Ngày 14/12/2022, Thủ tướng Phạm Minh Chính đã ký công điện 1164/CĐ-TTg về tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản và phát triển nhà ở trên tinh thần "giao tận tay, chỉ tận việc" cho từng bộ, ngành, cơ quan hữu qua trong tháo gỡ những khó khăn cho thị trường này.
Tại tọa đàm: "Tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản và triển vọng năm 2023" do Cổng Thông tin điện tử Chính phủ tổ chức ngày 13/01/2023, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), cho biết thị trường bất động sản hiện nay đang có sự lệch pha khiến cho cơ cấu sản phẩm phát triển mất cân đối.
Không tìm được nhà ở có giá 35 triệu đồng/ m2
Theo đó, nhà có giá vừa túi tiền, mức giá khoảng từ 30 triệu/m2 trở xuống hoặc nhà ở xã hội nhưng cả hai loại này hiện đang rất thiếu. Chẳng hạn, tại TP.HCM, năm 2020 chỉ có 1% nhà ở là giá vừa túi tiền. Từ năm 2021 đến nay, không có nhà ở thương mại nào có giá vừa túi tiền và nhiều đô thị cũng mất cân đối như thế. Ngược lại, nhà ở cao cấp liên tục gia tăng. Nếu năm 2020, tỉ lệ nhà ở cao cấp chiếm 70% thị phần thì năm 2021 và năm 2022, tỉ lệ này tăng lên 80%, còn lại là nhà ở trung cấp.
Ngoài ra, thị trường cũng thiếu nguồn cung mới, dẫn tới việc giá nhà bị đẩy lên mức rất cao. Nhà ở xã hội hiện nay đã có những căn mức giá lên tới khoảng 25 triệu đồng/m2, trong khi trước đây mục tiêu chỉ ở mức trên dưới 15 triệu đồng/m2. Còn nhà ở thương mại, như ở TP.HCM hiện nay, tìm căn nhà giá dưới 35 triệu đồng/m2 không có, thậm chí có những căn nhà siêu sang, được đẩy giá lên tới 500-700 triệu đồng/m2. Nhà ở siêu sang, cao cấp rất cần cho thị trường vì đáp ứng nhu cầu của người giàu, nhưng đa số người dân cần loại nhà phù hợp với khả năng tài chính.
Cùng với vấn đề khó khăn về thị trường, các doanh nghiệp bất động sản cũng đang đối diện tình trạng thiếu tiền mặt, thanh khoản giảm mạnh, thậm chí có doanh nghiệp bị mất thanh khoản, và không phải chỉ xảy ra ở doanh nghiệp nhỏ, kể cả những doanh nghiệp, tập đoàn lớn cũng đang gặp rất nhiều khó khăn.
Nguyên nhân, theo ông Châu là do giao dịch trên thị trường bất động sản bị sụt giảm, thậm chí không có giao dịch nên không huy động được nguồn vốn của khách hàng. Chẳng những doanh nghiệp khó tiếp cận tín dụng, kể cả người mua nhà, nhà đầu tư cũng khó tiếp cận tín dụng. Có những hoàn cảnh trớ trêu là ngân hàng đã ký hợp động tín dụng rồi nhưng lại dừng giải ngân khiến cả doanh nghiệp và khách hàng đều gặp khó khăn lớn.
Tuy nhiên, ông Châu cũng cho rằng doanh nghiệp bất động sản cũng cần có trách nhiệm vì là người sử dụng vốn… Đề nghị doanh nghiệp giảm kỳ vọng lợi nhuận, sẵn sàng bán, chuyển nhượng những dự án không đủ sức đầu tư tiếp để có thể cơ cấu lại, tái cấu trúc lại doanh nghiệp, tái cơ cấu lại đầu tư…
Vốn ngân hàng sẽ còn siết
Thông tin về vấn đề tín dụng ngân hàng đối với lĩnh vực bất động sản, ông Nguyễn Quốc Hùng, Tổng thư ký Hiệp hội Ngân hàng, cho biết dự án phải đảm bảo tính pháp lý, đầy đủ pháp lý thì mới tiếp cận được vốn tín dụng. Người dân có nhu cầu tiếp cận vốn để mua nhà ở thì gần như tất cả được cho vay. Với những dự án vướng thủ tục pháp lý khi tiếp cận vốn thì ngân hàng không khuyến khích.
Ông Hùng cũng cho rằng xảy ra “bong bóng” bất động sản là khi có hiện tượng mua nhà không phải để ở mà mua nhà để tích luỹ, để đầu cơ, dẫn tới việc đẩy giá lên. Tại sao lại có những người mua cả toà nhà, mua nửa toà nhà? Mua nhiều như vậy để đẩy giá lên và chỉ cần thị trường "đóng băng" thì toàn bộ những khoản nợ đấy sẽ “đẩy” sang ngân hàng và gây ra rủi ro rất lớn nếu ngân hàng cho vay. Vì thế, ngân hàng đã đặt vấn đề lĩnh vực bất động sản là lĩnh vực rủi ro. Khi cho vay phải xem xét rất thận trọng.
“Vấn đề đặt ra đối với ngân hàng là tỷ lệ cho vay ngắn hạn và cho vay trung dài hạn sẽ dần theo thông lệ quốc tế. Đến tháng 10/2023, tỷ lệ này sẽ được đưa về 30% phù hợp với thực tiễn, nếu không sẽ ảnh hưởng đến tính an toàn của hệ thống ngân hàng”. Ông Nguyễn Quốc Hùng, Tổng thư ký Hiệp hội Ngân hàng.
