Nền kinh tế Mỹ đã tăng trưởng 2,6% trong quý III, phục hồi sau hai quý tiêu cực và vượt ngoài dự đoán của các nhà phân tích. Nền kinh tế siêu linh hoạt này đang đối mặt với những nỗ lực của Cục Dữ trữ Liên bang Mỹ (FED) nhằm chế ngự lạm phát bằng cách tăng lãi suất để làm chậm tăng trưởng.
Nhưng thị trường nhà ở đang cảm thấy áp lực trước chính sách của ngân hàng trung ương và có nguy cơ suy sụp với sức nặng ngày một tăng thêm. Khi FED liên tiếp tăng lãi suất 0,75%, thị trường nhà ở và thế chấp bước vào giai đoạn điều chỉnh mạnh mẽ.
Lãi suất thế chấp đã tăng vọt, lần đầu tiên đạt mức 7% kể từ năm 2002. Chính sách tăng lãi suất chưa từng có trước đây để ngăn chặn lạm phát của FED đã thúc đẩy lãi suất thế chấp tăng và bắt đầu bóp nghẹt thị trường nhà ở. Các đơn đăng ký thế chấp đã giảm xuống mức thấp nhất trong hơn 20 năm, trong khi số lượng nhà chưa bán đạt mức cao lịch sử. Đây là những dấu hiệu cho thấy nhu cầu nhà ở đang giảm nhanh chóng.
Lãi suất thế chấp trong 30 năm và lãi suất quỹ Liên bang.
Nhà ở là một trong những lĩnh vực nhạy cảm nhất với lãi suất. Vì vậy, không có gì đáng ngạc nhiên khi việc thắt chặt tiền tệ đang có tác động nhanh chóng và mạnh mẽ đến các chỉ số về nhà ở. Chi phí cho các khoản thế chấp tăng làm giảm khả năng chi trả khi mua nhà, ảnh hưởng trực tiếp đến nhu cầu.
Theo dữ liệu công bố mới đây, doanh số bán nhà mới xây đã giảm 10,9% trong tháng 9 so với tháng trước đó và giảm 17,6% so với cùng kỳ năm ngoái. Sự phân chia tăng trưởng kinh tế quý III theo các lĩnh vực cho thấy thị trường bất động sản đang chịu áp lực lớn.
Nhà kinh tế trưởng Gregory Daco của EY Parthenon cho biết nước Mỹ đang chứng kiến sự suy giảm đáng kể trong việc xây và bán nhà. Lãi suất thế chấp tăng và giá nhà ở quá cao dẫn đến sự sụt giảm mạnh mẽ trong việc mua nhà và đẩy các nhà đầu tư sang một bên. Việc mua nhà và các hoạt động xung quanh đều bị hạn chế bởi các điều kiện tài chính.
Chỉ số khả năng chi trả nhà ở và kế hoạch mua nhà mới.
Đầu tư vào khu dân cư chỉ chiếm 4% trong nền kinh tế Mỹ. Nhưng quy mô đầu tư thu hẹp đã có tác động lớn trong quý này, kéo tổng tăng trưởng giảm 1,37 điểm phần trăm. Ông Draco dự đoán xu hướng này sẽ còn kéo dài cho đến quý sau và năm 2023.
Trong thế kỷ qua, nhà ở giúp xác định những biến động trong chu kỳ kinh tế, là động lực chính của đầu tư, việc làm và tiêu dùng. Như trong một nghiên cứu gần đây, các nhà kinh tế nói rằng nhà ở là chu kỳ kinh doanh. Sức khoẻ của lĩnh vực nhà ở gắn liền với chi phí đi vay. Vì thế, chính sách của FED sẽ tác động giá nhà và doanh số bán nhà sớm hơn các lĩnh vực khác. Nhưng thị trường nhà ở dẫn đầu nền kinh tế và việc thắt chặt sẽ tạo áp lực không tránh khỏi lên tăng trưởng của Mỹ.
CIO Jim Baird, nhà đầu tư tài chính của Plante Moran, cho biết tác động đó sẽ ảnh hưởng đến GDP quý IV. Việc sở hữu nhà là nguồn tài sản lớn nhất của các gia đình Mỹ. Do đó, sự suy giảm của thị trường nhà ở đồng nghĩa với sự mất mát tài sản trên toàn quốc.
Với tầm quan trọng của nhà ở đối với nền kinh tế và thị trường Mỹ, các nhà đầu tư hy vọng nhà ở sẽ là chìa khoá để FED thay đổi chính sách hiện tại.
