa không nên coi những giao dịch này là thâu tóm.

Theo ông, dù đang ở thế khó hơn nhưng rõ ràng họ luôn có những lợi thế đặc biệt. Với đặc thù của ngành bất động sản, các nhà đầu tư nước ngoài với tầm nhìn dài hạn luôn muốn tìm kiếm những đối tác uy tín, có năng lực để hợp tác và phát triển lâu dài tại Việt Nam.

“Do đó, tình hình thị trường hiện tại mở ra cơ hội sử dụng M&A như một mô hình để các bên hợp tác cùng có lợi hơn là thâu tóm”, ông nhìn nhận.

Bức tranh M&A thú vị

Trò chuyện với Zing, vị tổng giám đốc Colliers Việt Nam mô tả bức tranh M&A hiện tại "rất thú vị và đáng để quan sát kỹ với sự tham gia của cả khối nội lẫn khối ngoại". Ông đánh giá các bên đều nhận thức rõ lợi thế, yếu thế mà thị trường mang lại, do đó mọi rủi ro và cơ hội đều được suy xét kỹ lưỡng.

"Doanh nghiệp nội địa với tiềm lực mạnh và chiến lược tăng trưởng bền vững sẽ mua lại các doanh nghiệp không chịu nổi nhiệt trong đợt thanh lọc vừa qua. Các nhà đầu tư nước ngoài sẽ tiếp tục có những nước đi táo bạo. Tất cả có thể tạo nên một luồng sinh khí mới cho thị trường bất động sản Việt Nam trong thời gian tới”, ông David Jackson nêu góc nhìn.

Theo ông, thời điểm trầm lắng nửa cuối năm 2022 vừa qua là cơ hội hiếm có để các nhà đầu tư sắp xếp lại chiến lược và nguồn lực phù hợp, đồng thời tái cấu trúc theo hướng tăng cường hoặc giản lược danh mục tài sản.

Đến nay, tâm lý đầu tư cũng đã được cải thiện đáng kể nhờ nhiều tín hiệu tích cực như các động thái hoàn thiện chính sách pháp lý, giảm lãi suất cho vay.

Đặc biệt, một tháng trở lại đây, thị trường xuất hiện thông tin nhiều chủ đầu tư đang thương lượng để chuyển nhượng dự án hoặc hợp tác phát triển, với giá trị có thể lên đến cả tỷ USD.

“Thực chất có làn sóng ngầm M&A đang diễn ra trên thị trường bất động sản Việt Nam. Tại Colliers, chúng tôi tiếp nhận nhiều yêu cầu của nhà đầu tư trong và ngoài nước, chủ yếu đến từ khu vực Bắc Á, xếp sau là Bắc Mỹ và châu Âu”, ông David nhìn nhận.

Tổng giám đốc một hãng tư vấn bất động sản quốc tế khác ở Việt Nam thậm chí còn tiết lộ "chưa bao giờ bận rộn như thời điểm hiện tại". Với nhiều thương vụ đầu tư lớn đang trong quá trình thương thảo, vị này cùng đội ngũ thường xuyên phải tăng ca làm việc đến tối muộn.

Các hãng tư vấn đang tiếp nhận hàng loạt yêu cầu tư vấn đầu tư, tìm kiếm tài sản từ các doanh nghiệp trong và ngoài nước. Ảnh: Quỳnh Danh.

Theo ông David Jackson, Việt Nam là địa điểm đầu tư hiếm hoi trong khu vực có nhiều cơ hội hấp dẫn cho nhà đầu tư. Các hoạt động M&A vì thế cũng sôi nổi hơn nhiều thị trường khác.

Xét về lĩnh vực, các loại tài sản phòng thủ chất lượng, có tính bền vững, đáp ứng sát với nhu cầu an sinh và sản xuất kinh doanh được kỳ vọng đem lại lợi nhuận đầu tư hấp dẫn trong trung và dài hạn.

Cụ thể, dẫn đầu là bất động sản văn phòng, công nghiệp và hậu cần với tiêu chí bền vững. Kế đến là nhà ở và căn hộ dịch vụ, đặc biệt là những loại hình phục vụ nhu cầu ở thực của đại đa số người lao động ở các vị trí trọng điểm như khu đô thị mới, khu công nghiệp hay gần trục cao tốc, khu vực cửa ngõ trung tâm.

"Các loại hình bất động sản này được xem là kênh trú ẩn an toàn, chống chịu tốt trước biến động về lãi suất và lạm phát", ông cho biết.

Dù vậy, một quá trình thương lượng trung bình kéo dài từ 12 đến 24 tháng tùy giá trị và mức độ phức tạp của thương vụ. Do đó, giả sử các thương vụ được bắt đầu từ giữa năm ngoái, thì thời điểm sôi động có thể rơi vào khoảng quý III, IV năm nay trở đi.

Bên cạnh đó, bên mua dù đang có lợi thế ra giá và tin tưởng vào tiềm năng tăng trưởng của Việt Nam nhưng vẫn khá thận trọng, chờ đợi và quan sát thêm những động thái tiếp theo từ tình hình thế giới cũng như nỗ lực bình ổn thị trường của Chính phủ.

Ở góc nhìn khác, ông Đinh Minh Tuấn - Giám đốc Batdongsan khu vực phía Nam - cũng nhìn nhận thực tế một số doanh nghiệp bất động sản hiện nay, kể cả trong top đầu thị trường, không sở hữu tài sản thực sự như dự án hay quỹ đất.

Thậm chí, tính đến thời điểm cuối năm 2022, số nợ ngắn hạn còn vượt tổng tài sản ngắn hạn, hầu như không có khả năng thanh toán tức thời. Đồng thời, hiệu quả sử dụng tài sản trong năm qua cũng gần như bằng 0. Với số khác đơn vị, tài sản không có tính thanh khoản cao trong giai đoạn khó khăn này.

Do đó, nói như vị đại diện doanh nghiệp trên, không phải công ty bất động sản nào đang gặp khó khăn cũng có thể bán tài sản.