Đứng trước vấn đề khó khăn hiện nay, các doanh nghiệp bất động sản đã làm gì để tự tháo gỡ khó khăn? Điểm an toàn vốn của các doanh nghiệp có thể chấp nhận được là bao nhiêu để có sản phẩm tiêu thụ được ra thị trường? Doanh nghiệp có chấp nhận giảm lợi nhuận, nếu trước kia 10 phần giờ giảm còn 3 phần, 7 phần kia để cho người dân hưởng bằng cách giảm giá sản phẩm, lúc đó dòng vốn sẽ luân chuyển.
Cuối cùng, không phải các ngân hàng không cho vay mà tất cả các ngân hàng đều quan tâm đến những dự án đầy đủ tính pháp lý, đầu vào đầu ra hợp lý. Các tổ chức tín dụng cũng đã đặt ra vấn đề là giá sản phẩm bất động sản có hợp lý để đưa ra tính hiệu quả dự án hay không. Giá bán quá cao thì làm sao tiếp cận được vốn. Giá cao như vậy ngân hàng có dám cho vay khi không có dòng tiền?
"Chính các doanh nghiệp bất động sản cũng phải nắm bắt các giải pháp của bản thân để từ đó có kiến nghị với ngân hàng, với các tổ chức tài chính, bộ ngành… chứ không thể đưa ra vấn đề tôi có 10 dự án nhưng chỉ có 2 dự án đầy đủ pháp lý, 8 dự án đang hoàn thiện vốn nằm đấy. Như thế ngân hàng cho vay thế nào được? Với 8 dự án chưa đầy đủ pháp lý thì làm sao phát hành được trái phiếu", ông Hùng nói.
Còn theo chuyên gia kinh tế Võ Trí Thành, bất động sản là câu chuyện dòng tiền rất lớn, “quyện” rất chặt với thị trường tài chính, hệ thống ngân hàng. Mối quan hệ giữa các thị trường là thúc đẩy lẫn nhau phát triển lành mạnh. Thí dụ, thị trường tín dụng, thị trường cổ phiếu, trái phiếu là nguồn lực tốt cho phát triển thị trường bất động sản nhưng nó cũng chứa đựng rất nhiều rủi ro.
Câu chuyện đầu tiên của bất động sản là quy hoạch. Các nước đều cần quy hoạch một cách chuẩn chỉnh. Thêm nữa là câu chuyện pháp lý. Tại Việt Nam có rất nhiều bộ luật liên quan trực tiếp bất động sản là Luật Đất đai, Luật Xây dựng, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản.
Cần nhấn mạnh điểm quan trọng trong khung khổ pháp lý là quyền sở hữu, quyền tài sản. Khi nói quyền sở hữu mới chỉ nói đến người hay pháp nhân trực tiếp sở hữu bất động sản, nhưng quyền tài sản rộng hơn bởi bất động sản liên quan đến giao dịch, đặc biệt là giao dịch tài chính, tiền tệ nên có quyền tài sản ít nhiều trong các giao dịch đối với tất cả các bên liên quan. Đó là vấn đề nhiều nước vấp phải. Việt Nam hiện nay cũng có rất nhiều câu chuyện cần phải hoàn thiện tiếp.
Các quốc gia xử lý thị trường bất động sản thường tập trung vào hai góc độ quan trọng nhất: Một là cam kết chính trị bảo đảm minh bạch vì cái này là một phần không thể thiếu, tạo dựng lại lòng tin khi thị trường bị đổ vỡ, khi thị trường bị “đóng băng”, thậm chí là khủng hoảng. Thứ hai là nhóm liên quan đến pháp lý tài chính và tiền tệ.
“Hai cái này “quyện” với nhau bởi nếu không xử lý vấn đề pháp lý thì mối quan hệ giữa các định chế tài chính, các ngân hàng với các doanh nghiệp bất động sản không trở về trạng thái gọi là dòng tiền dịch chuyển bình thường được”, ông Thành nhấn mạnh.
Ông Thành dẫn ví dụ, Trung Quốc đã bị một đòn rất nặng về bất động sản là tập đoàn Evergrande vỡ nợ với quy mô rất lớn, liên quan chặt chẽ đến hệ thống tài chính, đặc biệt là các ngân hàng thương mại. Trung Quốc đã đưa ra giải pháp 16 điểm cho thị trường bất động sản, trong đó, nhấn mạnh đến các vấn đề sau.
Thứ nhất, tháo gỡ khó khăn để dòng tín dụng tiếp tục vào các dự án đảm bảo một số điều kiện nhất định, không quá ngặt nghèo. Thứ hai, để cho các doanh nghiệp tiếp tục phát hành trái phiếu, có thể là đảo nợ, để triển khai dự án và tạo dòng tiền tiếp tục “chảy”.
Thứ ba, rất quan trọng là Trung Quốc chuyển dịch chính sách để tập trung phát triển quan hệ cung cầu thật, nhà ở thương mại giá phải chăng, hoặc là nhà ở công nhân, nhà ở xã hội. Tất nhiên, nhà ở xã hội Trung Quốc có yêu cầu cao hơn, gần với nhà ở thương mại giá phải chăng vì điều kiện và chất lượng cuộc sống và mức phát triển của họ cao hơn.
Đối với Việt Nam, trong giai đoạn khó khăn này, phải nhìn nhận tổng thể để có công cuộc cải cách đối với thị trường bất động sản, cải tổ thị trường từ cấp vĩ mô (cấp chính sách), cho đến cấp vi mô (cấp doanh nghiệp) để thị trường bật dậy.
