Đây là dự báo của Tập đoàn dịch vụ bất động sản DKRA (DKRA Group) cho thị trường bất động sản khu vực TP.HCM và vùng phụ cận.
Năm 2023: giá cao, giao dịch giảm
Mặc dù năm 2023, giá nhà đất ở TP.HCM và vùng phụ cận giảm từ 8 -17 % (tuỳ từng phân khúc) so với cuối năm 2022 nhưng DKRA Group cho rằng mức giá vẫn “neo” cao.
“Báo cáo thị trường bất động sản nhà ở TP.HCM và vùng phụ cận năm 2023” của đơn vị này cho biết: trong năm 2023, nguồn cung đất nền giảm 73% với 1.850 nền từ 22 dự án. Lượng tiêu thụ giảm 84%, đạt 751 nền, bằng 41% tổng nguồn cung mở bán mới. Giao dịch phát sinh chủ yếu ở nhóm sản phẩm có mức giá 12,9 – 14,9 triệu đồng/m2 và diện tích phổ biến từ 70 - 90 m2. Thị trường đất nền vùng phụ cận tiếp tục giữ vị thế chủ lực, tập trung chủ yếu ở Bình Dương khi chiếm 47% nguồn cung toàn thị trường. Mặt bằng giá sơ cấp/thứ cấp ghi nhận mức giảm 10% - 17% so với năm 2022, mức giảm này diễn ra cục bộ ở nhóm khách hàng sử dụng vốn vay, cũng như tại một số dự án có quy mô lớn chưa hoàn thiện hạ tầng - pháp lý.
Nguồn cung căn hộ giảm 32% với 22.071 căn từ 126 dự án sơ cấp triển khai bán hàng. Nguồn cung mở bán phân bổ chủ yếu tại TP.HCM (tập trung tại khu Đông) và Bình Dương. Lượng tiêu thụ giảm 56%, đạt khoảng 9.664 căn, bằng 44% nguồn cung sơ cấp. Lượng tiêu thụ sơ cấp tập trung ở những dự án tầm trung có mức giá từ 40 - 55 triệu đồng/m2, đã hoàn thiện pháp lý. Mặt bằng giá bán sơ cấp không có nhiều biến động so với đầu năm. Trong khi đó, thanh khoản thứ cấp vẫn ở mức thấp, mặt bằng giá thứ cấp giảm tới 8% so với cuối năm 2022, phần lớn ở những dự án đang trong giai đoạn hoàn thiện pháp lý hoặc chậm trễ tiến độ xây dựng.
Nhà phố/biệt thự cũng ghi nhận nguồn cung sụt giảm 87% với 907 căn đến từ 28 dự án. Các địa phương có mức giảm sâu nhất là Đồng Nai, Long An và TP.HCM. Lượng tiêu thụ mới rất thấp chỉ đạt 8%, khoảng 315 căn, chiếm 35% nguồn cung mới. Giao dịch phát sinh chủ yếu ở nhóm sản phẩm có mức giá trung bình từ 19 - 24 tỷ đồng/căn và tập trung chủ yếu trong 6 tháng đầu năm. Bình Dương là địa phương dẫn dắt phân khúc nhà phố/biệt thự khi chiếm khoảng 47% tỷ trọng nguồn cung và 45% lượng tiêu thụ mới toàn thị trường. Giá sơ cấp giảm 6% - 10% so với lần mở bán trước đó. Giá thứ cấp giảm 8% - 10% so với thời điểm đầu năm 2023.
Năm 2024: kỳ vọng cuối năm
Theo dự báo từ DKRA Group, nguồn cung mới phân khúc đất nền trong năm 2024 tiếp tục duy khan hiếm, với 2.900 – 3.100 nền, tập trung chủ yếu tại Long An, Đồng Nai và Bình Dương. Mặt bằng giá đất nền duy trì mức ổn định, khó có sự tăng giá đột biến trong năm 2024.
Ở phân khúc căn hộ, nguồn cung mới dự báo tăng so với năm 2023, dao động ở mức 12.000 – 15.000 căn; tập trung chủ yếu tại TP.HCM khoảng 8.000 – 10.000 căn, Bình Dương khoảng 4.000 – 6.000 căn, Đồng Nai và Bà Rịa - Vũng Tàu với khoảng 300 - 500 căn/mỗi địa phương, các tỉnh thành khác tiếp tục khan hiếm nguồn cung mới. Nguồn cung, sức cầu thị trường được kỳ vọng khởi sắc từ quý 3/2024 khi những chính sách pháp lý đủ độ “ngấm” lên thị trường, cũng như triển vọng phục hồi của nền kinh tế. Phân khúc căn hộ hạng A duy trì vị thế chủ đạo tại TP.HCM, trong khi căn hộ hạng B và C chiếm tỷ trọng lớn tại Bình Dương và các tỉnh giáp ranh. Mặt bằng giá bán sơ cấp không có nhiều biến động trong năm 2024 hoặc điều chỉnh tăng nhẹ trước áp lực của chi phí đầu vào.
Nguồn cung mới và sức cầu phân khúc nhà phố/biệt thự dự kiến tăng nhẹ, đạt khoảng 1.200 – 1.500 căn. Thị trường Long An, Đồng Nai và Bình Dương có thể dẫn đầu nguồn cung mới, riêng Tây Ninh tiếp tục khan hiếm nguồn cung được mở bán. Sức cầu chung của thị trường có thể khởi sắc vào gần cuối năm 2024. Mặt bằng giá bán sơ cấp duy trì ở mức ổn định trong năm 2024, đồng thời, các chính sách kích cầu thị trường tiếp tục được nhiều chủ đầu tư áp dụng.
Sức cầu bất động sản nghỉ dưỡng tiếp tục giảm tới cuối năm 2024
Ở loại hình bất động sản nghỉ dưỡng ghi nhận tình trạng ảm đạm hơn dù nhiều chính sách bán hàng ưu đãi được áp dụng nhưng không hiệu quả như kỳ vọng.
Cụ thể, biệt thự nghỉ dưỡng ghi nhận cả năm chỉ tiêu thụ được tương đương 526 căn, đạt 21% và chỉ bằng 13% so với năm 2022. Nguồn cung giảm 58%, đạt 2.542 căn từ 67 dự án. Hầu hết nguồn cung đến từ khu vực miền Trung khi chiếm 36% tổng nguồn cung và 86% tổng lượng tiêu thụ sơ cấp toàn thị trường. Giá bán sơ cấp duy trì ở mức cao, từ 60 - 155,7 tỷ đồng/căn.
Nhà phố/shophouse nghỉ dưỡng sức cầu thị trường giảm mạnh với lượng tiêu thụ đạt khoảng 366 căn, bằng 6% so với năm ngoái. Giá bán sơ cấp ở mức cao, trung bình từ 15 - 40 tỷ đồng/căn. Nguồn cung sơ cấp từ 34 dự án, với 3.271 căn, giảm 62% so với năm 2022.
Phân khúc condotel năm qua có thanh khoản thấp chỉ đạt 20% với 1.164 căn bán được tập trung ở mức giá dưới 3 tỷ đồng/căn. Nguồn cung đến từ 45 dự án với 5.937 căn. Giá sơ cấp không biến động so với năm trước và vẫn neo ở mức cao.
DKRA dự báo, sức cầu ở loại hình này năm 2024 tiếp tục đà giảm, kéo dài đến hết năm. Giá vẫn ổn định. Condotel sẽ có thêm 800 - 1.000 căn; biệt thự nghỉ dưỡng có thêm 250 - 300 căn; nhà phố/shophouse nghỉ dưỡng có thêm 200 - 300 căn.
